我国现行立法上并未明确排除不动产所有权保留，但是《买卖合同司法解释》第34条规定：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。因此，我国目前不承认不动产买卖合同中的所有权保留条款，即，所有权保留约定不能适用于不动产。最高人民法院认为，所有权保留是否适用于不动产虽是一个政策选择问题,但却与诸多的法律制度相关联。所有权保留制度没有必要适用到不动产场合。《买卖合同司法解释》起草小组认为不宜确立不动产所有权保留的理由在于以下几个方面：第一，是否允许不动产所有权保留很大程度上取决于不动产物权变动模式。我国《物权法》原则上确立了债权形式主义的不动产物权变动模式，这种模式下一般无不动产所有权保留之必要。按照债权形式主义，不动产物权的变动除了需要买卖双方达成合意外，还需要进行转移所有权的变更登记，只有变更登记完成后所有权才发生转移。而所有权保留制度的目的是在使买受人占有、使用标的物的情形下又保障出卖人债权的充分实现，不动产买卖中，买卖双方订立买卖合同后出卖人将不动产交与买受人使用，在买受人未付清全部价款前双方不办理权属变更登记，该不动产的权属仍属于出卖人，但实际使用人是买受人，这样也能兼顾买受人利用和出卖人价金权利保障的双重目的，而不必一定采取所有权保留方式。当然，可能的诘问是：在未办理变更登记时，买受人已经支付并持续支付价金，而出卖人还享有不动产所有权，所以出卖人实际上处于非常有利的地位，如果此时出卖人将不动产“一物二卖”，如何保障和平衡买受人的利益？对此最高人民法院认为，买受人利益可以通过《物权法》第20条规定的预告登记制度来保障，经过预告登记后，买受人的“期待权”或期待利益可以得到充分保障。待价金全部清偿后，出卖人即应当将不动产变更登记为买受人所有。第二，不动产所有权保留的制度功能可以被现行其他制度所取代。有观点认为，商事实践中如果需要不动产买卖双方立即办理变更登记，那么一旦变更登记后如不采取所有权保留方式，出卖人价金债权将无保障。对此，学者认为，不动产物权变更登记对第三人有绝对的效力，一方面以登记而发生所有权转移的效力，另一方面又允许其保留所有权，观念上存在矛盾，且有害登记的公信力。事实上，在不动产转移登记后出卖人要保障其价金债权，完全可以采取不动产抵押的形式来完成，不必一定需要保留所有权。而且，即使要保留所有权，一般均认为该保留行为需要进行预告登记，而办理预告登记也并不比办理 不动产抵押简单。第三，不动产主要是指土地和房屋,我国土地所有权属于公有,私人间不存在土地所有权买卖,所以就土地所有权买卖设定所有权保留的空间较小。而房屋买卖中,一般均是采用买受人从银行按揭贷款的方式,银行对该房屋享有抵押权。这一制度运作比较顺畅,也没有必要创设房屋所有权保留的方式来保障银行利益。但是，需要指出的是，在比较法上，就所有权保留的适用范围存在不同的做法，有两种不同的立法例：一是仅适用于动产（动产模式），二是适用于动产和不动产（双重模式）。我国有些著名学者（如王利明教授）认为，所有权保留可以适用于各类财产，主要适用于有形的动产，但也不必绝对禁止所有权保留在不动产中的适用。2. 所有权保留约定是否适用于标的物被出售后的替代物或加工后形成的添附物最高人民法院认为，《合同法》第134条的意义是法律确认当事人约定的所有权保留具有合法性，虽然所有权保留条款由当事人自行约定，但我们倾向于认为当事人的约定应当与该条中规定的内容一致。从前述第134条规定的内容看,其仅是规定了简单的所有权保留,而没有规定延伸的所有权保留,即出卖人保留所有权的应当是债权合同中约定的标的物,该标的物被出售后的替代物或加工后形成的添附物,则不宜作为保留所有权的标的物,否则法律关系将过分复杂,也可能与既有的物权制度产生冲突。另外,虽然司法解释未明确可保留所有权的动产的范围,但是因货币的特殊性,其不应作为保留所有权的对象。《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。但是，《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”对比《合同法》与《物权法》的规定，我们可以发现，《物权法》只有“法律另有规定”，没有“当事人另有约定”的内容。有观点认为，《物权法》实施后，当事人之间约定的所有权变动条款不能发生物权效力，《物权法》排除了所有权保留制度的存在可能性。对于上述观点，最高人民法院认为，所有权保留制度在《物权法》实施后并未被取消，理由是：（1）从立法论上讲，《合同法》第134条并未被明文删除或废止，所有权保留制度仍然具有法律支持；（2）即使《合同法》第133条中“当事人另有约定”不能引入《物权法》第23条的“法律另有规定”中，那么也只是应考虑在债权形式主义下应如何重新完成所有权保留的法律构成问题，而不是说该制度被排除或取消。对此，因为《物权法》第23条“法律另有规定”包括了该法第25条、第26条、第27条中规定的三种替代交付，所以当事人仍享有强制之下的部分自由空间。法律仍允许当事人约定选择替代交付方式。故，当事人约定的所有权保留就意味着出卖人在买受人支付完毕合同价款或履行完毕其他合同义务之前、基于买卖合同向买受人进行的标的物的现实交付，并非是在履行转移标的物所有权的义务，而是服务于买受人对于标的物直接占有、提前使用的需要。标的物所有权在双方当事人约定的特别条件满足时，方发生转移。在《物权法》认可替代交付方式的背景下，由于买受人已提前取得标的物的直接占有，这时标的物所有权的转移只需借助简易交付的方式即可完成。所以，在我国现行法律体系下，所有权保留仍然是一项法定制度，且仍具有操作可能和操作空间，更有必要对该制度进一步完善。
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十四条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三十四条【所有权保留的适用范围】 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。第三十五条【出卖人取回权】当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。第三十六条【取回权的限制】买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。第三十七条【已取回标的物之再出卖】出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人;如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。
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