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3月4日，中央政治局常务委员会会议，决策层强调，需要加快推进国家规划已明确的重大工程和基数设施建设。要加大公共卫生服务，应急物资保障领域投入，加快5G网络，数据中心等新型基础建设投入。“新基建”主要包含5G，工业互联网，特高压，城际高速跌路和城际轨道交通，新能源汽车以及充电桩，大数据中心，人工智能七大领域。 其中，数据中心作为数字经济基础的基础，也是全球商业地产投资一个新兴业态的投资领域，近年来更是全球资本及机构投资者的争相追逐的对象。今天我们就从商业地产投资角度来谈一谈数据中心领域的全球市场格局，它与传统商业地产的区别，以及未来的发展前景。 何为数据中心？ 数据中心，IDC（Internet Data Center）是海量数据的承载实体，是互联网数据流量计算，处理，储存和传输的底层基础设施。是为计算机系统（包括服务器，储存和网络设备等）安全稳定地持续运营提供的一个实体空间。该空间一般包含以下基础设施：建筑物，电力电气系统，制冷系统，监控管理系统，安全防护系统等，即数据中心的上游产业链。而下游为各行各业需要将内容存储或者运行在IDC机房托管服务器的互联网企业，云计算厂商，金融机构，政府机关等最终客户。 数据中心IDC行业的发展前景 IDC行业的需求增长和信息技术的快速发展密不可分，当前全球的信息技术产业依然在快速发展中，无论是人工智能还是5G，其技术潜力和技术应用能力还远未得到充分发掘。而IDC正是支撑信息技术产业高效稳定运行的核心基础设施，因此其无论是全球还是国内的IDC市场，都将保持快速增长。 过去三年全球IDC产业的市场规模为384.6/451.9/534.7亿美元，平均增速18%，预计2020 年IDC 市场规模将达到900 亿美元。而国内数据中心需求有望继续保持30%左右的增速，预计到2020 年中国IDC 市场将达到2000 亿人民币。 全球数据中心市场格局 全球“一超多强”格局稳定 中国IDC市场全球占比第二 美国在市场规模，超大型数据中心，技术力量，国际资本合作等层面依然占据头把交椅。多年来美股的IDC资产为美股表现最好的子版块之一，孕育出多只牛股，如全球市场份额占比最大的IDC厂商Equinix及排名第二的Digital Realty（Synergy Research）。 而中国作为IDC行业全球市场占比排名第二的市场，目前的的产业阶段仍属于早期，并且以中国电信，中国联通，中国移动的三大运营商为主导，而第三方厂商如万国数据，光环新网，数据港等仍属于早期阶段，未来随着云计算需求的激增及5G的商用化落地，发展前景可观。 从2017~2022年复合增速来看，市场对美国、中国的预期分别为8%~10%、30%左右（Synergy Research），考虑到国内偏薄弱的IDC 基础设施，及更高的在线数据流量增速，中国的IDC行业具有更高成长性。 影响数据中心发展的2大关键因素 🔹收入端——IDC地理位置为主要影响因素 从收入端来看，数据中心作为一个新兴地产投资领域与传统商业地产类似，机柜租金收入为IDC企业的主要收入来源，单位机柜租金，机柜规模以及上架率是主要的考量科目。在影响收入的主要决定因素中，IDC的地理位置占到了比较重要的比例。 IDC地理位置选址逻辑： 地方政策支持：税收、电力费用优惠。 地理气候条件：四季温度适宜，自然灾害发生频率低，周边环境安全。 硬件设备完善：网络建设、骨干网络节点。 客户需求的区位分布：国内，一线或者环一线城市 因此，根据这样的地理位置选址逻辑，国内的IDC市场布局呈现“东部沿岸居多，核心城市集中，中北部偏少”的格局，时效性要求较高的“热数据”处理需求较大使得国内IDC机房主要集中在北上广及周边地区。国内的骨干网节点共计8个，华中、华北、华南、西北、东北、西南地区各自拥有一个骨干网节点，华东地区有两个。仅八大节点所在省市就拥有超过全国一半的 IDC机房，若加上其周边邻近地区，其比例超过 80%。IDC产业的分布和骨干网节点的分布显示出极大的一致性。 而针对时效性要求不高的“冷数据”，未来主要储存集中在中西部地区，电力成本较低，远端部署可以降低整体成本，同时往超大型数据中心的方向布局。 