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幸福里BANNER 熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百八十一期（NO.181） 专栏内容：看不懂市场、趋势、未来不要紧，买房置业，这些核心的规律是不会变的。（下篇）
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号） @熊猫贝贝小可爱 我是熊猫贝贝，地产行业策略研究者，欢迎关注。 导读：还是那句开场白： 不论是出于刚需还是投资的目的，持币观望群体还是择优选择群体。 关于房产购置，买房投资这件事，看透规律，才是安心投资最好的基础。 今天我们继续昨天的话题： 透过中国楼市的迷雾行情变化，从商品经济本质上，说说关于房产和楼市中，永远不会发生变化的那些核心规律。 （上篇链接）：「观点」扑朔迷离的市场环境下，关于房产购置的核心规律（上篇） 图片来源：网络 温馨提示： （正文约4600字，完成阅读约需要7分钟。） -本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏、分享和点赞。 -本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。 PS：写不出来要搬运我也拦不住，至少带个我的ID我就不计较。 -本文引用图片和部分文字，会规范使用“引用标注”并注明出处，如有版权争议，第一时间处理。 尊重原创版权，从自己做起。 -熊猫贝贝原创文章，内容仅供交流参考，不构成投资或其他建议。 分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！ 假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。 图片来源：网络 一、中国城市的马太效应：高铁一通，人去楼空近几年城市之间的高铁路网在快速的发展，它的高速便捷受到许多人的喜爱，而且高铁的开通也是带动地方经济的增长，曾经有句话说得好，高铁一响，黄金万两，证明高铁的开通可以给当地带来不小的财富。 但是随着近几年的真实规律来看，这句话已经变成了：高铁一通，人去楼空！ 这是怎么回事？ 这其实解释了房产购置中一个重要的规律：便利和低成本（时间+金钱）的现代交通，逐步改变了城市人口聚集模式，低能级城市的没落加速和高能级城市的膨胀。 一些经济较为落后的中小城市，人口流动都是从小城市到大城市，大城市到特大城市流动，每个人都梦想着到大城市里闯荡一番，如果交通不便，人们这种冲动多少会受到限制，但高铁开通，人们被压抑的冲动就会得到释放，越来越多的人就会纷纷前往大城市，小城市的人口资源就会加速被抽离。 这种现象，从本质上来，是城市发展的不平均性的高速变化导致的马太效应： 强者愈强弱者越弱，大城市周边的卫星城的房产价值体系被改写。 这对于买房置业来说有什么启示？ 就是小城市，低能级城市的房产格局，从高铁开通那一瞬间，就发生了不可逆的剧烈变化。 总结如下面几点规律： 1、小城市，低能级城市原本的城市中心，被公认的黄金地段和品质区域，随着人口的外迁和抽离，价值会无限被折损。 2、高铁站所在片区的房子，因为便利性和交通通达效应，成为小城市和低能级城市未来最为保值的房产。而且这个未来，会随着年轻人进一步的进城和大城市的膨胀速度，以一种难以想象的速率到来。 这是本文第一个关于房产购置的规律：“只拉人的高铁”一旦来到低能级和小城市，会重塑这个城市的房价结构。 特别是一些没有产业基础，没有就业盈利机遇的城市，未来堪忧。 高铁开通带来经济的同时也在加速导致低能级城市人口的流失，人口流失严重，财富得不到积累，自然，城市发展也会跟着放慢。 有句话说得好，一个城市的房价，短期看金融、中期看土地，长期看人口，三四线城市人口长期处于流失状态，房价别说上涨堪忧，房子本身自带的经济价值也得不到保障。 以上规律，一目了然。 还请各位有购房置业计划的朋友，对号入座。 图片来源：网络 二、消亡之前，必有疯狂：暴跌VS暴涨的相对论任何的商品经济，都必然存在价格和市场的周期性变化，而这个变化，就是由供需关系决定的。 但是俗话说的好：“上帝欲其死亡，必先令其疯狂 。” 而疯狂，就是失去理性的一种状态。 用来中国的房产和楼市上来，最明显的一种现象就是：出于不知名的原因和理由的背景下，某个城市和地区的房价出现了难以理解的暴涨，或者是暴跌这样违反商品市场正常规律的现象。 空穴来风，必然有因。 中国过去十几年的房价每一次出现暴涨，都有可以支撑的原因，这个在网上已经有很多文章和总结了，本文就不加以赘述。 