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近日，在全球私募地产投资领域一份重要的榜单公布。 像往年一样，PERE（Private Equity Real Estate）公布了2020年全球私募地产机构排名100强榜单。 “PE之王”黑石（Blackstone）不出意外地摘得榜首位置，募集资金总额达到649亿美元，是第二名的布鲁克菲尔德两倍多，后者募集金额为290亿美元。 就区域分布来看，虽然欧美依旧占据了榜单大部分席位，但亚洲势力有所提升，入榜机构较去年增加2家，达到10家，包括GLP、GAW Capital、PAG、ESR等。值得一提的是，国内的弘毅投资罕见挤进了榜单，排名第99名。 PERE在排名报告中指出，尽管面临新冠肺炎疫情和全球性危机风险，超大规模基金、投资区域全球化、业务门类与策略多元化是PERE100基金能够保持长青的重要原因，75%的上榜机构过去五年中新募集了规模更大的新基金，37%跨越全球多个区域开展投资管理业务。 来源：PERE，地产资管界整理 地产资管界通过盘点20家全球最顶尖的地产PE，发现了一个很普遍的特征，那就是他们中的大部分早已或者目前正在进行中国不动产投资。 黑石（Blackstone） 欲接盘SOHO中国 黑石与中国房地产市场的缘分始于2008年。自2008年黑石10亿元收购上海Channel1购物中心算起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。 近年来黑石持续拿下国内多宗大宗物业。2019年2月14日，黑石先是4.8亿美元收购塔博曼旗下三个购物中心项目的50%股权，其中两个为中国郑州、西安熙地港购物中心，随后在当年3月又斥资15亿美元收购上海长泰广场。 图：黑石收购国内商办项目情况 来源：地产资管界整理 今年以来国内资本市场的一个爆炸性新闻，便是黑石要对SOHO中国进行私有化。3月9日，市场传闻曾描述称，黑石集团正在与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化价格为每股6港元。但在5月份，市场传出由于新冠疫情的爆发导致SOHO中国的业务前景难以评估，黑石已经暂停了与SOHO中国的谈判。 布鲁克菲尔德（Brookfield） 拿下绿地黄埔滨江 资料显示，Brookfield 于1899年成立，总部位于多伦多，在全球30多个国家/地区设有分支机构，并在中国上海设有办事处。截至今年3月底，布鲁克菲尔德管理资产达5190亿美元，涉及业务包括房地产、基础设施、可再生能源、私募股权和信贷五大类。 2019年4月4日，据绿地香港控股有限公司(00337.HK)发布公告显示，绿地向Brookfield 出售目标公司旺泉投资有限公司的100%权益。项目总估值105.7亿元人民币。根据初步估计，购买价估计不少于人民币28亿元(约33亿港元)。 图：绿地黄埔滨江 此次被出售项目是位于上海五里桥街道0099街坊2/2丘999的项目，即绿地五里桥项目官方名称为绿地黄埔滨江。Brookfield的收购包括三座办公楼和一座零售商场，总面积达154,500平方米（1,663,010平方英尺）。 喜达屋资本 与世茂合作开发酒店 喜达屋资本集团创立于1991年，通过住宅领域的不良资产收购赚取了第一桶金，1993年，喜达屋资本集团发起了二号基金Starwood Opportunity Fund II（SOF II），募集资金1.02亿美元。 在二号基金的支持下，1994年，喜达屋资本集团收购了濒临破产的酒店类REITS公司Hotel Investors Trust（HOT）的大部分不良债务，并将旗下一号基金和二号基金所持有的酒店资产都置入到上市公司HOT中，以换取HOT公司75%的股权，重组后的HOT共持有了47家酒店权益，成为当时美国最大的酒店REITS公司，从而为喜达屋酒店集团的诞生奠定了基础。 喜达屋资本集团先后创造或参与了8家上市公司，包括喜达屋酒店管理集团、喜达屋房地产信托、商业银行Opus Bank、公寓型REITs公司Equity Residential、住宅开发企业TRI Pointe Homes等。其中喜达屋酒店集团在2016年卖给了万豪国际酒店集团。 2017年，世茂集团宣布与喜达屋资本集团强强联手，成立全新的合资酒店公司。根据双方协议约定，世茂集团将获得新公司51%的股权，喜达屋资本获得49%股权。合资公司聚焦于快速发展的中国酒店市场，进行酒店开发、品牌运营及资产管理。 图：上海外滩W酒店（喜达屋管理） 普洛斯（GLP） 收购临港国际 1991年，普洛斯前身Security Capital Industrial Trust 成立，投资领域较为多元化，包括工业用地、商业及写字楼盘等地产业务的开发，但此后为降低空置率、提高运营效率以及与美国其他房地产企业区分，专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。