在民法典框架下如何突破业主大会召开难，参与表决的适用和理解

新的《民法典》已经颁布并于2021年1月1日期将正式生效，前面我分析过本次修订和原有相关法律法规比较的变化和要求，其实民法典的本意是方便业主大会和业主委员会开展工作的，那么为什么全国代表大会说降低难度但下面讨论的都觉得是提升难度了哪，我觉得主要是参与表决人数的限制，这是和原有最大的不同，这一表述对未表决从多是一次纠正，因为未表决不代表这些业主真实的意思。如果从多会有很大争议。

《民法典》总体来说还是有很多方便的，业主大会和业主委员会地位被国家法典层面认可重视，为以后业主权益主张是一个大事，相关业主大会召开条件结合《民法典》的一些法条理解在现有框架下如何突破业主大会召开难，我做以下分析和理解，以和大家共同分享，有不对或不到之处也请多多指教。

首先分析有效召开条件，占有2/3业主面积和人数的业主参与表决，这里的重点是“参与表决”。

那么我们对参与表决的通常理解就是发出至少占双2/3业主的票且所有的票都回收，这也是我们字面解读业主大会召开难的理解。

那么参与我们很好理解就是发的票数，只要收到选票就算参与，所以我觉得突破应当从“表决”重点解读，如果很好的理解和适用了关于表决的解读，也就解决了业主大会召开难的问题

根据全国人大常用的表决形式一般有五种，既：举手表决、无记名投票表决、电子表决器表决、鼓掌表决和默示表决五种方式，而现实当中业主参与业主大会一般采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式，两者比较我们更能看出业主大会要求实名制计票，所以每个票权需要代表每个参与表决业主的意见，但是业主参与公共事宜的积极性有待提高，如何能快速达到业主大会有效召开条件，就需要我们综合运用表决方式，给业主参与更多的自由，比如能召集的采用集体表决，召集不到的采用书面，两者相结合或者更多方式相结合，充分保障业主参与表决的权利和自由。

相关默示表决，我觉得应当充分发挥其效应，但应当充分保障业主的知情权和更改机会，

思路是这样的，业主大会议事规则可以约定业主议事法则，议事规则是业主大会的决议，对全体业主具有约束力，那么在小区相关程序上就可以充分发挥其效用。

第二百八十条　业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

默示表决既默认事实的一种情景，在本次民法典立法中并不少见，比如第六百三十八条中的“视为购买”、“视为同意购买”，第七百二十六条：”视为承租人放弃优先购买权“，第一千一百二十四条：”视为接受继承“或”视为放弃继承“等都是默认的一种表决方式，根据一百四十条沉默视为意思表示的构成前提之“当事人约定”，《业主大会议事规则》就可以视为当事人约定，因为业主大会有制定修改议事规则的权利，故其应视为全体业主的议事习惯。但是业主大会需要有相关情景表述，如”收到表决邀请不在限定时间内表示反对或弃权表决，视为赞同表决“或“业主委员会可以根据业主大会方便召开统计需要可以公告选择表决票的一种意见为默认表决。”这样就使表决方式形成一种业主通用知晓的议事习惯，当然为了充分表达业主知情权可以在大会公告，表决展现形式中加入相关视同表决表述。

第一百三十四条　民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立,也可以基于单方的意思表示成立。

法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的,该决议行为成立。

第一百三十五条　民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式;法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的,应当采用特定形式。

《民法典》关于民事意思表示成立包含组织章程议事方式，召开形式也可以灵活多样，尽量多的调动业主积极性，比如网络投票，邮箱投票，短信投票，电话征求意见等多种方式相结合，善于总结，摸索出对业主有效的。

第一百三十九条　以公告方式作出的意思表示,公告发布时生效。

第一百四十条　行为人可以明示或者默示作出意思表示。

沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。

业主大会或业委会公告可以作为业主大会、业主委员会对于业主大会召开形式或方式方法的一种公示告知，相关投票结束后，再次公告也可以多视同表决者异议纠正的机会，如果不认同相关业主大会的表决结果可以行使异议权，算是一种救济途径，另外业主大会表决结果生效一年内业主仍然可以对侵犯业主权益可以请求人民法院撤销决议的救济，所以，《业主大会议事规则》+会前公告+表决票面+结果公告等均充分告知视同表决的意见，再加上法律赋予业主的司法救济途径，业主真实意思能得到有效表达。

第六百三十八条　试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物,也可以拒绝购买。试用期限届满,买受人对是否购买标的物未作表示的,视为购买。

试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的,视为同意购买。

第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

第一千一百二十四条　继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,以书面形式作出放弃继承的表示;没有表示的,视为接受继承。

受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内,作出接受或者放弃受遗赠的表示;到期没有表示的,视为放弃受遗赠。

综上，我觉得目前视同赞同这种默认表决方式可以在民法典相关法律法规框架下帮助业主委员会减去业主大会压力，起到破解业主大会召开难题。

不过按中规中矩的传统方式，结合现代化多样的表决方式我觉得小区业主参与积极性会能达到相关有效召开要求，业委会要多发动自愿者业主参与业主大会表决事宜的协助工作，如果业主的权益通过业主大会，业委会得到很好的维护，业主会踊跃的参与相关公共事宜的。