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开发商涉诉房产被超标的查封致无法销售回笼资金造成损失，申请人是否应承担赔偿责任？ ——某置业公司与建设公司财产损害赔偿纠纷案（再审）法律解析（上） 超标的查封 财产损害赔偿纠纷 诉讼保全 赔偿责任 资金回笼 1.什么是超标的查封？如何判断是否存在超标的查封？ 2.申请人什么条件下应对超标的查封承担赔偿责任？ 3.超标的查封房产所致损失数额如何合理确定？ 诉讼保全的根本目的是为了保障日后依法生效的裁决能够顺利得到执行，故申请诉讼保全的范围不能超过申请人的全部诉讼请求范围。人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。 2004年2月，置业公司与建设公司签订《建设工程施工合同》，约定由建设公司承建置业公司A、B地块项目工程。2006年6月25日，建设公司就上述两个项目分别向法院提起诉讼，请求判令置业公司支付两项目工程款及相关费用共计约58127614元。2006年7月19日，建设公司申请财产保全，分别要求查封冻结置业公司A地块1920万元、B地块4100万元或等值其他财产。同年7月21日，法院根据建设公司的申请和房产清单，分别作出09号、08号民事裁定，裁定冻结置业公司17640668元和40486946元银行存款或查封其他同等价值财产。同年7月24日，法院向市房地产管理局发出8、9号协助执行通知，查封了置业公司建设的房产125套，车位35个。同年8月31日，又查封了置业公司建设的房产74套。 2006年8月31日至2007年3月1日期间，法院分别解除查封12套房屋，车位1个。2009年9月9月，解除负一层查封92套，面积3080.66㎡。扣除上述解除查封房屋及车位，2006年7月24日查封的房产中尚有查封房屋113套，车位34个。 2007年1月10日、2009年6月18日、2009年8月21日、2010年5月20日，置业公司分别向法院递交查封异议书，请求对超额查封房产予以解封，并提供由其委托房地产评估咨询有限公司出具的房地产抵押评估报告，该报告载明：评估范围部分房地产，建筑面积为6537.91㎡。估价结果为于评估基准日2007年3月15日的抵押价值为17135万元。 2007年1月12日，法院针对置业公司提出的查封异议，组织双方进行听证。置业公司在听证中提出对方超标的查封，并申请解除查封。建设公司在听证中发表意见认为，依未来的拍卖价评估，考虑置业公司无偿还能力，即使将来查封超过诉求，对方可要求追偿，故不同意解封。 2008年6月18日、2009年6月1日，建设公司以查封日期届满两年为由，请求对2006年7月24日、8月31日查封的房产进行续查封。2008年7月17日、2009年7月10日法院分别作出继续查封的民事裁定。 2010年4月26日，上述建设公司诉置业公司建设工程施工合同纠纷两案，法院分别作出009号和008号民事判决，判令置业公司给付建设公司工程款8378987.9元和8378738.21元及相关费用。宣判后，双方公司均不服，分别向最高人民法院提起上诉。2010年12月16日，最高人民法院分别作出88号和83号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，建设公司于2011年5月5日申请强制执行。 2011年5月5日，置业公司向法院提起诉讼，由于建设公司的错误申请保全，导致其资金无法回笼，造成重大损失，请求建设公司赔偿损失，以1.71亿元为基数，按同期银行贷款利率从被查封之日即2006年7月24日起暂计算至2011年5月5日，共计4876万元。2011年7月15日，置业公司变更诉讼请求为请求赔偿损失4872万元（不包括2006年8月31日至2007年3月1日期间解除查封房屋12套，车位1个）。 注：法院向房屋产权监理处档案馆调取了包某等29户与置业公司备案的商品房买卖合同，根据上述备案合同显示的平均单价，2006年7月24日，建设公司申请查封房产在被查封时的市场价值为89566597.4元；2006年8月31日，建设公司申请查封房产的市场价值为152013870元。 【一审】 【下文揭秘...】 【二审】 驳回上诉，维持原判。 【再审|最高法】 驳回再审申请。 一、什么是超标的查封？如何判断是否存在超标的查封？ 本案中建设公司是否存在超标的查封？ 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。” 本案超标的查封的事实客观存在。本案中，建设公司在法院审理的两起建设工程施工合同纠纷案件中，申请查封置业公司房产186套，车位34个，依据当时的销售平均单价计算，其查封房产的价值远超过其诉讼请求的数额。建设公司作为专业的房地产施工企业，对其申请查封的房产价值应具高度敏感性，在置业公司多次提出保全异议并提供相关评估报告的情况下，其应预见到已超标的查封，故其对超标的查封应为明知。关于建设公司提出自2009年9月9日高级人民法院解除置业公司92套房产保全措施之日起，不再存在超标的查封事实的主张，最高法认为因高级人民法院对案涉查封房产中该92套房产予以解封，是基于置业公司另行提供了等额的反担保，超标的查封的事实并未因此而发生实质性改变，建设公司据此认为剩余查封的房产价值已与其申请保全的数额相当缺乏事实依据。 二、申请人什么条件下应对超标的查封承担赔偿责任？ 本案建设公司是否应对置业公司承担超标的查封的赔偿责任？ 建设公司应对置业公司承担超标的查封的赔偿责任。首先，建设公司申请超标的查封行为确已侵犯了置业公司的财产权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零五条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。因诉讼保全的根本目的是为了保障日后依法生效的裁决能够顺利得到执行，故申请诉讼保全的范围不能超过申请人的全部诉讼请求范围。本案中，建设公司起诉置业公司建设工程施工合同纠纷的诉讼请求是支付拖欠的工程款58127614元，但其在保全申请书中请求查封58127614元等额财产的同时，将涉案被查封房产的详细信息作为线索一并向人民法院提供，人民法院在无法准确估算该些房产价值的情况下，据此将其所列查封财产线索载明的房产一并查封并无不当。 涉案房产被查封后，置业公司分别于2007年1月10日、2009年6月18日、2009年8月21日、2010年5月20日多次以超标的查封为由提出异议，并提供由其委托房地产评估咨询有限公司出具的房地产抵押评估报告，请求对超标的查封的房产予以解封。对此，人民法院及时于2007年1月12日组织双方当事人听证释明，此时，建设公司已经知道人民法院将其提供的财产线索范围内的房产全部查封，但建设公司坚持认为“依未来的拍卖价评估，考虑置业公司无偿还能力，即使查封超过诉求，对方可要求追偿”，拒不同意解封，并于每次查封日期届满时申请延期，明确“查封房产清单同法院查封房产清单”，这是造成涉案房产多年持续超标的查封的直接原因，建设公司主观上存在故意或明显过失，确已侵犯了置业公司的财产权益。 其次，建设公司申请超标的查封行为已造成了损害结果。根据原审法院查明的事实，置业公司作为商品房项目公司，在完成土地开发、商品房工程竣工验收、取得销售房屋的预售许可证的情况下，销售房产盈利成为其主要的目的。因涉案房产被查封无法销售，使置业公司丧失了交易机会，直接造成销售房款的利息损失，亦间接导致置业公司资金无法回笼、无法按期缴纳税款、无法偿还到期债务等不利后果，确已对置业公司造成了损害后果。建设公司依法应承担民事赔偿责任。 三、超标的查封房产所致损失数额如何合理确定？（裁判考虑因素有哪些？） 本案法院以查封部分房产实际销售额为查封房产当时市场价值的60%，计算置业公司实际损失数额，是否合理？ 【详见下文解析...】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零二条 保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。 第一百零五条 申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 版权公告 |
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