 1 前几天，有一位深圳的会员朋友王女士问书童——深圳的沙井能买么？ 我问她看中房子的情况，王女士给我发了张截图  看到单价65865元，我蒙了~ 这是哪跟哪啊？这样的房子怎么也能啃得下嘴？ 追问之下，才知道是中介带着她开车看了两次，又告诉她深圳的发展是一路向西的，未来楼盘附近会有非常多的利好落地。 一番简单的考量之后，王女士觉得周边都是新盖的小区，未来必然有升值的潜力，就动了要买的心思。 买之前一天，想起来是我的会员，就赶紧来咨询我，问问我的意见。 我说幸好你问我了，不然就要掉进大坑，没有三五年绝无爬出来的机会。  为了劝阻她买这套房子，我画了个示意图。 告诉她，之所以中介带她看丽莎花都时都乘车，就是因为房子的交通配套极其糟糕，离最近的地铁站直线距离1.2公里。 注意！直线距离！ 实际距离呢？ 没有踩过盘就没有发言权，书童把以前踩盘万科星城、沙井海岸城和博林君瑞时拍的照片发给了她。告诉她，下了地铁要走整整2公里，类似这样破破烂烂的城中村小路，才能到达楼盘。 我告诉王女士，你的接盘侠明明是坐地铁的刚需，你却坐车踩盘，就是犯了大忌！ 听了我的解释，又看了看图片，她很是吃惊，说万万没想到深圳也有这样的环境，由此也打消了6.5万/㎡买丽莎花都的想法。 2 最近两年，在深圳类似的例子数不胜数。 新房市场里东边的大鹏有承XX柏莉，北边的光明有乐X花园。 全都是“开局一张图，其余全靠编”。 进了售楼处，一张扭曲实际地图比例的沙盘展示，能把死的说成是活的，男的说成是女的，东莞的说成深圳北，松岗的说成大前海。 对于不懂楼市，只知道听售姐介绍的小白而言，杀伤力巨大。 二手房市场里，一句“深圳楼市一路向西”的口号也把不少外地人坑杀在了西部老破楼盘里。 说到底，过往十多年里面，深圳的房地产市场已经形成了炒概念炒预期的风气，5年前的龙华宇宙中心、3年前的大前海、1年前的光明，一纸红头文件就能让片区房价每平米涨1万。
反之，大湾区另外一座核心城市——广州的房地产市场似乎更看重片区和楼盘的微观表现，任你政府和中介说的天花乱坠，普通买房人就只看中性价比，楼下有没有地铁、学校、超市，比大规划重要得多。
在买房决策的微观逻辑上跟深圳有着不小的差距。 究竟谁对谁错呢，书童就在本文中带大家梳理一下。 3 过去十五年，深圳提到或执行过的政策就有东进西拓北扩展南填海。可以说几乎每个方向上，深圳都有所提及。 然而，十五年过去一通骚操作之后，曾经制霸深圳房价的盐田跌落神坛，建在大梅沙山顶之上的万科天麓甚至比15年前价格还要低，成为了全深圳的笑话。  规划新宠龙华、宝安、光明齐齐逆袭，比曾经的市中心罗湖还要贵，真正实现了“农村包围城市”。 到处画大饼的事情，广州也干过，西边喊着广佛同城一体化，东边金融城科学城知识城一个个拔地而已，南边打造南沙城市副中心。 不过，骚操作再多和口号喊得再响，广州人就是硬生生不买账。 时至今日，广州房价最贵的依然是天河和越秀，老广们所在的荔湾比新广们偏爱的黄埔价格更高。 广钢新城4万多的均价吊打科学城知识城3万多的均价。 Why？ 我们不禁要问，广深中心城市相隔不到一百公里，为什么两座城市在买房时的性格差距如此之大？ 是深圳人过于投机，还是广州人过于保守？ 4 苦思冥想之后，书童觉得有以下几个原因 第一，只有新深圳人，没有老深圳人；既有老广州人，也有新广州人。 曾经，“来了就是深圳人”被当成是和北上广抢人的口号，然而实际身处这座城市的人才会知道，深圳只有新深圳人，所以深圳对于新深圳人非常友好此言非虚。 深圳最老的深圳人，是原住村民，他们的总数在整座城市当中所占的比例非常小。深圳常住人口1300多万，实际管理人口2000万，95%以上都是改革开放以后涌进来的新深圳人。 整个城市都是新深圳人的结果就是：
