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按照上面的说法，很多人的刻板印象就是死板的，污染严重的厂区，满眼一副五六十年代破旧老工厂的场景。但现在工业物业的开发已经超出了原有的形态，做出一些逆天的类住宅、类办公等产品。但是工业物业的开发，也不是能胡乱来的，有一些限制。一是用地指标和业态规模的限制。对于这个问题，从国家层面上有统一的制度规范文件。《关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知》国土资发〔2008〕24号：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。至于各地，在这个标准下有具体的不同，例如广州的工业用地政策就要求行政办公及配套用地面积不得超过10%，北京则规定用地面积占比不超过5%，建筑面积占比不超过10%。二是关于具体的投资强度指标，一般来说在出让土地之初，就对工业地上的产业投资强度有具体的要求。比如有的地方要求不低于500万/亩。三是产权分割的限制。这个每个地方具体规范不尽相同，例如上海就规定不得进行分割转让，但是深圳却规定在满足特定的9种情况，可以部分分割转让。具体参照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》。四是出让的限制。一般来说地方政府在出售问题上都不禁止，但是有极个别地方进行了限制。比如说南京，禁止工业用地上的物业转让给个人。我查询了一下全国的政策，按转让限制的宽严程度，给大家梳理一下分类：限制一般的地方有：北京、武汉、济南、天津、郑州、杭州较为宽松的地方有：重庆、西安、沈阳、广州、福州、太原、深圳工业用地上开发物业的是具有缺陷和风险的，主要包括两大类：1、用地年限的限制，工业用地一般的出让使用年限是50年，很多老工业区的土地都是剩余年限不足一半，开发物业会存在使用年限过短，客群接受度低的问题。2、同时还面临着被收回的风险。随着城市向外扩张，城区工业外迁，城市规划进行调整，原先的工业用地在新的规划上被变更为商住用地。这种情况下，在土地使用权到期之后，原则上是要由地方政府统一收储，再公开拍卖。基本上跟你原土地方就没啥关系了。如果你不同意提前收储，那就等土地使用权到期，政府根据法律规定，自动收回土地即可。因此在工业用地上进行开发物业需要进行风险评估，确定可行性。
工业用地上开发物业有两种思路：一种是野路子，完全不管政策限制，尽可能按照商住产品进行开发，利润空间大；一种是循规蹈矩，在政策规范红线内开发，但是利润空间较小。一般来说，比较机智的做法是，先期按照政策的规范开发建设，验收合格后，办理销售证，取证之后再行改造，然后出售。常见的产品类型有：别墅、独栋办公楼、高层写字楼、其他办公楼、公寓、酒店公寓、酒店1、别墅产品。具有密度大，单套户型大，功能空间灵活的特点。工业用地一般要求容积率在0.8以上，密度在30%以上，因此导致密度较大，舒适性和私密性也较差。另外，工业用地上的别墅不能宣传居住功能，更加类似商墅，以办公类型定位出现，内部空间隔段较少，后期使用灵活。2、独栋办公楼。多以独栋形态排布，建筑高度不大，优势在于强调生态绿化，高附加值及赠送空间。例如天骥智谷、复地中环天地。3、高层写字楼，这种产品适合在可分割销售的城市，例如深圳的花样年美年广场、香年广场。另外，如果不考虑分割出售，纯粹看整套产品的，也可以考虑此种操作。具体例子，北京ABP总部基地金融港。4、其他办公楼。这类业态的核心要点在于，引入“厂办一体”的理念，以产业基地立项，进行产业招商，然后分模块分割出租或者销售。具体例子，郑州台湾科技园指挥中心。5、公寓产品。工业地上开发公寓的项目很多，但是大多都是不合法的存在，甚至有大量被强制拆除的。操作比较成功的项目，上海张江东区人才公寓。这类产品属于工业性质，厂房的产权证，而且绿化和配套较差。严格上讲是属于违规类建筑，而且分割办证难度极大，具体看地方政策。6、酒店公寓。产品本身与商住地块上的酒店公寓无差异，但是难点在于不能分割办证。具体的案例，北京Mini派，采用20年出租，后面自动续租的方式。7、酒店。该模式必须要有强大的政府公关关系，并且不能对外宣传和大规模的扩建。具体的案例，东莞的联华国际，以承担联华国际对外接待和培训为名目，同时对外营业。但是该项目后来被举报，进行了整改。上述方法仅供参考，随着各地逐步推进MO制度，现状工业地上可操作的空间在变小，政策风险在提升。未来存量工业地上的可销售物业开发，会逐步过渡到MO方向。
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