中国的楼市，和股市，都是政策市，这个应该没有人有异议。 所以楼市的变化，一定是在高层的宏观精神下，发生合理的涨跌，才是正常状态。 当下中国楼市的宏观环境是什么？是“房住不炒”！没说“房住不涨”或者“房住不跌”吧？ 这里并不是要钻政策空子或者过度解读。 而是要说明中国楼市和房产的一种现实规律：以炒作盈利为目的的房产购置，注定是顶风作案。 这是本文关于房产购置的第二个规律总结：只要“房住不炒”的宏观环境不变，房产购置将成为刚需和长期持有资产投资的主要目的。 所以什么预测或者鼓吹暴涨暴跌的言论，其实对于购房置业来说，基本没有什么参考意义，更应该关注的，是房产所在城市和地区的发展潜力和未来预期。 远离商品价格变化不正常的市场，这个是常识。 追涨杀跌，是资本实现掠夺和收割，杀人于无形的最佳机遇。  图片来源：网络 三、大部分人的房产都是“杠杆资产”：注定了低流动性先说一说什么是“杠杆资产”： 就是持有某种资产的模式，不是以全额资金置换资产的形式，而是以“部分总价+成本（时间+增值）持续贷款”的形式持有的资产，就是杠杆资产。 举个最简单的栗子： 就像用信用卡分期购买了一部手机，这个手机和其他人全款购买的手机从资产角度上来看，就属于杠杆资产。 就算手机丢了，或者拿去了卖了，这个杠杆依然会存在，因为这个杠杆是脱离资产之外的交易契约。 在我们日常生活中，最常见的，就是房子和车子。 在中国，超过70%的个人和家庭，所持有的房产，都属于“杠杆资产” 那房产作为杠杆资产有什么特征和规律值得置业群体的认知和关注呢？ 核心需要关注的，是这么两点： 1、杠杆资产流动性，受到杠杆契约的影响，具有杠杆特征的资产，流动性不好。 2、纯资产的回报收益远远高于杠杆资产。 3、资产的保值增值，会被杠杆成本所腐蚀。 所以这里得出关于房产购置的第三个规律结论： 自住刚需，根据自身的情况，以杠杆资产的形式持有房产。 投资收益，最好还是以纯资产形式持有房产。 用杠杆资产进行风险投资，简单说就是短线炒房，最差的结果，不是撬动杠杆的启动资金完全损失，而是脱离资产的杠杆持续造成的损失。 资本可是不讲情面的。  图片来源：网络 四、优质房产购置的三个必备原则：想要买到称心如意的房产，不管是自己住还是用来投资，这三个必备原则不可少。 而往往在房产购置上，实现心满意得的人，都具备这样的原则，缺一不可： 1、任何的购置行为的第一步，都是从自身现金流的评估开始。 不管是全款购置，还是贷款按揭，现金流的意义都是购置房产行为实现的核心基础。 这里有一个很重要的提示：任何重要的资产配置，都不能以影响当下正常的生活工作为原则。 如果是竭泽而渔，敲骨榨髓的调用现金进行购置，那就不是理性的消费行为，而是赌博心态了。 失去理性，必然要付出代价，就算一时得利，也会在后续的持续过程中，饱尝报应。 因为欲望是难以控制的。 2、只买有真实需求的房产，哪怕是投资 这个需求，对于刚需群体来说，就是要解决的实际问题，例如学区，户口，居住等等真实需求。 这样的需求做不了假，既然你需要，那和你条件差不多的人，后面的年轻人后浪，同样需要。 而对于投资群体，这个真实需求，就不是自己的需求了，投资群体只有一个需求就是盈利。 对于投资群体来说，房产的真实需求，应该是使用者的需求，例如租房群体和购买群体的需求。 这里举几个脱离需求的房产：县城的写字楼和商业公寓，北广上深没有学区的老破大，一般城市的远大大（远郊，大盘，大户型）。（当然还有很多，这里只是举例） 房子，永远不能脱离人的存在和需求还具备价值。 3、对购置行为负责，尽量在自己熟悉的城市和区域进行决策。 不得不说中国人对于资产投资的心真的是很大，这不是表扬，是一种讽刺。 加拿大海岸线成排的别墅，津京新城几千套别墅……买了就放着了，等想起来去看看的时候，发现都已经被腐蚀的需要推倒重建了，那还有没想起来的呢？ 还有一种，是根本不了解一个城市和地区的基本面信息，盲目跟风，听信宣传就异地置业投资的。 完全是看运气在赌博嘛！ 涨了就皆大欢喜，跌了也不关心，这样的行为，不是理性投资，就是资产浪费和盲目投资。 这就是本文第四个关于房产购置的规律结论：三个必备的房产购置原则，缺一不可。  图片来源：网络 五、房产相对论：城市越小，风险越大，城市越大，门槛越高，越年轻，越增值。中国房地产经过蓬勃发展的十几年，现在的格局和趋势已经非常明显了。 不用说未来，就在当下，不遵从这些规律，注定要在房产购置这件事上吃亏。 1、城市越小，风险越大： 就像上一篇文章里面说过的，城市能级和发展潜力，决定了这个城市房产的核心价值和价格，而能级低，体量小，发展前景差的城市，特别是高度依赖土地财政的城市的房产，不仅要面对房产价值泡沫的风险，更重要的市场信心和房产流通性的风险。 