房企都喜欢在哪里拿地，看这组数据

各种因素影响下，2020年成为房企市场布局及拿地策略变化的转折年。

以恒大为代表的房企提出严控土储规模，以万科、融创、华润等为代表的房企谨慎求稳，而碧桂园、保利、中海、龙湖等房企则较为积极，纷纷提高了拿地预算。

土地是房地产的生命线，在新一轮土储大战打响之际，有必要研究下头部房企的市场布局和拿地策略。

拿地难的是对市场的判断，而头部房企之所以能成为头部，都有其过人之处。无论是技术流，还是意识流，它们一定是最值得学习的对象。

鉴于此，房妹统计了部分头部房企2020年1-4月的拿地数据，并梳理出它们拿地的特色。

整体来看，九大头部房企前4月共拿了348宗地，拿地金额共计约2583.23亿元，总规划建筑面积约4534.74万㎡，其中权益规划建筑面积为3519.03万㎡，平均楼面价约7949.09元/㎡，平均溢价率约9.08%。

 

郑州：九家有七家拿地

从拿地面积来看，2020年前4月，最受九大房企欢迎的三大城市依次为郑州、西安和长沙。

郑州是九大房企争相布局的第一大城市。碧桂园、万科、保利、融创、绿地、世茂和华润等7家房企均有在郑州拿地，共拿地24宗，规划建筑面积共计约314.23万㎡。

其中又以碧桂园和保利相对活跃，碧桂园所拿7宗地块规划建筑面积共计约103.08万㎡，保利拿地5宗规划建筑面积共计约88.75万㎡。

 

最近几年，郑州迎来多重政策利好。2018年11月，国务院明确指出将以郑州为中心引领中原城市群发展；2020年3月，郑州国土空间总体规划（2020-2035）被剧透，郑州初步划定出32个核心板块……

随着郑州的影响力和城市潜力不断被挖掘，郑州成为房企眼中的香饽饽之一。公开数据显示，2019年国内百强房企有近50家已进驻郑州，作为嗅觉更加敏锐的头部房企，重仓郑州可以说并不意外。

具体来看，受最新政策利好的32个板块是房企布局的重点区域。比如，碧桂园2月17日在郑州拿的3宗地块，均为中原区西岗城中村改造地块，而保利摘得的地块中有2宗位于郑州经开老城区，这两大区域均属于郑州重点发展的32个板块。

除郑州外，西安和长沙也颇受九大房企青睐，拿地面积分别约285.97万㎡和199.88万㎡。

碧桂园、万科、保利、绿地、龙湖和华润均有布局西安，共拿地16宗。其中绿地拿地最多达6宗，总拿地面积约103.37万㎡；其次为华润，一次性拿了54.35万㎡。

九大房企虽在长沙拿地宗数不多，仅6宗，但拿地面积却达到了199.88万㎡。在长沙拿地最多的是龙湖，两次出手就拿下59.41万㎡的土地。

成都：九大房企拿地相对克制

沈阳、兰州、青岛、天津、苏州、杭州、北京等城市，也是九大房企布局的热点城市。

但让人有些意外的是，作为强二线城市、新一线城市之首的成都，仅以47.13万㎡排在第25位左右，与苏州、杭州等城市存在明显差距。

不过，根据中指院发布的《2020年1-4月全国土地成交城市排行榜》来看，成都成交总价和规划建筑面积均处于上升态势，其中成交总价为355亿元，规划建筑面积为2057万平米，分别上涨91%和71%。

也就是说，成都土地市场依旧火热，但头部房企拿地相对较少。

据锐理数据显示，2019年大成都住宅类用地共成交199宗，其中46.7%的地块被平台公司收入囊中，仅成都轨道交通集团就包揽了23宗，开发商拿地占比为53.3%。

值得注意的是，2019年成都楼面价前十的地块，70%被广州华发、禹洲地产、五矿地产等新进房企拿下。从拿地宗数上看，德商投资和新力地产分别拿地4宗，是拿地最多的两家房企。

