|
大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。上一回，我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中分析了浦东楼市的定价逻辑。 浦东有较多的金融、IT等高收入就业机会，同时，也有很多优质的学区，产住结合的属性很强，所以，大部分新上海人会买在浦东。浦东的定价逻辑很清晰，就是产业 学区导向。 浦西楼市涉及历史变迁、人口结构等因素，相比浦东要更复杂一些，本文将从多个维度厘清浦西楼市的脉络，希望对你有所帮助。 1 谁掌控了浦西楼市？ 我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中简单提到过，上海人决定了浦西楼市的定价，其背后有一定的历史渊源。 建国以来，上海的人均住房条件一直很紧张。上世纪六七十年代，三口、四口之家普遍住在没有独立煤卫、十几平米的石库门里。直到今天，还有很多人住在以小南门为代表的棚户区。 图：小南门 改革开放后的八九十年代，私营经济还不发达，大部分人都在机关单位、国营厂里工作。 那时候也没有商品房，住房靠分配。在单位工作满一定年限，就能分得30平左右，一室一厅的老公房。级别高一点的干部，能分到50平以上的小两房。 图：苏家巷 这种就是上海城区里最常见的“老破小”——总共六七层的楼梯房，一层有三四户人家。虽然人均住房面积还是很小，但有了独立厨卫后，居住体验相比棚户还是有了质的飞跃。 1997年起，上海第一批商品房面世。1998年国营单位停止分房后，商品房如雨后春笋般冒了出来。 数以百万计的上海人终于从“老破小”里走了出来，买了属于自己的商品房。 有意思的是，第一批、第二批商品房上市的1997-2003年，恰逢亚洲金融危机，上海的房价完全没涨。那时，内环线的均价仅5000-6000元/㎡，莘庄1600元/㎡，而且不限购、不限贷。 但部分单位的工资增长却很迅猛。一大批人迎来了历史级的买房窗口期。 1995-2005的十年是外资企业的黄金十年。1996年，四大会计事务所在上海给应届生开的基本工资是6000元/月，宝洁给应届生的base是9000元/月。外企的应届员工，工作几年后每月就能拿两三万的工资。 上海本地国企，如地方农商行、久事集团、宝钢等公司也风光无限，2000年出头的时候，一个小领导就有二三十万年收入。 而这些外企、国企单位的员工，绝大部分都是上海人。在这些单位上班的朋友，问问上了点年纪的上海人领导，说不定个个都在古北、徐家汇有个几套房。 上海人偏好在浦西买房，又恰好在房价低潮的时期占据了大部分的高薪岗位，所以，他们在浦西积累了深厚的房产财富，掌握了浦西楼市的定价权。 2 上只角与下只角之分 既然浦西楼市的定价权在上海人手里，想要在浦西买房，就非常有必要了解上海人对这片土地的看法。 上海人的地段鄙视链是极其讲究的，特别是在市中心区域，细分到了每条马路，但鄙视链的大框架都脱离不了旧社会时期的租界划分。 上海人与其说是崇洋媚外，倒不如说是发自内心感谢历史的进程。毕竟，上海能在一百年前成为远东第一大金融中心，就是建立在旧租界的基础上。 外滩的万国建筑群、南京东路、人民广场区域属于旧公共租界中区，曾是上海地价最贵的地方。 延安路以北的老静安、普陀区长寿路板块属于旧公共租界西区。 苏河湾属于旧公共租界北区。 北外滩和东外滩是旧公共租界东区。 而大家最熟悉的旧法租界，包括了南静安、北徐汇、北卢湾、东长宁以及人民路和延安东路中间的一小段老黄浦区。 旧租界区域都是被上海人高看一眼的好地段么？事情并没有那么简单。 旧租界的大部分区域，经过上百年的时代变迁，已经面目全非。比如下图的南苏州路，曾经是地价最贵的公共租界中区，目前是五金一条街。 图：南苏州路 河对岸是七浦路服贸市场，曾经属于旧公共租界北区。 图：七浦路 在上海市中心，这里是最像三线城市的地方。要不是华侨城在隔壁建了顶级豪宅、静安区政府大力推动苏河湾建设，这里一定是地段鄙视链的最底层。 上海人并不是很纠结于，脚下的土地曾经是不是租界。他们更看重的，是遗留下来的历史风貌。 上海人最推崇的，还是“梧桐落叶、闹中取静”的小资情怀。最符合这一定义的，就是旧法租界。 图：岳阳路 梧桐区的住宅代表了身份和品味，向来是可以给很高溢价的。不信？可以看一看华山路东西两侧的房价，华山路以东是旧法租界，华山路以西是华界。 房地产开发商对这片区域也是充满敬意的，留下了许多经典之作。 图：翠湖天地御苑 图：汤臣怡园 地段鄙视链里，除了有旧法租界与华界之分，还有苏州河南与苏州河北之分、居民原籍以及历史变迁造成的上只角与下只角之分。