🔹成本端——PUE（能耗） 从成本端来看，IDC整体成本分为固定资产支出（CAPEX）和运营支出（OPEX），较大的资本开支加上较高的电力成本。电力成本是IDC运营成本（OPEX）中占比超50%，为主要的构成部分。决定电力的主要因素是电价和PUE（能耗，power usage effectiveness），电价的部分差距不大，所以降低PUE成为降低电力成本的重要途径。数据中心总能耗包括IT设备能耗、制冷、配电系统能耗PUE约接近1，能耗越好。根据《国家绿色数据中心试点工作方案》统计，中国数据中心平均水平2.2，美国数据中心平均 PUE 为 1.9。 数据中心的2大商业模式 IDC服务企业按照商业模式可划分为批发型和零售型。 🔹批发型数据中心：大客户收入占比高，主要面向云计算厂商、互联网巨头等客户。批发型IDC一般只提供场地，所以主要收入来源为租金收入。通常项目订单较大且订单周期长，具有明确的定制化要求，上架率有明确的保证。客户稳定性优于零售型数据中心，但对客户议价能力相对不足。 🔹零售型数据中心：主要面向中小客户群，客户相对分散，对客户议价能力较强。除场地外，可以提供运维、网络安全、数据应用等各类增值服务，相比于批发型，零售型的收入来源较多样化。单机柜租金收入高于批发型，整体毛利率较高。但因中小客户上架节奏的不同导致上架率较低，对企业销售渠道、客户资源等依赖明显。 数据来源：中信证券研究部 批发和零售两种业务模式各有所长，在运营逻辑上偏重不同。但对于IDC行业来说，未来发展的共性核心竞争力主要体现为能源、选址及规模几个方面：高效利用能源，打造低PUE的数据中心；选择经济发达地区建设数据中心，减少延时，利于网络互通；迅速兼并扩张，形成规模优势。未来只有头部的企业才能够玩转IDC行业，创造成本领先，资源及规模优势。 数据中心 vs 传统商业地产 🔹相同点 ：收入来源，重资产属性，项目财务特征 IDC与商业地产都属于重资产，以拿地盖楼收取租金为主要收入来源，因此IDC行业的房地产属性还是比较强的。越接近核心地段，企业数量越多，所需要的云服务或者主机托管，数据处理方面的需求量越大。同时，合同周期都比较偏长，大企业对定制批发类的数据中心以及对核心区位办公物业的租赁周期都比较长，以8-10年居多。对于物业方来说后续的现金流比较稳定。 🔹不同点：定制化程度，选址逻辑，土地成本占比 🔸IDC比商业地产的定制化程度更高 数据中心用于托管存放客户的服务器，每个客户对于服务器，机架数的需求都不大一样，存在很多定制化的需求。而传统商业地产主要的决定因素在于地段，按照大众化审美需求设计建造即可，定制化的需求还是比较少的。 🔸IDC对于气候，区域的选址更敏感，而不仅仅看大城市的核心区位 数据中心投资的区位选择应充分考虑客户需求的区位分布，地理气候条件，周边环境安全，电力的可获得性和电价，互联网的联通度，土地的价格和可获得性，以及当地政府的态度及可提供的政策支持，比如电力以及税收方面的优惠。 🔸固定资产中，各类资产的比例不同 传统商业地产一般在城市商圈的核心地段，土地成本占比较高，而IDC选址一般在郊区或者环一线城市，土地和建筑物成本占比较低（大概在15%~30%），更多的是机电设备成本。 海外IDC巨头为何青睐REITS模式？ 数据中心前期对资金投入要求高，且回报周期长，是典型的重资产行业。IDC企业的整体规模决定其产能和服务范围，规模扩张，成本领先以形成“规模效应”成为制胜的关键，巨大的资金需求对IDC企业的融资能力及融资成本控制提出了挑战。 而REITs 作为房地产证券化的重要手段，可以将流动性低的房地产投资转化为资本市场上可交易的产品，帮助IDC企业增加流动性，降低有效税负，对外加强融资能力以及降低融资成本。全球排名前5的IDC厂商包括Equinix, Digital Realty, CyrusOne,均借助REITS提升自身持续融资能力，并实现业务的平稳快速增长。当前国内的IDC市场迎来的结构性机遇的高速增长，市场中主要的参与方及投资人亦关注IDC资产REITS化的可能性。 资料来源：彭博，中信证券研究部 |
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