九大房企中，去年在成都拿地最多的是绿地，为3宗，碧桂园、万科、保利各1宗。今年拿地最多的是龙湖，拿地4宗总规划建筑面积约40.8万㎡。

由此可见，相比其他百强房企，九大房企在成都拿地相对克制，或因有太多房企想进入成都市场竞争激烈，或因原本在成都尚有土地可供开发。

碧桂园：以宅地为主，重仓兰州和郑州

前4月碧桂园全国拿地69宗，涉及兰州、郑州、西安、娄底、洛阳等32个城市，是“宇宙房企”本企了。规划建筑面积共计约825.39万㎡，位列第一。

从城市布局看，碧桂园继续在其重仓的广东和江浙沪拿地，填补大粮仓，但也不乏兰州、沈阳这样的老牌一线城市。

值得注意的是，开年以来碧桂园在兰州已拿下10宗地块，拿地面积约112.36万㎡，占总拿地面积的13.6%。

郑州也是碧桂园重仓的城市之一，前4月共拿下7宗地面积共计约103.08万㎡。对比碧桂园2018年和2019年项目总览图会发现，过去一年碧桂园河南的新增项目数33宗，仅次于广东和江苏的37宗，碧桂园深耕中部人口大省的战略可见一斑。

从溢价率来看，4月11日在拉萨拿的两宗地块溢价率最高，分别达到113.53%和71.53%。所有地块中0溢价的地块占比约50.7%。

碧桂园所拿地块以住宅用地为主，共计48宗，另有17宗为含住宅的综合用地。

 

万科：坚持0溢价拿地，重仓包头

前4月万科全国拿地46宗，涉及包头、大理、青岛、柳州、郑州等20个城市，规划建筑面积共计约552.4万㎡，位列第五。不过万科的权益规划建面占比最低，仅约63.2%。

从城市布局看，万科继续在其大本营上海区域深耕，同时北方区域成为万科今年布局的重点区域之一。

北方区域集中在包头、青岛、天津等城市拿地，拿地面积约143.64万㎡，占比约26%。开年以来，万科在包头拿地最多，达87.93万㎡。

对比万科2018年、2019年年报来看，过去一年其北方区域的销售面积和销售金额均呈现下滑态势，分别下滑了2.63和1.46个百分比。

在年报系列文章中，房妹曾指出万科南方区域尚难扭转颓势，中西部区域虽为2019年业绩黑马，但在跑道上遇阻。所以，万科才将希望寄托于北方区域，加大在包头、青岛的布局？

在拿地上，万科坚持0溢价拿地的特征非常明显，所有地块中仅8宗地有溢价，0溢价地块占比高达82.6%。

46宗地块中以住宅用地为主，共19宗。另外，万科还分别在包头和天津各拿了一宗工业用地。

保利：拿地金额最高，重仓长春和郑州

前4月保利全国拿地34宗，涉及长春、郑州、兰州、天津等19个城市，规划建筑面积共计约656.76万㎡，位列第三。

九大房企中保利拿地金额最多，达453.27亿元，较去年同期的144亿元拿地金额，增长近215%。

保利是头部房企中的拿地积极派之一，保利表示2020年拿地资金将提高约200亿元。仅一月份，保利就拿下了15宗地块，4月各地恢复土拍后，其又紧锣密鼓拿下了10宗地块。