2、城市越大，门槛越高： 这个从房价表现上就能看出来：北广上深为什么房价高？因为在这样城市的房产，属于精英争抢的优质资产，你在县城里面买房子，所要面对的竞争对手其实和你的差距是能看的见的，但是如果到了省会城市，你就是和一个省各个地方的人才进行竞争，那到了深圳上海这样国际性的大都市呢？可能还有来自于世界各地的购房群体进行竞争了。 门槛，就随之出现了，当然，跑到农村盖个房子完全没有门槛，但是这个房子基本没有资产属性。 3、城市中的年轻人比例，决定了房产的增值。 一个城市中年轻人越多，说明未来的需求会源源不断，这个不用多加赘述。 没有年轻人，留不住年轻或者年轻人持续外流的城市，房产必然持续贬值。 这就是本文第五个关于房产购置的规律结论：关于房产的价值，其实从城市和人口年龄上，就能得到的可见规律，违背这个规律的房产购置行为，就要做好接受结果的心理准备。  日本东京，聚集了全日本70%的年轻人（图片来源：网络） 六、真正的机会，永远不会从两种人口中得到，一个是卖东西的群体，一个是你身边和你差不多的朋友。关于房产购置这件事来说，真正的行家有眼光，往往不是卖房子的和普通人。 中国社会讲究人情关系，讲究帮扶提携，特别在赚钱这件事上，经济越发达的地区，都有一种基于亲情和同乡友情的帮带体系，就像浙江温州，福建闽南，还有千千万万个默默无闻的“产业村县”。 这就是典型的中国农业社会“一人升天，鸡犬得道”的一种传承。 所以在中国要想做一个重要决策，少不得七大姑八大姨亲朋好友的意见和建议。 如果身边有成功榜样和案例那就更好了，根本不用思考跟着干就完了。 但是如果没有呢？谁也不想做第一个吃螃蟹的人。 这就导致了中国人对于周边群体的意见依赖，对即将要进行的决策和选择的一种“精神懒惰”。 所以才有“不要用战术上的勤奋，去掩盖战略上的无能”。 购置房产这件事，去和你的现有圈子去聊，基本上得不到什么有价值和有高度的意见和建议。 想要买到称心如意的房子，只有一个办法：勤于跑盘，无师自通。熟能生巧，自然精通。 做为一名房地产行业从业者，我都记不得自己跑过多少城市，看过多少楼盘，和政府开过多少次规划层面的会议了，这些都不重要，重要的是，我在加深对楼市和房产的理解中，绝大部分真正需要了解楼市和房产的人，都没有在关心这些重要的信息。 这世界没有什么天生的专家和有眼光，勤能补拙而已。 从和你差不多的人生圈子中，得不到有突破的战略思维，这点很重要，想要出类拔萃，要么自我学习，要么圈层突破，相较两者，显然前者比较切合实际。 另外一个，就是“货比三家”，没错，就是“货”，而不是听卖货的人说什么。 购置房产可是重资产真金白银的交易，平日里面上网买个小物件，都知道多看看，多比价，多了解。 那对于房产这样的大物件，更是要把眼光和精力，聚集在“货”上面。 “王婆卖瓜，自卖自夸”，这是商品经济的必然现象，买房这件事上面，“兼听则明偏信则暗”的规律非常重要。 举个栗子： 不管是一手房销售，还是中介销售，其实他们说什么不重要，就看他们做什么非常重要，对于房产来说，如果是真正优质产品，占据了一手资源，源头信息的卖家代表们，自己都会想方设法的出钱购置（要相信资本的驱动力），那这样的房产，必然有很好的潜力和价值。 反而各种美化，套路说辞，精美包装，看看就好，真的好东西，真的有价值，真的是机会，总不会是大庭广众的。不信你放点钞票在大街上，看看有没有人捡就知道了。 而往往太过于明显，被卖家包装的无懈可击，但是无人问津或者是销售困难的产品，基本上都是陷阱实锤。甚至有这样特征的房产，还需要做局来进行销售。 看懂了大家都积极真金白银去抢购的房产，才是正确的购房置业思路。 好房子，自己会说话，烂房子，需要别人帮它说话。 这就是本文最后一个买房规律：唯有勤奋自学，才能明白房产价值，唯有聚焦产品，才能分辨好坏。  置业基本功：跑盘看盘，多听多了解（图片来源：网络） 欢迎关注本人，带您走进地产世界，涨知识，开眼界。 关于这个话题，大家如果还有什么问题和意见，欢迎在下面留言区留下您的想法和看法。 个人拙作，原创辛苦，还请各位看官支持（小小点赞动力大，转发关注真有爱）~ 欢迎留言文明交流，有问必答，拒绝地域黑，拒绝无脑键盘侠。 本人不做标题党，不哗众取宠求流量，写作分享，自我修炼，与君分享。 网络不是无法之地，倡议客观冷静，就事论事，尊重事实，文明表达。 感谢您的阅读~欢迎转发本文和关注本人。 地产领域12年从业经验，愿为所有对房地产相关知识有需要的朋友分享自己的所得所想。 |
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