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承办律师 江苏道多律师事务所律师 董馨 （XXXX）年度道民字XXXXXX号 【入选优秀法律文书的理由】 精确使用证据，依法否定对方当事人的无理诉求。 案由：房屋买卖合同纠纷 委托人：A（B小女，以下简称：我方当事人） 对方当事人：C（B长子）、D（B长女，以下简称：对方当事人） 一、案件的由来 委托人A与我们签订委托代理协议，委托我们指派律师作为其委托代理人，处理与对方当事人之间有关房屋买卖合同纠纷等相关事宜。 为圆满完成当事人的委托事务，特制定办案提纲如下。供办案律师参考。 二、案件的基本事实 【与本案有关的当事人】 我方当事人A的母亲B有子女五人，C（长子）、D（长女）、E（次女）、我方当事人A（幺女）、F（幺儿，先于母故）。 【涉案的背景事实】 XXXX年，我方当事人A和E（案外人：B次女）协商并经村领导同意，紧挨E家房屋围墙外立面搭建小屋用于做生意。二年后，B搬入该小屋内居住。 YYYY年，上述房屋被拆迁时，全家一致同意，房屋以我方当事人A的母亲B的名义参加拆迁，拆迁所得房票归我方当事人A所有，我方当事人向B支付NN万元用于B今后的生活与看病所需。为此，由长子C代笔，B（甲方）与我方当事人A（乙方）签订了《房屋买卖协议》（以下简称：协议一）约定： 1、B拆迁后购买的经济适用房以NN万元的价格出售给我方当事人A，B在出卖该房屋的同时丧失对该房的一切权利，该房屋的所有权全权归我方当事人A所有； 2、A、B双方自该协议签订后不得反悔，如有违约将罚以交易额的50%； 3、该房屋产权转给我方当事人A后，其兄、姐不得以其他借口索要、反悔； 4、该协议一经签字即日生效（兄姐均要签字）；一式数份，B、我方当事人A、其他兄弟姐妹各一份. 另该协议还备注，该协议是在平等情况下签订的。 该协议各方当事人签名情况如下：“甲方”处签署“B由C代签”，“乙方”处由A本人签名，“见证”处签署“C”本人签字、E处由E之子G代签。E之子G同时也是该协议的执笔书写人。 协议一签订当月，B以拆迁补偿款申购了经济适用房（拆迁安置房，以下简称：涉案房屋）一套。 后，我方当事人A与B、对方当事人C、D、E又签订一份《协议书》（以下简称：协议二）载明： 1、前述我方当事人A房屋围墙边自建的做生意房屋，因母亲B需要，该房屋让给B居住。 2、因B居住的该房屋是我方当事人A盖的，所以，B以拆迁补偿款申购以后，我方当事人A需拿出NN万元作为B今后的生活及看病所用。 3、该协议内容已得到B及其四个子女的认可并同意。 协议二下方除B签名系代签（代签人不确定，之前庭审中有说是C，有说是D）外，其余均由各当事人亲笔签字。 协议二签订后，对方当事人D向我方当事人A出具《收条一》一份，载明其收到我方当事人A的P万元；后对方当事人C、D共同向我方当事人A出具《收条二》一份，载明收到我方当事人A的KK万元；对方当事人D又向我方当事人出具《收条三》一份，载明其收到我方当事人A的SS万元，并注明：房款已付清。对方当事人C在该收条“证明人”处签名。 《收条三》出具同日，B立遗嘱（以下简称：遗嘱一）称：B住的房子是我方当事人A盖的，拆迁分给其的经济适用房其不要了，赠给我方当事人A。B活着的时候，生活及一切由我方当事人A全面负责，B死后房屋及一切赠与我方当事人A。B在“遗嘱人”处签名上捺印，见证人系C。 后我方当事人A的配偶代B办理了涉案房屋申购事宜，我方当事人A入住涉案房屋一段时间以后，将涉案房屋出租。 三年前，B至公证处进行遗嘱公证（以下简称：遗嘱二），经公证的遗嘱二载明：涉案房屋系B原居住、由我方当事人A出资建设的房屋拆迁后购买的经济适用房，在国家政策许可的情况下，在B去世后，涉案房屋全部遗留给我方当事人A一人继承。 一年前，B至公证处撤销遗嘱二，经公证的《撤销遗嘱声明书》（以下简称：遗嘱三）载明：现在因为我方当事人A对其不好，不予照顾，B申请撤销遗嘱二。该《撤销遗嘱声明书》自公证之日起即生效。 【涉案的主要事实】 因B一直居住在长子对方当事人C处，我方当事人A无法让B配合办理涉案房屋D的产权过户事宜。