土储厚度不足是保利积极拿地的主要原因，据测算，保利截止2019年末的土储仅够其两年半消耗，土储拓展的压力不小。

从城市拓展上来看，保利主要布局直辖市和一二线省会城市，其中长春和郑州为其开年来重仓的两大城市，获得的规划建筑面积分别是89.6万㎡、88.75万㎡。

所有地块中0溢价地块占比约52.9%，其中溢价率超过50%的地有三宗，南昌一宗，郑州两宗。

融创：收缩明显，重仓沈阳和哈尔滨

前4月融创全国拿地40宗，涉及哈尔滨、沈阳、郑州、襄阳、重庆等16个城市，规划建筑面积共计约385.15万㎡，位列第六。

2020年融创拿地收缩明显，拿地金额约251.68亿元，较2019年同期的626亿元锐减了近60%。

看来2020年强调拿对地、拿好地的融创，所言非虚，确实在拿地节奏上有所把控。

从城市布局来看，融创持续向东北发力，在沈阳和哈尔滨所拿地块建面共计约127.72万㎡，占总拿地面积的33%。

融创在溢价率方面的把控也较好，只有一宗地的溢价率超过了50%，0溢价地块占比约72.5%，平均溢价率仅为4.62%，处于头部房企低位。

中海：平均楼面价超20000元/㎡，陷围标风波

前4月中海全国拿地仅7宗，是九大房企中唯一一个拿地只有个位数的房企，涉及北京、上海、长沙和沈阳四个城市，规划建筑面积共计约112.68万㎡，位列第九。

拿地方面，中海属于乐观积极派，2020年拿地投资预算为1400亿元，同比增长23%。今年3月上旬还对外公布了“中原逐地，海纳百城”的寻地合作模式。

但1-4月中海拿地总额仅为203.4亿元，较2019年同期的313亿元减少35%，按计划，接下来或迎来中海拿地高峰期。

值得注意的是，中海拿地的平均楼面价高达23363.29元/㎡，是九大房企中平均楼面价最高的一家。

中海在长沙拿地面积最多约14.76万㎡，在上海拿的地块最多共3宗。需要说明的是，中海于3月31日在上海以底价34.3亿元竞得虹口区的地块未计入其中。

虹口地块即为前段时间吵的沸沸扬扬的“围标事件”涉及的地块，该地块是上海虹口区3年来首推的纯宅地，最终中海、万科和华润通过资格审核进入“最终轮”角逐，但万科和华润没有竞价，中海底价成交。后三家房企的多名负责投资拿地的高管被上海公安局“管制”，地块状态也处于“交易中”。

“围标事件”给中海蒙上了一层阴影，接下来会如何还未可知。

绿地：平均楼面价最低，重仓西安

前4月绿地全国拿地55宗，涉及西安、安庆、郑州、盐城等24个城市，规划建筑面积共计约775.67万㎡，位列第二。

值得一提的是，绿地的平均楼面价是九大房企中最低的，仅约2681.55元/㎡。

这得益于绿地拿下了一些楼面价非常低的工业用地和商业/办公用地。比如绿地于3月20日在南宁拿下的两宗工业用地，折算下来平均楼面价仅为222元/㎡。

绿地2020年一季度简报显示，其已先后与广西、贵阳、南京、兰州、烟台等地政府签署了一揽子的战略合作协议。能看出，通过产业勾地是绿地拿地的重要方式之一。

从区域布局看，绿地拿地主要集中在长三角区域，在上海、安庆、苏州、徐州等城市拿地建面共计约189.21万㎡，占总拿地面积的24.4%。

从城市来看，绿地在西安拿地最多，规划建筑面积共计约103.37万㎡，占总拿地面积13.3%。

虽然绿地拿了不少地块，但在成本控制上表现较为亮眼，0溢价地块占到70.9%。

龙湖：拿地金额翻倍，重仓青岛

前4月龙湖全国拿地50宗，涉及青岛、长沙、温州、成都等23个城市，规划建筑面积共计约621.39万㎡，位列第四。

2020年龙湖拿地较为积极，1-4月拿地金额约410亿元，较2019年同期的226亿元，几乎翻了一倍。

中西部地区是龙湖主要布局的区域之一，在长沙、成都、昆明、南宁、西安等城市拿地规划建面共计约191.68万㎡，占总拿地面积的30.8%。

从城市拓展来看，青岛是龙湖目前重仓的城市之一，拿地规划建面达102.22万㎡。龙湖也是在成都拿地宗数最多的房企，共拿了4宗地，拿地规划建面约40.8万㎡。

从拿地时间来看，4月龙湖拿地力度有所加强，共拿了16宗地，出现溢价的地块也较多。在龙湖所拿的50宗地块中，0溢价地块占比为58%，但所有地块的溢价率均未超过50%。

