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一、问题由来 一段时间以来，济南市章丘区部分论坛、微信群爆出某大型开发商在辖内开发的房地产，车位存在人防车位和产权车位两种类型，商品房建成交付后业主多有不满，在维权的过程中，很多业主提出了一个问题，他们“购买”的为人防车位，却签订了一份“买卖合同”，部分律师以此为切入点，认为抓到了对方的“短处”，以此起诉，笔者最近得知，该案经章丘区法院一审、济南市中级人民法院二审，均认定合同有效，判决一出，百姓对此颇不理解，也掺杂着对法院的误解，窃以为大可不必，且听笔者细细道来。 二、焦点聚焦 这类案件有一个问题，购房户在维权的过程中仅仅是看到了对他们有利的地方或者字眼，具体到前述案件，购房户只看到了“人防车位”、“买卖合同”这样刺激眼球的字眼，而没有看到，合同名称和主文里面，转让的客体或者说标的是车位的“使用权”，而非“所有权”。正是这个差别导致案件结果与购房户的预期大相径庭，一时间甚嚣尘上。 三、同案先例 讲到这里，很多人会问，类似案件是不是新生案件，有无前例可供参考？经笔者检索，有，且不在少数。 以福建省高级人民法院（2019）闽民申1931号黄希青、福建省安特房地产开发有限公司车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书为例，该再审裁定书的观点直指要害，即涉案转让协议（人防车位使用权转让协议）的性质和效力。根据转让协议的约定，涉案车位没有产权，被申请人转让的是涉案车位的使用权，而非所有权，故该转让协议的性质是对车位使用权的转让。权利让渡人只需享有涉案车位的使用权，即可将使用权转让他人，因此本案只需审查出让人是否享有涉案车位的使用权。 出让人对于涉案车位享有使用收益权。人防工程属于国家鼓励建设的工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位的使用权和收益权应归属于投资者。本案人防工程系被申请人投资建设，无证据表明列入业主的公摊面积，被申请人可依法享有人防工程的使用权和管理权。业主虽然出资购买了房屋，但不能理所当然的转化成对人防工程进行了投资，所以使用收益权不能归属于业主。涉案转让协议是车位使用权转让合同，并非租赁合同，故不能适用租赁合同有关最长租赁期限来理解涉案转让协议的期限。被申请人作为涉案车位的使用收益人，在涉案车位所在地块的土地使用权期限内，享有对涉案车位的使用收益权，其将该使用期限内的使用权转让给申请人，依据充分。因此，涉案转让协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。 山东省高级人民法院也持此意见，具体可见于（2019）鲁民申2792号、（2019）鲁民申5978号再审审查裁定书中。 四、合同效力剖析 剖析合同之前，首先应明确什么是产权车位，什么是人防车位？产权车位，顾名思义，用通俗的解释方法，就是取得规划许可，能够办理不动产权证书的车位。而人防车位，百度百科的解释为，人防车位一般与普通车位在建筑物的不同楼层，一般位于普通车位更下的楼层，大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一，也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层，按不同区域划分。从使用角度而言普通车位和人防车位没有任何区别。使用及租售的描述为，人防车位的使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构。国家战时可强制征用。判断方法为，第一、从建筑形式上看是否有战时出入口，防护通道和密闭通道；第二、从防护功能上看是否有防护单元和抗爆单元，防护密闭门、密闭门和防爆破活门；第三、从结构内容上看是否具有抗核暴荷载冲击波的设计，地下室顶、底板以及侧墙厚度都明显高于普通民用建筑，一般都是全埋式的建筑。通过上述描述，我们抓不到人防车位的核心特征。法律人应该以法律来剖析。 依据《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国人民防空法》第五条等规定，可得出，人防工程的所有权为国家，和平时期的占有、使用、收益及管理权归投资者所有。 如果开发商与购买者签订的是人防车位所有权买卖合同，则属于无权处分行为，同时又有违反国家法律效力性强制性规定的嫌疑，该类合同是无效合同，已为主流裁判观点认可。 如果开发商与购房者签订的是人防车位使用权转让合同，其效力问题如何？本项合同转让的是人防车位的使用权，与具体的实实在在的物相比，使用权摸不着看不见，使用权能否单独成为交易的客体？ 《物权法》第五条 “物权的种类和内容，由法律规定。”所有权人的所有权包括对物的占有、使用、收益、处分等权能，使用权是所有权的必然权能之一。一般情况下，所有权与使用权不能分离，只有在法律有明文规定的时候才例外的允许所有权与使用权有限的分离，比如法律规定所有权人可以通过设立用益物权让用益物权人享有对物的占有、使用、收益的权利；又比如所有权人可以通过订立租赁合同（借用合同亦可以）使承租人在一定时期、一定方式下有限的享有对物的占有、使用、收益权。但一般情况下所有权人不能通过合同转让其对物的使用权，因为这样会导致所有权人终局性的放弃使用权，从而使所有权丧失使用权能，这样就违反了物权内容法定，故该类合同不会发生物权效力，但依据区分原则虽然该类合同不会产生物权效力但该约定并不会影响合同的效力，如无其他无效事由该合同仍可产生合同效力，即受让人不能主张合同无效，但若出让人无法通过设立或移转包含有使用权能的所有权、用益物权或租赁债权的，受让人可以以根本违约为由向出让人主张违约责任。 人防车位的使用权是否属于法律明文规定的可以转让的情形呢？我国的现行法没用明文规定，依据刚性的物权法定主义和物权法定主义缓和说有两种思路。其一，按刚性的物权法定主义原则，我国《人防法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”，依据该规定我国法律赋予了开发商对其建设的人防车位在和平时期的使用、管理、收益权利，在现实情况中开发商也建设了大量的人防车位，若不允许开发商转让和平时期的人防车位使用权，其依法建设的人防车位只能囤积在自己手中，这样就会导致该规定不会给其带来法律上的利益，无法实现积极鼓励社会力量参与人防工程建设的立法目的，因此对该条规定应当取扩张性解释、目的性解释，允许开发商转让其建设的人防车位使用权。据此，开发商与受让人订立的车位使用权转让合同既属于有效的合同，若开发商又移转了对车位的占有的也发生了使用权移转的物权效力，受让人既不能主张合同无效，也不能以违约为由主张解除合同。 我国《物权法》虽然没有规定有“人防车位用益权”的用益物权种类，但在我国近十几年的城市建设中，国家积极鼓励社会力量参与投资人民防空工程建设，开发商建设的大量人防车位在和平时期的有效利用也极大了缓解了停车难的社会问题，同时依据《人防法》“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的规定，认定我国具有认可作为用益物权种类之一的“人防车位用益权”效力之习惯法，并不为过。此外，《民法总则》亦确认“习惯法”为民法的法源。因此我国虽然没有“人防车位用益权”的规定，但并无禁止性规定，通过设立人防车位用益权，让权利人取得对人防车位和平时期的占用、使用、收益，是不违反法律的规定，也符合国家鼓励社会力量参与建设人防工程的立法目的。据此，开发商与受让人签订的人防车位使用权转让合同，属于转让其享有的人防车位用益物权，只要双方就合同的主要条款达成一致并移转对人防车位的占有，则受让人就取得了人防车位的使用权，因此受让人不能主张双方的转让合同无效，开发商履行了移转车位占有的合同义务的受让人也不能主张违约责任。 综上，通过实践判例和理论剖析，人防车位使用权转让合同不为法律所禁止，应属有效。章丘某小区的维权工作仍在进行中，但是应该改变思路，不应延续此模式继续进行。（成文过程中参考了前单位同事的观点，在此一并表示感谢） |
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