我方当事人A遂向法院起诉，要求让B配合办理涉案房屋过户事宜。 诉讼过程中，B在至公证处撤销遗嘱二以后，与案外人V签订《房地产买卖中介合同》，约定将涉案房屋以JJJ万元价格出售给案外人V。 后，B又立遗嘱（以下简称：遗嘱四）称，涉案房屋已出售，房屋售价JJJ万元全部赠送给对方当事人C、D，由他们负责为B养老送终。JJJ万元一分为二，C、D每人得二分之一。该遗嘱由小区邻居R代书，W、T见证。“立遗嘱人”处无B的签字，但有B的一枚手印。 此后，案外人V基于买受方式将涉案房屋所有权变更登记到自己名下。购房款JJJ万元汇入B银行账户后，分别转账至对方当事人C、D账户，C分得的多、D分得的少。 但二个月以后，B在前述协议一、协议二及对方当事人D出具的《收条三》上补捺手印，还对我方当事人出具《说明》（以下简称：说明）一份，该《说明》载明：涉案房屋已卖给我方当事人A，我方当事人A钱都付给我了，我不会反悔的。要回涉案房屋并将涉案房屋出卖给V是对方当事人D逼的。该《说明》由我方当事人A的配偶书写，B在签名处捺手印，E亦签名捺印。 【涉案的法律事实】 我方当事人以B为被告，向法院起诉，要求法院判决涉案房屋归我方当事人所有。 我方当事人起诉后，发现B已经将涉案房屋出卖给了案外人V，V已经基于买受方式取得涉案房屋所有权变更登记。 该案审理过程中，B去世。我方当事人A申请变更B的法定继承人C、D、E、B幺子F之子U（F的代位继承人）为该案被告。后因U明确表示放弃继承，我方当事人A撤回追加U作为被告的申请。 同时，因B已经将涉案房屋出售给案外人V，V已经基于买受方式取得涉案房屋所有权变更登记，我方当事人A将诉讼请求变更为：要求三被告即用C、D、E用B的遗产赔偿我方当事人A的损失ZZZ万元。 一审法院认为，我方当事人A没有充分证据证实A与B之间存在房屋买卖合同关系，判决驳回我方当事人A的诉讼请求（以下简称：第一次一审判决）。 我方当事人A不服一审判决上诉，二审法院认为，一审认定基本事实不清，裁定撤销一审判决，将该案发回一审法院重审（以下简称：第一次二审裁定）。 一审法院重审该案的过程中，我方当事人A明确自己诉请C、D、E赔偿自己ZZZ万元的理由是： B将房屋以JJJ万元的价格，将涉案房屋出卖给他人，该JJJ万元是我方当事人A受到的实际损失。考虑到案件当事人之间皆为骨肉至亲，A仅提出ZZZ万元（低于JJJ万元）的赔偿主张。由于E并未继承取得B的任何遗产，故我方当事人A不要求E赔偿，而只要求C、D赔偿。 对方当事人C、D申请法院调查B银行账户流水。根据法院调查到的B银行流水显示，B所收购房款在B生前已转账给对方当事人C、D。B死亡时，B的账户内仅遗留有现金几百元。 为此，第二次一审法院认为，涉案房屋的售房款在B生前已经通过B亲自处理，成为对方当事人C、D个人名下的财产，不再属于B名下遗产。由于对方当事人C、D以及E对B仅存的几百元遗产均表示放弃继承，因此，对方当事人C、D以及E，均已不能成为我方当事人A基于B违约而提起赔偿诉讼的适格被告主体。裁定驳回我方当事人A的起诉（以下简称：第二次一审裁定）。 我方当事人不服第二次一审裁定，提起上诉。 以上事实根据下列材料整理归纳： 1、我方当事人陈述； 2、第一次一审判决、第一次二审裁定，第二次一审裁定的卷宗和裁判文书以及我方当事人A提交给我们的相关诉讼文书。 三、我方当事人的请求 我方当事人的上诉意愿为：撤销第二次一审裁定，由二审法院裁定将该案由一审法院审理，或在本案的二审过程中，通过二审法院的调解，公正处理本案。 四、办案思路 （一）根据案件事实，对本案法律走向的总体判断 1、我方当事人与B之间的协议一、协议二是真实、合法、有效的。 ①YYYY年，我方当事人和B签订协议一； ②B之外孙、E之子、上述协议一书写人G的证言，称上述协议签署过程中B本人在场，其宣读协议内容后，B本人点头，没有提出异议； ③本案被告之一、协议一见证人E在庭审中陈述，协议一内容系全家人一致同意的，签订过程中B本人在场； ④我方当事人与B、对方当事人C、对方当事人D、E签订的协议二，再次验证了协议一是真实、合法、有效的。 ⑤对方当事人出具的买房票款、房款，且载明“房款已付清”的《收条》，是对协议一，协议二内容的又一次确认。 ⑥双方当事人在庭审中均认可涉案房屋交付后一直由我方当事人占用。 ⑦B对我方当事人出具的说明，是对协议一，协议二内容及得到履行的又一次确认。 综上所述： ①由长子C代笔，B（甲方）与我方当事人A（乙方）签订的协议一； ②我方当事人与B、对方当事人C、对方当事人D、E共同签订的协议二； ③对方当事人D向我方当事人出具《收条》一份，载明其收到我方当事人买房票款1万元； ④对方当事人C、D共同向我方当事人出具《收条》一份，载明收到我方当事人房款存折12万元； ⑤对方当事人D向我方当事人出具《收条》一份，载明其收到我方当事人现金14300元，房款已付清，对方当事人C在该收条“证明人”处签名。 ⑥我方当事人入住上述房屋，后将涉案房屋出租，即实际控制涉案房屋。 这六个事实，结合B对我方当事人出具的说明，是可以认定：我方当事人与B之间分别签订的协议一、协议二是真实、合法、有效，且得到实际履行的（以下简称：与本案有关的核心事实）。 （对具体承办本案的办案律师的提示：出于方便阅读、使用本办案提纲的需要，本办案提纲未将可证明以上六个事实存在的证据写入本办案提纲，此举纯属出于方便阅读、使用本办案提纲的需要。因此，具体承办本案的办案律师，不应以本办案提纲未将可证明以上六个事实存在的证据写入本办案提纲，而忽视整理可证明以上六个事实存在的证据采集工作。具体承办本案的办案律师应另行做好整理可证明以上六个事实存在的证据之具体工作。） 2、依据以上与本案有关的核心事实，我方当事人因与B签订的协议一、协议二，我方当事人依法不仅对于B拥有相应债权，同时还是涉案房屋即该不动产物权的真实权利人，这也应该是可以依法认定的事实。 我方当事人因分别与B签订的协议一、协议二，依法对于B拥有相应债权的具体内容是：我方当事人有权要求B依法履行配合办理涉案房屋过户行为的债务义务，且该债权债务具体指向的内容是涉案房屋。 同时，因为根据《物权法》的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所以，因为本案债权债务具体指向的内容是涉案房屋，我方当事人除根据协议一、协议二依法对于B拥有相应债权以外，同时还依据债权具体指向的内容是涉案房屋，因而对涉案房屋依法享有所有权，我方当事人是涉案房屋即该不动产物权的真实权利人。 提示性理解： 《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第二条明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。 3、对方当事人构成对我方当事人债权和涉案房屋即不动产物权真实权利人物权的侵犯，应依法向我方当事人承担返还财产的法律责任。 在我方当事人依法对于B拥有相应债权，是涉案房屋即该不动产物权真实权利人的情况下，同时兼顾B已经将涉案房屋出卖给了案外人V，V已经基于善意取得，办理了涉案房屋所有权登记这一事实，B出卖涉案房屋，对方当事人控制涉案房屋出卖的对价，共同构成对我方当事人债权和涉案房屋即不动产物权真实权利人所有权的侵犯。 由于B已经死亡，所以，对方当事人作为共同侵权人，在其实际控制我方当事人债权指向和涉案房屋对价的情况下，对方当事人应依法向我方当事人承担返还财产的法律责任。 （二）根据案件事实，如何最大化我方当事人的合法权益 1、本案中，我方当事人基于前述【涉案的法律事实】，起诉后被一审法院判决驳回我方当事人的诉讼请求。后该判决被二审法院裁定撤销一审判决，发回重审。后一审法院裁定驳回我方当事人的起诉。目前本案尚在二审过程中。因此，分析前述诉讼过程，我方当事人在主张自己的权利时，一直是把涉案房屋出卖的对价作为B的遗产理解的。 我们认为，将涉案房屋的出卖对价作为B的遗产理解是错误的。因为，涉案房屋出卖对价既是我方当事人债权的具体内容，也是我方当事人作为涉案房屋即不动产物权真实权利人应该享有的所有权之对价，所以，涉案房屋出卖的对价，是我方当事人债权和我方当事人作为涉案房屋即不动产物权真实权利人，应该享有的所有权的对价，根本不是B的遗产。 