反之，观察广州的人口变迁史，书童很清晰的发现老广和新广的区别。 1990年，已经有600万常住人口生活在广州市，对比2019年广州常住人口1530万，不难发现，住了30年以上的老广占整个广州人口的比例高达30%。 考虑到，老广的家底，要比新广们的家底还要厚。 所以如果老广新广拿手中的真金白银做置业投票
其结果，也会是老区高于新区。 当然了，新老的差距不单单体现在人一个因素上。 医疗、教育、文化也是一样。 老广多，所以广州有丰富的医疗、教育、文化资源，这些资源的集聚需要时间沉淀，扩散到新区也需要时间。 新深多，所以英雄不问出处，下一个引进的说不定更好，乱拳打死老师傅，深圳人只认新，不认旧。 第二，能落地的规划才是规划。 之前的许多篇文章里面，书童都提到过广深的财力差距。
财政收入，深圳是广州的5倍 财政支出，深圳是广州的1.6倍 反观广深的面积 深圳土地面积1996平方公里 广州土地面积7434平方公里 单位面积投资强度，深圳是广州的6倍！ 换句话说，深圳想干的事情，广州不一定有钱能干成，广州想干的事情，深圳一定有钱能干成。 财力决定了规划落地的能力！ 时至今日，广州仍然只有一个城市中心——天河珠江新城。 深圳的城市副中心却遍地开花。 一分钱难倒英雄汉，不单单指的是人，放到城市身上，也可以。 第三，广深产业结构不同。 如果对广深的支柱产业做一个对比
很容易发现，深圳走的是三产路线，广州走的是二产路线。 通过支柱产业的对比，也能很轻松的明白为什么过往几年深圳GDP能够反超广州。 毕竟腾讯码农要扩展1000台王者荣耀的服务器，要比建一条汽车生产线或者化工厂容易得多。 同样，二三产城市的财富分配也会有所区别。三产城市注重服务，注重人的价值，在整个社会财富的分配当中，三产城市的人力资本获得的收益要比二产高。 换而言之，腾讯码农年入100万、广汽工程师年入20万，两者的财富流量差距，必然对于城市房价格局所造成的影响是不同的。 第四，广深市民对于房产投资的认知不同。 作为房V，对于广深两地的市民接触地很多。 两地市民对于房产投资的认知差距，可能要比股票、保险等等其他财经领域的差距都要大。 掰着指头数，深圳的各类房V少说也有几十个了，广州的房V不论是影响力还是人数，都要比深圳差一大截。 几乎同样的人口，普及房产知识的人却少了许多，自然大家对于房产投资的认知也会差不少。 反之，也可以说广州市民对于房产投资的重视程度不够，导致了广州房V数量少。 再换个角度说，深圳从去年到今年，由于房价的问题登上央视和各类财经新闻的头条，已经不下5次了。 反观广州，黄埔区限购都松绑了，破限购犹如探囊取物，可是依旧没有能引起广州人对于房产投资的热情。 总结 分析了这么多，你们说，是深圳人投机，还是广州人保守呢？ 在书童看来，殷鉴不远。 2016年之前的成都，瓜娃子才买房呦~ 2016年后，全国摇号买房的人数记录就是成都人创造的。 此间，成都房间涨了3倍多。 同样是2016年，杭州房价5年横盘，全市均价从2010年的全国第一，退到了2016年的全国第十。 声名远播的温州炒房团主力，在重仓杭州之后也被团灭殆尽。 照理说，被伤过的，一定更加小心，不会轻易炒房了，对不对？ 可是，上篇文章，书童写的6万人抢900套房，就在杭州。 因此，答案其实很明显，自己不觉醒就会被别人动手打醒。 连华为所在的东莞松山湖新房都要5万了，广州作为一线城市，居然有点要成为洼地的意思了。 书童想，广州本地人也许要等到番禺、海珠也都松绑了，才能反应地过来吧。 又或者，广州人不自知，而深圳人先知先觉，抄了老广的底。 或许吧，不经历被别人抄底，永远不会认识到价值。 |
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