参与到鄙视链之中的，主要是浦西中环内的区域。 旧法租界站在鄙视链顶端，而用来区分上只角和下只角的，是苏州河。苏州河以南是黄浦、静安、长宁，苏州河以北是普陀、闸北。 其实，苏河北岸也曾有过好地段，比如公共租界的北区和东区。但在抗战时期，闸北被日军轰炸，化为废墟，苏北难民逃难来上海就在闸北搭起了棚户区，虹口南部被日军占领，商人、医生、教师纷纷撤离。 时间线快进到改革开放后，普陀、闸北、虹口、杨浦四区承担了更多的第二产业职能，大型的工厂比较多，服务业三产则集中于苏河南岸的长宁、静安、徐汇和黄浦。 这也进一步加剧了区与区之间的贫富差距，加深了上海人民心中”上只角“与”下只角“的印象，“上只角”的房价永远压过“下只角”一头。 如老闸北区的永盛苑和黄浦区的上海滩新昌城，两个都是05年左右建的板楼小区，隔了一条苏州河，直线距离几百米，单价就差了四万。
总价就更夸张了，三房户型相差一倍以上。
实际上，新昌城周围都是棚户区，城市界面比永盛苑更差，售价却更贵，显示出了'上下只角“的心理偏见对房价影响之大。 另外，上海人经常说的一个词是”地倾西南“。徐家汇、虹桥开发区、古北、西郊都在西南角里，这几个地方在新世纪初曾问鼎过全市商品房单价之最。
图：虹桥开发区
图：徐家汇中心效果图 20年前，它们作为涉外区域，建设标准极高，早在2003年开发的古北中央花园就用上了干挂石材外立面。
图：古北中央花园 西郊宾馆附近的檀宫，一直占据着上海第一豪宅宝座。
图：檀宫 西南片区的上海，在吸引了大批的高净值人士后，站稳了”上只角“的地位，有了向旧法租界叫板的底气。 而北区的上海人，虽然已经”低人一等“了，但大家还是热衷于比拼地段。 其中，虹口南区的居民自诩”中只角“，意思是，住不起上只角，但离上只角比较近，也就不那么差了。溧阳路、山阴路，还是有那么些情调的。
图：溧阳路 虹口北部、杨浦区是工人新村，国营工厂的员工比较多，好歹也是有体面工作的，自然会看轻遍地棚户的闸北下只角。 某地产商可能做梦都没想到，自己拿下的单价地王所在的区域，排在了地段鄙视链的最末尾。
图：中兴路 即便是老大哥接盘一起开发，也免不了被人嫌弃的命运。
地段鄙视链的林林总总，组成了浦西楼市的价格梯队 3 羽翼丰满，却不离巢的上海人 城区的上海人，普遍都是江浙移民的第三、第四代后裔。他们的父母都在上海有固定的居所。当下一代要买婚房或者置换时，大概率会买在夫妻一方父母居住的区域附近。这样的话，老人生病了方便小辈照顾，孙辈上下学可以由老人接送。
此外，上海的房子总价都很高，刚毕业的小年轻，靠自己是买不起房的，肯定会由父母资助、置办婚房。即使自己有更偏好的居住区域，也会听从父母安排，把房子买在原来的家庭住址附近。
所以，浦西的角角落落都存在本地的购买力，配套、交通再差的地盘也有接盘侠，毕竟，中老年人是钱袋子，他们是不喜欢挪窝的。 有时候，地产商会利用这点，在不怎么好的区位开一个高价多赚点钱。比如某TOP3地产公司在虹口江湾镇的新盘，距离1号线和3号线都要两公里，与上海大学、彭浦新村一个纬度。
刚开盘时，单价开到了9万/㎡，当时我就想看笑话了，这个地段，6.5万/㎡都嫌贵，宝山同纬度地区，靠地铁的新房也就6万㎡出头。 但现在想一想它的广告词——“百年虹口，中环唯一稀缺新房”，销售策略还是很正确的。江湾镇虽然平平无奇，但周边二手房还是不少的，有本地置换需求的，都会聚焦这个新盘。 果然，在某房企套路式的“打折”后，这个盘也开始去化了。 上海人的家庭结构决定了，好的区域不会令人趋之若鹜，坏的区域也不会让人避而不碰，按地段鄙视链形成的价格梯队非常牢固，很难由外力打破。 浦西楼市这样的定价属性，对于自住买房的新上海人却是好消息，提供了不少套利的机会。我拿不同地段、单价、总价相近的两个楼盘举个例子。这两个小区品质雷同、对口的都是普通学区，离地铁口都在500米以内，
杨浦区周家嘴路板块和普陀万里板块同属内中环区域，在地段鄙视链中属于同一梯队，板块的均价相同。而这两个板块的区位却是不对等的。万里板块距离浦西市中心只有周家嘴路的一半路程。
从上海人以及地方政府的视角，这两个板块的地段价值是相同的，本地的居民会拿相同的钱买类似的住宅，爱国路新挂牌的土地价格达到了55000元/㎡，万里板块有新地卖出估计也是相近的价格。 但非本地的买房人，却可以挑挑拣拣，以相同的价格买入区位更好的房子。 4 对浦西楼市未来的看法及购房建议 浦西楼市的定价逻辑是复杂的，不了解上海历史的人很难理解。 从房价梯队上来看，旧法租界房价高于其他区域，苏河以南区域房价高于苏河以北区域，内/中/外环由内向外房价递减，西南方向无视环线，保持高价。 而上海人的家庭结构决定了，每个地区都有本地的购买力。所以，外人眼里“高估”、“低估”的区域，并不会价值回归。 浦西主城区，特别是上海本土居民占多数的区域，未来大概是与上海楼市均价差不多的涨幅，不会产生超额收益，也不会落后，现有的价格梯队会继续维持下去。 但是，从自住的角度，可以挖掘出一些相同总价/单价下区位更优的板块，比如我之前的公众号文中介绍的《上大》和《万里》。 另外， 浦西的大虹桥、莘庄等区域虽然在环线上属于鄙视链末端的外环外，但区位相对一些中环内的区域甚至有一定优势。自身的产业、商业发展也很成熟，规划的定位高，有一定的投资价值。 我觉得，浦西还是很适合自住的，整体的生活配套设施要比浦东好了不少。而且，如果本身不是上海人，不在意那些先入为主的地段偏见的话，可选择的范围是广阔的。 以上是正文，来自阿楼。 |
|
|