因此，具体处理本案时，我方当事人对此应有正确的认识，不能再继续坚持涉案房屋出卖对价是B遗产的观点。 2、根据与本案有关的核心事实，在我方当事人与B之间签订的协议一、协议二是真实、合法、有效，且得到实际履行的，涉案房屋是我方当事人债权的具体内容，也是我方当事人作为涉案房屋即不动产物权真实权利人应该享有的所有权之情况下，B所立遗嘱一、遗嘱二、遗嘱三、遗嘱四，因这四个遗嘱的内容，处理的均是我方当事人债权和我方当事人作为涉案房屋即不动产物权真实权利人应该享有的所有权，所以，这四个遗嘱内容均是违法的。这一点，我们具体承办本案的办案律师，应有清醒的认识。只有这样依法认定该四份遗嘱的法律属性，才能不让对方当事人刻意地搅乱本案的法律关系，依据B出卖涉案房屋，对方当事人控制涉案房屋出卖的对价这一事实，认定B和对方当事人共同构成对我方当事人债权和涉案房屋即不动产物权真实权利人所有权的侵犯。 综上二点，即本案的基本法律关系是侵权法律关系，而不是合同或继承法律关系。只有这样正本清源地认识本案的法律关系，我方当事人的合法权益才能通过符合法律要求的诉讼程序得到实现，才能不让对方当事人刻意地搅乱本案的法律关系，而为我方当事人实现其合法权益制造障碍。 3、基于侵权法律关系，我方当事人有权要求对方当事人，在对方当事人和B共同构成对我方当事人债权和涉案房屋即不动产物权真实权利人所有权的侵犯，B已经死亡，涉案房屋出卖对价被对方当事人实际控制的情况下，要求对方当事人全额返还涉案房屋出卖对价JJJ万元，而不是由对方当事人向我方当事人赔偿ZZZ万元。 同时，我方当事人还可以依法要求对方当事人赔偿因其非法侵犯我方当事人债权和涉案房屋即不动产物权真实权利人所有权对价，即涉案房屋的出卖对价的孳息。 （这里需要提醒具体承办本案的办案律师注意的是，①B出卖涉案房屋，对方当事人控制涉案房屋出卖的对价，应作为共同侵权行为对待，而不能割裂理解；②由于B已经死亡，所以，对方当事人作为共同侵权人，在其实际控制我方当事人债权指向和涉案房屋对价的情况下，对方当事人应依法向我方当事人承担返还财产的法律责任。对于这问题，具体承办本案的办案律师应坚信这一法律结果，是有合法依据的。具体可参照《侵权责任法》调整的内容，加深理解。 提示性理解： 《侵权责任法》第二条规定 侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 其中“财产权益”依法应该包括债权所指向的财产权益，“所有权”应该包括我方当事人基于债权指向的内容，而依法享有的涉案房屋即不动产物权真实权利人的所有权内容。 4、如前所述，由于我方当事人以往将涉案房屋的出卖对价作为B的遗产理解是错误的，所以，前面该案一审判决被二审法院裁定撤销，发回重审，后一审法院裁定驳回我方当事人的起诉，一审法院裁定驳回我方当事人的起诉并无明显法律适用方面的错误。这就给我们在一审法院裁定驳回我方当事人的起诉后，该案的二审阶段带来了一个问题，即，本案的二审法院，很可能因为一审法院裁定驳回我方当事人的起诉并无明显法律适用方面的错误，由于我方当事人以往将涉案房屋的出卖对价作为B的遗产理解是错误的，以及我们现在认为本案的基本法律关系是侵权法律关系，要求我方当事人撤回上诉，然后另案起诉。 我们认为，虽然由于前述原因，预计我方当事人的本次上诉，很可能遭二审法院驳回，二审法院会要求我方当事人撤回上诉，然后另案起诉。但是，我方当事人还是不宜采取撤回上诉，然后另案起诉的方式处理本案。因为，如果二审法院能够出于节省审判资源的考虑，组织双方当事人进行调解，以对方当事人应该向我方当事人返还我方当事人债权对价JJJ万元为基础框架，调解处理本案，我方当事人同意在法院的主持下，以调解的方式公正处理本案，这也是我方当事人可以接受的法律结果之一。 我们可以、也需要向二审法院说明， ①由于一审判决对本案法律关系的认定错误，所以，一旦我方当事人撤回上诉，就会导致一审判决对本案法律关系的认定错误，成为生效判决的内容。因此，我们希望即使二审法院裁定驳回我方当事人的上诉，二审法院也应该在裁定书中指出一审判决对本案法律关系的认定错误，这样，我方当事人才能依法继续维权。