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来源：無房，如有侵权请联系删除 各种因素影响下，2020年成为房企市场布局及拿地策略变化的转折年。以恒大为代表的房企提出严控土储规模，以万科、融创、华润等为代表的房企谨慎求稳，而碧桂园、保利、中海、龙湖等房企则较为积极，纷纷提高了拿地预算。 土地是房地产的生命线，在新一轮土储大战打响之际，有必要研究下十强房企的市场布局和拿地策略。 拿地难的是对市场的判断，而十强房企之所以能成为十强，都有其过人之处。无论是技术流，还是意识流，它们一定是最值得学习的对象。 鉴于此，笔者统计了十强房企2020年1-4月招拍挂拿地数据，并梳理出它们拿地的特色。 整体来看，十强房企前4月共拿了121宗地，拿地金额约1252.55亿元，拿地面积约1719.48万平方米，平均楼面价约10751.4元/㎡，平均溢价率约11.6%。  注：十强房企为2019年克而瑞销售排行榜前十企业，文中无特别引用说明，均为统计的招拍挂数据。01 城市篇：郑州真香 郑州：十家有七家拿地 2020年前4个月，从拿地宗数上看，最受十强房企欢迎的三大城市依次为郑州、青岛和西安。 郑州是十强房企争相布局的第一大城市。碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、世茂和华润等7家房企均有在郑州拿地，共拿地14宗。其中又以碧桂园和保利相对活跃，拿地宗数分别为6宗和3宗。  最近几年，郑州迎来多重政策利好。2018年11月，国务院明确指出将以郑州为中心引领中原城市群发展；2020年3月，郑州国土空间总体规划（2020-2035）被剧透，郑州初步划定出32个核心板块……随着郑州的影响力和城市潜力不断被挖掘，郑州成为各家房企眼中的香饽饽之一。公开数据显示，2019年国内百强房企有近50家已进驻郑州，作为嗅觉更加敏锐的十强房企，重仓郑州可以说并不意外。 具体来看，受最新政策利好的32个板块是房企布局的重点区域。比如，碧桂园2月17日在郑州拿的3宗地块，均为中原区西岗城中村改造地块，而保利摘得的地块中有2宗位于郑州经开老城区，这两大区域均属于郑州重点发展的32个板块。 除郑州外，青岛和西安也颇受十强房企青睐，拿地宗数分别为13宗和9宗。 万科、恒大、融创和华润均有布局青岛，其中万科拿地最多达7宗，总拿地面积约34.4万平米。不过有5宗是万科、黑卓联合体一次性摘得，这也是万科时隔多年后再次在青岛大举拿地。 重仓西安的房企则是恒大，4月20日恒大以13.8亿元一次性拿下秦汉新城8宗地块，总拿地面积约147.07万平米，成交楼面价仅约939元/㎡，为西安恒大文化旅游城项目的配套住宅、商业用地。 成都：十强拿地相对克制 当然，上海、天津、苏州、北京、杭州、重庆等热点城市，也是十强房企布局的重点城市。但让人有些意外的是，作为强二线城市、新一线城市之首的成都，前4个月仅恒大以3.9亿元拿下远郊彭州的一宗住兼商用地，与苏州、杭州、重庆等城市存明显差距。 不过，根据中指院发布的《2020年1-4月全国土地成交城市排行榜》来看，成都成交总价和规划建筑面积均处于上升态势，其中成交总价为355亿元，规划建筑面积为2057万平米，分别上涨91%和71%。 也就是说，成都土地市场依旧火热，但十强房企拿地相对较少。 据锐理数据显示，2019年大成都住宅类用地共成交199宗，其中46.7%的地块被平台公司收入囊中，仅成都轨道交通集团就包揽了23宗，开发商拿地占比为53.3%。 值得注意的是，2019年成都楼面价前十的地块，70%被广州华发、禹洲地产、五矿地产等新进房企拿下。从拿地宗数上看，德商投资和新力地产分别拿地4宗，是拿地最多的两家房企。 十强房企中，去年在成都拿地最多的是绿地，为3宗，碧桂园、万科、保利均为1宗。 由此可见，相比其他百强房企，十强房企在成都拿地相对克制，或是因太多房企想进入成都市场竞争激烈，或是因原本在成都尚有土地可供开发。 02 企业篇：各具特色 碧桂园：重仓郑州，深耕中部人口大省 前4月碧桂园全国拿地13宗，面积共计约173.43万平方米，位列第四。从城市布局看，碧桂园继续在其重仓的广东和江浙沪拿地，填补大粮仓，但也不乏沈阳这样的老牌一线城市。  值得注意的是，开年以来碧桂园在郑州已拿下6宗地块，拿地面积约92.43万平方米，占总拿地面积的53%。对比碧桂园2018年和2019年项目总览图会发现，过去一年碧桂园河南的新增项目数33宗，仅次于广东和江苏的37宗。 