楼面价与房价

       楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

　　楼面价的计算公式为：

　　楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

　　规划建筑面积＝土地面积×容积率

　　容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

　　例如，土地面积为43347.07平方米，最大容积率为3.0，最终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

　　楼面价和房价的关系

　　房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

　　楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）

　　房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

　　那楼面价和房价之间有什么关系呢？

　　楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

　　而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：

　　1、楼面价高房价不一定会高

　　如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱，少点也无所谓。

　　2、楼面价低房价不一定低

　　如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

　　所以，最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。

深度解析

          陕西华久置业有限公司于2016年7月12日以1.415亿竞得地籍编号为GX3-32-1的一宗住宅商业用地，地块占地面积62180.2平米，容积率不大于3.9。据了解，陕西华久置业有限公司为陕西南飞鸿实业有限公司旗下子公司，该宗地为南飞鸿十年城的项目用地。

数据来自西安市国土资源局

在算楼面价之前，需计算该土地的建筑面积，建筑面积指建筑物各层水平面积的总和。通俗点讲，就是一个小区所有建筑物每层面积的总和。

建筑面积=占地面积×容积率

即，南飞鸿十年城

建筑面积=62180.2平米×3.9=242502.78平米

楼面价=1.415亿/242502.78平米=583.5元/平米

即南飞鸿十年城的楼面价是583.5元/平米。

吃瓜群众

拿地这么便宜，售价这么高！你这个黑心的开发商，我%￥#*&@（因包含敏感词，已屏蔽）

AI君

醒醒各位！要制作香喷喷的面包首先得有面粉啊，楼面价只是项目的土地成本之一。后边还有大头呢。

那么，一个楼盘从拿地到建设到最终出售，都包含哪些支出呢？最终的房价应该怎么算呢？

2

深度剖析：楼面价与房价的关系

今天第一篇稿件为大家讲解了

房价除了包含楼面价之外，还有土地契税、市政配套费、建筑成本、财税管理费用等方面的费用，这些费用构成了房价的“五脏”。

而这些费用只有楼面价和地价可以通过计算得出具体数据，其余费用在每个项目上均存在很大的差异，没办法给出一个具体的数据，只能给出大体范围。

房价=地价（30%）+建设成本（40%）+财税管理费用（含企业所得税，10%） +预期利润（12%）+其他（融资、管理和营销等，8%）

备注：此处的占比只是大概的比率，实际浮动比较大，仅供参考。

1、 地价 占比30%

楼面价≠地价

楼面价只是土地出让价格，不是地价。地价除了出让价格外，还包含土地契税（土地出让价格的3%）、市政配套费（西安2018年4月11日新增了地铁专项配套费，变为240元/平，之前是150元/平）等。

备注：数据来源西安财政局

即 地价=楼面价+土地契税+市政配套费

还是用南飞鸿十年城来举例。

项目地价=楼面价+土地契税+市政配套费=583.5+17.505+150=751.005元/平

备注：项目拿地在2018年4月11日之前，市政配套费按照150元/平来计算。土地契税=土地出让价×3%，即项目每平米土地契税为17.505元。

即南飞鸿十年城的地价成本是751.005元/平。

根据房管局数据，南飞鸿十年城2017年10月24日公布的房价数据是12000元/平（2017/7/10 拿地）。

吃瓜群众

地价751，房价12000！开发商疯了吗？！

AI君

各位淡定，别忘了算城改支出成本呀~

南飞鸿十年城属于高新区英发寨村城中村改造项目，补偿金额：41655.3794万元（拆迁补偿及土地整理费用10401.9719万元；安置面积建安成本28584.6558万元；养老保险568.5287万元；前期土地征收等补偿费2062.9739万元；建校出资费37.2491万元），这些拉拉杂杂的算下来GX3-34-10地块（即南飞鸿十年城住宅、商业部分）楼面价达到了4045元/平。（数据来源：房天下土地网）。

看见没，城改房虽然拿地价格低，但是安置费用才是真正的大头！  

2、建设成本 占比40%

建设成本：房屋建设从始至终包含的所有费用，涵盖人工、规划设计、材料、基础设施搭建、管理等一切费用，即建设小区要花多少钱。

建设成本是房价中最复杂、最难算的价格之一，尤其是一个分多期开发的项目就更难计算，只能估量。

以西安为例，住宅的建设成本大致在3000-3500元/平。（数据来源美城）

吃瓜群众

胡说！我一个朋友的邻居的大表舅的隔壁的王小二是总承包，说一般的建设成本只需要1500-2000元/平，在你这怎么这么高？肯定是收了开发商的黑心钱！你这个#￥%@……

AI君

等等哎大哥，总承包与开发商是按照两种不同的算法来计算的。

总承包一般是按照总占地面积来计算建设成本，即总建设成本平摊到每平米的价格，这样算下来建设成本差不多是1500-2000元/平。

但是对于开发商来说，项目的有些部分必须建设，但是没办法出售，这部分的花费就要转嫁到其他可售的部分中去。如，地下车库（部分不可售）、花园景观、物业管理用房、园区道路等部分。

有些项目还会按照规定建设一定面积的安置楼或者经适房，这部分的亏损基本都要折算到可售部分。

甚至一些与建设无关的费用也得折算到建设成本中。如环评审查、施工图审查、交通组织审查等等各种审查，不审不给建奥~

如果按照开发商这种方式计算，西安住宅的建设成本达到3000-3500元/平不难理解，甚至有些项目还会更高。而且2018年3月之后，西安建筑材料价格上涨了10-15%，而这些就会直接体现在房价上。

3、 预期利润 占比12%

注意！不是净利率达到12%。

吃瓜群众

房地产行业是暴利行业吗？

AI君

现在不是。

吃瓜群众

骗人，成交金额那么大，利润肯定不少！

AI君

大家是不是忘了“土地增值税”，俗称“反房地产暴利税”，作用一目了然。目前我国实行的政策是对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。即赚的越多的房企，需要缴纳的增值税就越多。

一般来说，房地产的净利率最高能达到25%左右，尤其是在房地产黄金期。但现在，房企净利率已经很难达到10%以上。据中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.4%，而2015年与2016年均不到10%。而2017年净利率上涨的原因之一是前期土地成本普遍较低。

除了地价、建设成本、利润、财税等部分，还有融资管理和营销部分的花费（营业税、企业所得税、土地增值税等，占10-15%）。

一般情况下，市场越热，或者开发销售周期越短，所需要的管理和营销成本越低。依照目前的西安市场来看，大部分项目别说花钱做营销了，捂盘惜售、秘密开盘、一问三不知，甚至关门“培训”，恨不得隐身只对全款客户可见！去年之前鲜有的“日光盘”，今年已经司空见惯了。

前期拿地价格较低，后期管理和营销成本降低，虽然建设成本有升高，但“一路高歌”的房价无形中拉高了利润空间。简言之，2018年上半年，西安房企“赚美咧！”