世茂：拿地总额最少，重仓大本营福建

前4月世茂全国拿地28宗，涉及肇庆、郑州、泉州、阜阳、蚌埠等16个城市，规划建筑面积共计约295.75万㎡，位列第八。世茂是九大房企中权益规划建面占比最高的房企，占比达88.7%。

2020年世茂的拿地态度是趋稳，从拿地金额上看，基本与其计划一致。九大房企中，世茂拿地金额最低，仅约124.9亿元，与2019年同期的120亿元基本持平。

世茂在其大本营福建拿地较为活跃，先后在泉州、漳州、福州拿了10宗地，规划建筑面积共计约57.12万㎡。其中，在泉州一次性拿下的6宗地块为花田小镇项目用地，楼面价低至1056元/㎡。

从拿地面积来看，世茂在肇庆拿的地体量最大，仅拿了一宗地但规划建面就达到43.02万㎡，与其在福建拿地的总和相差不多。

值得注意的是，世茂拿溢价地块占到所拿地块的57.1%，平均溢价率为17.15%，处于九大房企的高位。有3宗地块溢价率超过50%，东莞有一宗溢价率为56.61%，漳州有两宗，溢价率分别是92.42%和57.89%。

华润：平均溢价率最高，拿地积极

前4月华润全国拿地19宗，涉及沈阳、西安、武汉、北京等14个城市，规划建筑面积共计约295.75万㎡，位列第七。

开年以来华润拿地较为积极，华润2020年前4月拿地金额为402.15亿元，较2019年同期的247亿元增加了62.8%。

2020年华润提出不抢高价地，但其拿地的平均溢价率为九大房企之首，约18.24%。

19宗地块中溢价地块占比达73.7%。有两宗地块的溢价率超过50%，武汉的一宗为90.78%，郑州的一宗为50.15%。

华润拿地的平均楼面价在九大房企中也相对偏高，约13166元/㎡。

从城市拓展来看，华润主要在沈阳和西安两个城市拿地，拿地规划建面分别约59.8万㎡和54.35万㎡。

综上数据，房妹总结了到九大头部房企拿地的十大秘密：

1、从拿地面积来看，2020年前4月，最受九大房企欢迎的十大城市依次为郑州、西安、长沙、沈阳、兰州、青岛、天津、苏州、杭州和北京。

2、房企除深耕自身大本营所在区域外，具体重仓哪个城市的策略不尽相同。比如，碧桂园选择重仓兰州和郑州，万科选择重仓包头，保利则重仓长春和郑州，融创侧重东北重仓沈阳和哈尔滨，绿地重仓西安，龙湖选择重仓青岛。

3、除万科和融创外，其他7家房企权益规划建面占比均超过了70%，其中世茂最高为88.7%。

4、与去年同期相比，部分房企拿地金额收缩明显。碧桂园、万科、融创和中海拿地金额减少100-474亿元不等，融创收缩最为明显，拿地金额减少近474亿元，其余三家均为100亿元左右。

5、有收缩的房企，就有积极拿地的房企，保利、龙湖和华润拿地较为积极。其中，保利拿地金额最多达453.27亿元，较去年同期翻了两倍。

6、在拿地金额上，绿地和世茂2020年前4月拿地金额基本与去年同期持平，有一种“任你风起云涌，我自岿然不动”的状态。

7、绿地的平均楼面价是九大房企中最低的，仅约2681.55元/㎡，这得益于绿地拿下了一些楼面价非常低的工业用地和商业/办公用地。

8、除绿地外，融创和万科在溢价率上的把控较好，所有地块的平均溢价率不超过5%。

9、虽有少数房企的平均溢价率超过15%，但整体来看，几大头部房企的成本管控非常优秀，平均溢价率只有9.08%，较2019年前11月全国300城住宅用地溢价率13.5%，要少4.4个百分点。

10、短期来看，部分房企拿地节奏或与计划相悖，但可能会在接下来的几个月发力，所以要分析和学习头部房企市场布局和拿地策略，还要从更长的时间维度去看。