2019年年度业绩会上，碧桂园表示，2020年的投资方向是坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。 至此，碧桂园通过郑州深耕中部人口大省的战略再明显不过。数据显示，碧桂园首次从郑州拿地可追溯至5年前，至2017年左右碧桂园即迅速完成近20个项目的庞大布局。 万科：坚持0溢价拿地，重仓青岛 前4月万科全国拿地12宗，面积共计约100.23万平方米，位列第九。万科在拿地这块非常稳，除了在南昌摘得的一宗大体量地块有16.5%的溢价外，其余地块均以0溢价获得。 但开年以来，万科拿地并不积极，拿地面积在十强房企中几乎垫底，很佛系了。 从城市布局看，万科继续在其大本营上海区域深耕，同时北方区域成为其今年布局的重点区域。 上海区域集中在上海、南昌两大城市拿地，拿地面积约46.36万平方米，占比约46%；北方区域集中在青岛拿地，共拿了7宗地面积约34.4万平方米，占比约34%。 对比万科2018年、2019年年报来看，过去一年其北方区域的销售面积和销售金额均呈现下滑态势，分别下滑了2.63和1.46个百分比。 笔者之前曾指出万科南方区域尚难扭转颓势，中西部区域虽为2019年业绩黑马，但在跑道上遇阻。所以，万科才将希望寄托于北方区域，加大在青岛的布局？ 恒大：拿地最多，西安文旅大盘楼面价低至939元/㎡ 前4月恒大全国拿地达23宗，面积共计约452.77万平方米，位列第一。 恒大提出的“控规模”战略掷地有声，但其拿地的步伐似乎并未放慢。进入4月份以来，恒大陆续在广州、昆明、成都、温州、北京、重庆、西安等一二线城市拿地，拿地金额超过200亿元。  笔者的理解是，控规模不代表不拿地，虽然截至2019年末恒大的土储至少够其4年开发，但恒大每年土储的高消耗，也需要其不断拿地进行补充。根据中指院发布的2020年1-4月中国房企操盘榜数据，恒大实现2123.7亿元的全口径销售额，同比增幅达19.6%，是30强房企中增幅最大的企业。 按2019年恒大操盘面积来看，恒大每年至少要消耗5500万平土储，这么看，恒大拿地并不多。 在拿地上，恒大依旧延续偏爱超级大盘的风格，先后在广州和西安拿下约94.19万平米的产业用地、147.07万平米的商住地（恒大文化旅游城项目）。其中，西安拿下的8宗地块楼面地价低至939元/㎡。 融创：拿地收缩明显，唯一拿地武汉的十强房企 前4月融创全国拿地9宗，面积共计约138.91万平方米，位列第七。  融创城市布局手段多样，收并购才是其拿地的一大利器。结合中指院公布的数据来看，2020年1-4月融创拿地金额约142亿元，较2019年同期的626亿元锐减，并从第一位下滑至第十八位。看来2020年强调拿对地、拿好地的融创，所言非虚，确实在拿地节奏上有所把控。 融创城市布局也比较广，除杭州、天津分别拿了两块地外，南通、青岛、苏州、郑州、武汉等地各拿一宗。 融创也是十强中唯一一个在武汉拿地的房企，4月24日以3.25底价获得的武汉地块，楼面价约19197元/㎡，刷新了武昌区的最高楼面地价。该地块紧邻融创中心武汉壹号院项目，起拍价就到了这样的门槛，融创拿下也是意料之中。 保利：拿地积极，楼面价偏高 前4月保利全国拿地12宗，面积共计约194.93万平米，位列第二。  保利是十强房企中的拿地积极派之一，保利表示2020年拿地资金将提高约200亿元。仅一月份，保利就拿下了6宗地块，4月各地恢复土拍后，其又紧锣密鼓拿下了5宗地块。土储厚度不足是保利积极拿地的主要原因，据测算，保利截止2019年末的土储仅够其两年半消耗，土储拓展的压力不小。 从中指院发布的数据也能看到，2020年1-4月保利以318亿元的拿地金额登上百强房企第1位，相较2019年同期的第19位，位次提升明显。 从城市城市拓展上来看，保利主要布局直辖市和一二线省会城市，包括郑州、济南、南昌、福州、上海、天津等地，这也让其楼面地价偏高，约13192元/㎡。 绿地：平均楼面价最低，重仓长三角 前4月绿地全国拿地16宗，面积共计约158.72万平方米，位列第五。值得一提的是，绿地的平均楼面价是十强房企中最低的，约4095元/㎡。  这得益于绿地所拿溢价地块较少，同时于3月20日在广西南宁一次性拿的5宗产业用地，楼面地价低至609元/㎡。绿地2020年一季度简报显示，其已先后与广西、贵阳、南京、兰州、烟台等地政府签署了一揽子的战略合作协议。能看出，通过产业勾地是绿地拿地的重要方式之一。 从城市布局看，绿地主要布局长三角区域，在上海、苏州、徐州、杭州四个城市拿地面积达103.66万平米，占总拿地面积的65.3%。 