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今日，“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”在深交所成功挂牌，发行规模31亿元。标的资产包括“电力花园二期” 和“远洋新干线君域花园”681套新交付的优质公寓，标的配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、中初级人才等各层次人才。 作者丨REITs研究中心 首单公共人才租赁住房REITs概况 今日，深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”在深交所成功挂牌。首期发行规模31亿元，优先级票面利率4.38%，标资产包括“电力花园二期” 和“远洋新干线君域花园”681套新交付的优质公寓，标的配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、中初级人才等各层次人才。 深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs产品，也是目前为止规模最大的类REITs产品。该产品总额度200亿元，以安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。 该产品的推出是深交所深入贯彻党的十九大精神“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的阶段性成果，也是认真落实证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的重要创新实践。 深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司作为总协调人发起设立，采用储架发行模式，总额度200亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司（以下简称安居集团）持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。首期产品发行规模31亿元，期限19年，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均获得AAA评级。 党的十九大明确指出，人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源。通过金融创新引入资本力量，助力人才住房建设，解决人才后顾之忧，具有十分重要意义。 安居集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的国有独资公司，该专项计划底层物业均为由深圳市住房保障部门统一配租、由安居集团统一管理的人才租赁住房，其中首期入池资产全部为市场化收购房源。依托深圳市的人才住房政策，标的物业所处地理位置优越、配套设施齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、高级人才等各层次人才。深创投人才安居专项计划不仅盘活了优质存量资产，充分利用社会资本，实现轻重资产平衡发展，也探索了滚动可持续的开发模式，将为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。 下一步，深交所将继续深入学习贯彻党的十九大和中央经济工作会议精神，在中国证监会的统一领导下，稳步加大固定收益业务创新和产品开发，积极运用资产证券化、REITs和公司债券等工具为住房租赁、保障性住房和基础设施等重要领域提供金融支持，持续推动完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。 深交所3年规划纲要：全力开展REITs产品创新 《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》中明确指出，研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs，引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策，营造良好市场环境。 2018年2月9日，深交所制定发布了《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》（以下简称规划纲要），致力于打造国际领先的创新资本形成中心，建成世界一流证券交易所，更好服务国家经济社会发展全局。 规划纲要分析了深交所发展面临的挑战与机遇，提出了深交所未来3年的指导思想、发展目标和重点任务。这是深交所首次正式对外发布战略规划纲要，旨在完善市场顶层设计，增强市场发展信心，凝聚市场各方力量，共同促进深市多层次市场健康稳定发展。 规划纲要对标十九大“分两步走”全面建成社会主义现代化强国的宏伟蓝图，以建设与现代化强国相匹配、具有国际竞争力的强大资本市场为愿景，以2020年这一全面建成小康社会关键时间为节点，明确了深交所未来3年的发展目标。 在规划纲要重点任务中，明确指出要加快形成功能完整、运行高效有序的市场体系，包含了实现股票、债券、基金和衍生品市场均衡发展： 结合深市特点与优势，加大固定收益产品发展力度。完善债券发行制度，推动债券市场标准统一，加强对发行人和投资者群体的培育，扩大深市债券市场规模，提高流动性。丰富债券市场交易品种，推动资产支持证券和债券品种创新，积极发展创新创业债券（含私募可转换债券）、熊猫债券、项目收益债券、可续期债券，加大固定收益产品对中小微企业、创业创新、“一带一路”等重点领域的支持力度。实现政策性金融债、地方债等高信用等级债券的常态化发行，推动铁道债等政府支持机构债券在深交所上市，提升深交所债券市场支持实体经济的能力。 研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs，引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策，营造良好市场环境。 深圳出台20年最强房产新政 将稳步推进REITs试点 2018年6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。 深圳市的住房新政是落实十九大报告关于住房制度新思想要求的体现，具有重要的示范和引领作用。据深圳住建局相关表示，该份《征求意见稿》酝酿了10个月，前后修改过近百次，并多次向国家和省级的主管部门进行汇报。其对于房地产长效机制的形成具有很大借鉴意义。 《征求意见稿》关于多主体供给部分，主要包括以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房；以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓等八个方面。关于多渠道保障部分，包括利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，以及盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购等六项措施。 工作目标 2018年至2035年，深圳市住房发展的主要目标是： ——统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房的需求得到较好满足。 ——到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。第一阶段（近期），2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。第二阶段（中期），2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。第三阶段（远期），2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。 ——住房品质和宜居水平持续提升，住房空间布局更加合理，交通、教育、医疗等市政公共服务配套设施更加完善，住房绿色化、智能化水平显著提高。 大力发展住房租赁市场 建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台，将各类租赁住房房源有序纳入平台交易，提供真实、透明、便捷、安全的租赁信息服务，减少中间收费环节，强化住房租赁信用管理和市场监测，引导市场合理定价，逐步实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。建立住房租赁纠纷调处机制，切实保障租赁利益相关方合法权益。加快制定住房租赁管理政策法规，大力培育租赁住房供应主体，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。 加大住房货币补贴和住房金融创新力度 住房租赁补贴、人才安居补贴等货币补贴纳入市、区财政预算。根据经济社会发展水平、政府财政状况以及居民住房消费能力等因素，合理确定货币补贴的发放标准和发放规模，并实行动态调整。深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。 打造公共人才租赁住房REITs的“深圳范本” 2018年5月9日，由深圳市人才安居集团作为原始权益人，深创投不动产基金作为总协调人的“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”（以下简称“深创投安居集团人才租赁住房REITs”）获深圳证券交易所批准，该产品总规模200亿元，成为国内目前获批规模最大的交易所REITs产品和租赁住房领域规模最大的证券化产品，也是国内首单人才租赁住房类REITs产品。 该产品的推出是深交所深入贯彻党的十九大精神“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的阶段性成果，也是认真落实证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的重要创新实践。 深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司作为总协调人发起设立，采用储架发行模式，总额度200亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司（以下简称安居集团）持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均获得AAA评级。 党的十九大明确指出，人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源。通过金融创新引入资本力量，助力人才住房建设，解决人才后顾之忧，具有十分重要意义。 安居集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的国有独资公司，该专项计划底层物业均为由深圳市住房保障部门统一配租、由安居集团统一管理的人才租赁住房，其中首期入池资产全部为市场化收购房源。依托深圳市的人才住房政策，标的物业所处地理位置优越、配套设施齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、高级人才等各层次人才。深创投人才安居专项计划不仅盘活了优质存量资产，充分利用社会资本，实现轻重资产平衡发展，也探索了滚动可持续的开发模式，将为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。 深创投安居集团人才租赁住房REITs开创了全国公共租赁住房类REITs的先河，是对加快推进租赁住房领域的“资产资本化、资本证券化”的有益尝试。深圳市人才安居集团表示，集团将继续贯彻党的十九大精神，落实市委、市政府战略部署，借助该项REITs产品，创新人才住房投融资“深圳模式”，在盘活优质存量资产的同时，通过资本纽带筹集社会化房源，逐步构建人才住房投融资、筹集建设、运营管理的长效机制，逐步探索可复制的经验和模式，力争创新打造全国公共租赁型住房开展资产证券化和REITs试点的“深圳范本”。 REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。 我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。 |
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