否则，一审判决对本案法律关系的认定错误，将作为生效判决的内容而成为我方当事人另案起诉的法律障碍。 ②由于一审判决对本案法律关系的认定错误，所以，处理本案的合法方式最好是撤销一审判决，将该案发回一审法院重审。这样，我方当事人才能在不受任何生效判决不当羁束的情况下，回到一审程序撤回起诉，然后另案起诉。 需要注意的是，如果二审法院要求我方当事人撤回上诉，然后另案起诉，我们不同意这样做，如何友好的向二审法院的法官表达我们的意思，争取二审法院将该案发回一审法院重审，让我方当事人才能在不受任何生效判决不当羁束的情况下，回到一审程序撤回起诉，然后另案起诉。具体承办本案的办案律师需要特别注意和二审法院法官沟通的方式方法，不宜采取和二审法院法官直接对抗的方式处理。 （三）对方当事人可能出现的抗辩理由及我们的对策 【对方可能出现的抗辩理由1】 B向对方当事人转账的JJJ万元，是B生前对其个人财产的处分行为，是B对其的赠与，不属于遗产。 【我们的反驳意见】 因为该JJJ万元是我方当事人基于我方当事人与B之间分别签订的协议一、协议二，对B拥有的债权对价和我方当事人作为涉案房屋即不动产物权真实权利人应该享有的所有权的对价。所以，B向对方当事人转账的该JJJ万元确实不是B的遗产，而是我方当事人对B拥有的债权对价和我方当事人作为涉案房屋即不动产物权真实权利人应该享有的所有权的对价。因此，B生前无权处分该JJJ万元。B生前出卖涉案房屋，对方当事人控制涉案房屋出卖的对价即该JJJ万元，共同构成对我方当事人债权和涉案房屋即不动产物权真实权利人所有权的侵犯。 【对方可能出现的抗辩理由2】 对方当事人放弃了对B遗产的继承，不是本案的适格被告。 【我们的反驳意见】 B生前出卖涉案房屋，对方当事人控制涉案房屋出卖的对价即该JJJ万元，共同构成对我方当事人债权和涉案房屋即不动产物权真实权利人所有权的侵犯。所以，对方当事人是否放弃对B遗产的继承，与本案无关。对方当事人不能因为放弃对B遗产的继承，就可以免除其对我方当事人的侵权责任。 【对方可能出现的抗辩理由3】 我方当事人和B之间不存在房屋买卖合同关系，B本人既未在合同上签字、捺印，也未收取购房款。 【我们的反驳意见】 第一，B本人是否在合同一、合同二上签字、捺印，对方当事人无权代表B提出异议。 第二，B本人是否在合同一、合同二上签字、捺印是有证据证明的（前面对具体承办本案的办案律师的提示：出于方便阅读、使用本办案提纲的需要，未将可证明以上六个事实存在的证据写入本办案提纲，纯属出于方便阅读、使用本办案提纲的需要。因此，具体承办本案的办案律师，不应以未将可证明以上六个事实存在的证据写入本办案提纲，而忽视整理可证明以上六个事实存在证据的工作。具体承办本案的办案律师应另行做好整理可证明以上六个事实存在证据的具体工作。这个内容，具体承办本案的办案律师，是需要用证据说明的，开庭前，具体承办本案的办案律师一定要认真准备）。 所以，我方当事人与B之间签订的合同一、合同二是真实、合法、有效，是有充分的证据证明的（详见前述“我方当事人与B之间的房屋买卖合同是真实、合法、有效的”部分）。同时因为我方当事人与B之间签订的合同一、合同二是真实、合法、有效，是有充分的证据证明的，因此，我方当事人据此对B拥有的债权对价和我方当事人作为涉案房屋即不动产物权真实权利人应该享有所有权，是有事实和法律依据的，是可以依法得到认定的。 六、需要说明的问题 1、和我方当事人开庭前充分交换意见，让我方当事人充分了解本办案提纲的含义，在今后的诉讼活动中，与我们的办案律师保持走向上的一致。切忌在今后的诉讼活动中，对方胡搅蛮缠什么，我们就针锋相对的回应什么，最后言多必失，混乱了我们预定的诉讼方向。 2、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。 3、实际处理本案时，遇到具体问题，请我们当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。 |
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