中海：平均楼面价超36000元/㎡，陷入围标风波 前4月中海全国拿地仅3宗，面积共计约50.15万平方米，位列第十。  拿地方面，中海属于乐观积极派，2020年拿地投资预算为1400亿元，同比增长23%。今年3月上旬还对外公布了“中原逐地，海纳百城”的寻地合作模式。但1-4月中海拿地总额仅为157亿元（中指院数据），接下来或迎来中海拿地高峰期。 值得注意的是，中海拿地的平均楼面价高达36311元/㎡，整体拉高了十强房企的楼面价。 中海拿的3宗地分别位于上海、北京和长沙，其中上海地块楼面价约63155元/㎡，北京地块的楼面价约41056元/㎡。 上海地块即为前段时间吵的沸沸扬扬的“围标事件”涉及的地块，该地块是上海虹口区3年来首推的纯宅地，最终中海、万科和华润通过资格审核进入“最终轮”角逐，但万科和华润没有竞价，中海底价成交。后三家房企的多名负责投资拿地的高管被上海公安局“管制”，地块状态也处于“交易中”。 “围标事件”给中海蒙上了一层阴影，接下来会如何还未可知。 新城：重仓江南区域，拿地放缓 前4月新城全国拿地8宗，面积共计约109.82万平方米，位列第八。  结合中指院数据来看，2019年前4月新城拿地较为积极，以385亿元排在十强房企前三的位置，2020年新城拿地有所放缓，以198亿元排在第七位。从城市拓展看，新城主要集中在以苏州、南通、温州、南昌等江南区域拿地，拿地面积约71.9万平米，占总拿地面积的65.5%。 从拿地时间来看，4月新城拿地力度大幅加强，较3月控制成本拿地也有所不同，也可能会在下半年加大投资力度。 世茂：重仓大本营福建，偏爱商住地 前4月世茂全国拿地16宗，面积共计约179.28万平方米，位列第三。 虽然2020年世茂的拿地态度是趋稳，但从年初收购福晟到招拍挂拿地数据来看，世茂土储拓展还是较为积极的。从城市布局看，世茂主要重仓大本营福建，拿地8宗面积共计约31.41万平米，占总拿地面积的17.5%。其中，在泉州一次性拿下的6宗地块为花田小镇项目用地，楼面价低至1493元/㎡。 值得注意的是，这些地块中大部分均为商住地，这也是世茂与其他房企拿地风格不太一致的地方。 华润：平均溢价率最高，但节奏很稳 前4月华润全国拿地9宗，面积共计约156.43万平方米，位列第六。 2020年华润置地提出不抢高价地，但其拿地的平均溢价率为十强房企之首，为18.9%。平均楼面价在十强房企中也相对偏高，约13050元/㎡。华润城市拓展较广，1-4月分别在郑州、西安、徐州、沈阳、苏州、青岛等城市拿地。 另据中指院数据，华润2020年前4月拿地金额为246亿元，与2019年的247亿元基本持平，拿地节奏很稳。 03 结语 从以上数据，我们窥探到十强房企拿地的十大秘密： 1、除深耕房企自身大本营所在区域外，郑州是目前颇受十强房企青睐的城市之一。 2、虽十强房企侧重点各有不同，但整体上来看，长三角、珠三角和粤港澳大湾区是十强房企重仓的几大区域。 3、与去年同期比较，融创、新城等为代表的房企，拿地金额明显收缩。融创此前表示，目前市面上地价偏高，该拿地坚决拿，不该拿地坚决不拿。 4、有收缩的房企，就有积极拿地的房企，最有代表性的有两家——恒大和保利，恒大因土储消耗大，保利则因土储厚度不足。 5、在拿地上华润是表现最稳定的选手，2020年前4月拿地金额仅比去年同期少1亿元，各月拿地宗数也比较平均。 6、万科、保利、华润等有国企背景的房企，均有拿人才公寓项目用地，这类土地性质特殊，且很少有溢价，但也不排除特殊情况。 7、十强中通过产业勾地方式拿地的房企有恒大和绿地，其中通过产业合作拿下的地块楼面价低至639元/㎡，可以说是非常低了。 8、恒大、融创、世茂则发挥它们的长项，通过文旅项目、特色小镇等形式摘得低价大盘。 9、十强房企拿地侧重点也有所不同，比如碧桂园、恒大、新城和华润以宅地为主，世茂则以商住地为主，万科、保利等会比较平均。 10、坚决不拿地王，是十强房企的共识。所有地块中，除融创拿了一宗武汉武昌区地块外，几乎没有地王，且融创所拿地块已经是底价获得。 总而言之，就是不碰高价地，还要最大化发挥自身优势降低拿地成本，是十强房企最核心的拿地窍门。 投资是一门专业活，不仅在外部拓展拿地方面有多种方式，在内部投资测算方面，也是有大量知识点需要掌握。只有搞明白了投资测算，才能真正理解房地产经营的大逻辑。因此，我们特邀知名上市房企的财务高管——王老师，讲授系列课《房地产投资测算EXCEL实操教学》。视频课程全长超过120分钟，详细讲解了投资测算EXCEL表的方法。 |
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