在山东，值得买房的城市不到13%！

在中国，老百姓投资的渠道并不多，高收益、低风险的更是凤毛麟角。股票就不说了，各种财务造假、倒闭跑路层出不穷；本以为钱放在P2P平台是安全的，结果暴雷声此起彼伏；就连牛逼轰轰的四大行，买个原油期货，不但赔了本金，还欠银行一屁股债……

 

思来想去，也就只有房产才是安全的，房产投资技术水平低、收益高、看得见摸的着，卖不出去还可以租出去，安心、放心、省心，很长一段时间内只要有钱、有胆、抹黑买就能赚大钱。

 

其实，造成这一“全民炒房”现象的原因，除了买房的高收益外，其他投资渠道缺乏公信力也起到了推波助澜的作用。

 

然而，现在国家提出了“房住不炒”的楼市基本原则，使投资房产变得不那么容易了。也就是说，房地产投资市场已经告别了草莽期，步入了精致化之路。

 

这个时候，你再去投资房子，就不一定能赚到钱了，反而可能因为购买了不该买的房子而被套牢，赔钱也卖不出去。

 

今天就来研究下，山东省内16个城市的房子，哪个还有投资价值。

 

01 青岛、济南房价大跌的警示意义

 

4月16日，国家统计局公布了2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：

 

从上表可以看出，青岛2020年3月二手房价同比2019年3月下降了5.9%，降幅全国第一；济南同比降幅4.1%，在全国列第4名。青岛、济南，这对山东的双子星，双双领跌全国。

 

根据以往的统计，青岛已经是14连跌，官方的统计还是偏少的，一些第三方平台下跌的更多。下图是我统计的安居客上青岛近两年的房价走势：

 

青岛房价最高点是20992，最低点是16309，两年的时间下跌了22.3%。我在去年的文章《青岛房价降了30%？》《青岛房租回到7年前！》列举了大量例子，证明了青岛的房价、房租大幅降低。

 

青岛、济南在上一轮行情中，都暴涨了很多，如今房价大幅下降，也算是价值回归。可遍观省内16市，却发现一个奇怪的现象，一向紧紧跟随经济“领头羊”青岛、政治“老大哥”济南的一帮小弟，这次却在房价上“翻了天”。

 

02 一群疯狂的小弟

 

我仍然选择了安居客的数据，计算了16市今年4月二手房价同比去年4月的变动情况。

 

可以看到，青岛、济南以9%以上的降幅领跌全省，后面威海、菏泽小幅微降，剩下的12个城市都是正增长，从0.3%到23.66%，可谓是“芝麻开花节节高”。

 

最疯狂的是枣庄、临沂，涨幅都超过了20%，后面的日照、济宁也超过了10%，这些城市中有些还是2018年已经涨过一波了，在“房住不炒”的紧箍咒下还能涨得这么猛，确实有点“逆势”了。

 

我以前说过，房价变动有“轮动”规律，一线涨完二线涨，二线涨罢三四线涨，待到深圳已经开始第二轮上涨、济青正经历大跌的时候，山东的三四线城市还在上涨，正是这个规律使然。

 

基于此，我判断山东省内除青岛、济南之外的大部分城市，今后将会经历一轮长时间的阴跌期，而且这个阴跌期可能永远不会结束，或者说是跑不赢货币贬值幅度，最终几个不成器的、资源衰竭的、收缩型的城市，房价将会跌到土建成本价，回到居住属性、永远失去金融属性。

 

因为，除了房价轮动规律，还有下面这个大趋势。

 

03 在山东，值得买房的城市不到13%

 

我在《内贸时代的山东，该如何破局？》《临沂：向山东第三城冲刺！》等文章中多次说过，以后城市发展的趋势是中心城市、城市群。

 

在国家层面上，已经明文提出“中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”。这说明以后经济、人口都要往中心城市和城市群靠，其他地区只要“保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”就可以了。实际上，随着先进农业技术的进步，农村走集约式、农场主式发展是未来趋势，农村也不需要那么多人。

 

在山东省层面，则提出“实施省会、胶东、鲁南三大经济圈的区域发展战略，推动形成全省区域一体化发展新格局”，并在自贸区、新旧动能转换示范区等大政策上实现了偏移。

 

这一切已说明，政府层面已经逐渐舍弃了大水漫灌的均衡模式，中心城市化开始从自然发展走向人为干预。

 

在这种自然和人为、客观和主观的双重作用下，资金、产业、人口将加速向中心城市、大城市转移。

 

我在《山东16城GDP排名出现重大调整，挤掉的万亿水分是这么分的》一文中曾经说过，山东省内挤水分超过15%的城市是泰安、东营、枣庄、聊城、淄博、威海、日照，这次在房价涨幅上它们大部分又中招了。

 

至于产业，恒丰银行总部迁往济南、各市港口合成山东港口集团并将总部迁往青岛，就很能说明问题。后续，估计还将会有山东机场集团等总部的成立。

 

在人口上，我在《一年20万，人口流出量全国第一，山东这是怎么啦？》写过，山东2019年常住人口相对于2018年增加22.97万人，其中，青岛增加10.5万人，济南6.93万人，烟台1.62万人，分给其他13个城市的人口增量只有3.92万人。这个常住人口增量是含自然增长人口（出生人口-死亡人口）的，如果扣除自然增长人口，连烟台在内的14个城市人口都是流出的。

 

因此，山东省内今后将只有青岛、济南还能保持经济、人口双增长，所以也只有青岛、济南的房子还有投资价值。

 

像上面所说的，除青岛、济南外的其他城市，今后房价能保值已经是奢望，不成器的城市大概率会跌回成本价。

 

日本1亿多的人口，也就支撑了东京、大阪两个超级城市，大阪还在承受着东京的虹吸，别的城市尤其是一些小城市，人口流失了，产业搬走了，房价甚至已经跌到“白菜价”，这是中心城市化的必然结果。

 

所以，今后只有有显著人口、经济增量的中心城市、大城市的房子才有金融属性，才有投资价值，别的城市将逐步回归居住属性，失去投资价值。

 

在山东，投资买房只能选择在青岛、济南，别的城市不能碰。而2/16=12.5%，也就是说山东值得投资的城市已不足13%。

 

当然，在“房住不炒”下，在青岛、济南投资买房也将是一个长期过程，指望一两年翻倍已经不大可能。