2003年，普洛斯进入中国，通过并购与合资获取土地，而后凭借物流园区的示范效应获得地方政府青睐。 官网资料显示，普洛斯中国在中国境、内外募集并运行6支专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理规模超过1300多亿元人民币。 2018年1月，普洛斯宣布从新加坡证券交易所退市，标志着其私有化进程全面完成。2017年7月，由厚朴投资、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为160亿新元，折合约790亿元人民币。 根据公告公布的持股比例，万科集团占股21.4%，为普洛斯最大的股东。按此股权比例计算出资份额，万科出资达169亿元人民币。 普洛斯自私有化以来，奉行极致的“买买买”主义，总计将47家公司纳入麾下。 2019年3月，普洛斯战略投资万通地产，以8.21亿元收购万通地产10%股份。交易完成后，普洛斯成为万通地产第三大股东。 2020年1月19日，普洛斯中国以10.4 亿元人民币的价格受让了成立于2005年临港国际20％的股份。 该公司由普洛斯和上海临港集团共同投资与开发，股权各占50%，收购完成后，普洛斯持有临港国际股份占比达到70％，并获控制权。 图：上海普洛斯临港物流园 临港国际旗下上海临港普洛斯国际物流园地理位置特殊，临港产业区内及上海地区唯一的现代化物流园区。 此外，普洛斯中国于3月24日战略投资了招商局集团旗下的招商资本，占有50％的股份。 AEW 接盘合生国际大厦 与黑石、布鲁克菲尔德类似，AEW也热衷投资中国商办物业。早在2015年，AEW就花费9亿元从黑石手中接过上海宝龙大厦，两年之后，2017年7月，AEW再将上海宝龙大厦13亿元出售给星桥腾飞。 2020年初，AEW集团与弘毅投资联手从香港上市的合生创展有限公司收购了位于东城区合生国际大厦。据悉，合生国际大厦由北楼、南楼和音乐厅组成，本次收购标的是合生国际大厦北楼，总建筑面积75,930平方米，其中地上56,160平方米，地下19,770平方米，包括268个地下停车位及30个地上停车位，目前由中信银行总部整体租赁。 图：合生国际大厦 凯雷投资 参与国内旧改 凯雷的房地产业务旗下有10支活跃房地产基金，集中在亚洲、欧洲和美国探索投资机会。官网资料显示，凯雷的房地产投资专业人员已在全球各地397座城市或大都市统计区达成850多项投资，投资标的包括写字楼、酒店、零售和居住地产、工业地产和养老设施。 凯雷从2004年开始投资中国房地产。2007年，香港市场掀起一波内房股上市潮，在香港市场整体向好背景下，凯雷选择投资佳兆业，然而不期而至的2008年金融危机爆发，最终佳兆业艰难上市。 凯雷与中国本土开发商进行合作，投资方式包括土地开发和存量改造。较为典型的案例是位于上海新天地板块核心区域的济南路8号。2008年，凯雷以近13亿元的价格购得此项目。 2010年2月，凯雷宣布与复星集团建立战略合作伙伴关系，建立联合品牌人民币基金，分享最佳实践和资源，在全球共同投资中国机会。 基汇资本 一直买买买 起家于香港的基汇资本，短时期内在国际PE界迅速崛起，通过收购改造旧楼获利丰厚，甚至连黑石这样的国际巨头也投来关注的目光。 基汇资本于2005年进入中国市场，并发起了第一代基汇中国基金，主要投资于内陆一线城市的商业地产项目，目前第一代基金已实现了完全退出，投资倍数在2.3~2.5倍之间，内部回报率（IRR）大约在25%至29%之间。 2006年，基汇资本以9亿元买下上海南京东路上知名的烂尾楼“东海商都”，同时斥资4亿元重新装修，并请知名设计公司参与改造。2012年，基汇资本以24亿元将“353广场”出售给麦格理集团等海外投资机构。 2006年3月基汇资本以6.6亿元人民币的代价收购了瑞安集团翠湖天地项目中的一幢住宅楼，将其改造为莎玛（Shama）在内陆的首个服务式公寓“Shama Lux新天地”，2008年3月基汇资本以人民币9亿元的价格将新天地Shama出售给韩国未来资产，仅用两年时间就实现了溢价退出。 2014年4月，基汇资本以58亿元（约9.39亿美元）从李嘉诚家族手里收购了盈科中心，并进行了改造盘活。四年后，基汇资本再将这个项目推向市场，并以高出收购价近一倍的价格出售给了左晖旗下的愿景明德，交易金额约为105亿元人民币（约合15.3亿美元）。 图：盈科中心 近年来，基汇资本继续在内陆掀起了买买买。2018年11月，基汇资本成功收购上海海洋大厦。 2019年1月7日，基汇资本从华润资本手中收购上海MixC万象城四栋超甲级写字楼。 2020年6月5日，基汇资本宣布收购杭州欧美金融城T6办公楼，项目毗邻阿里巴巴全球总部。 表：基汇资本收购内陆物业情况 来源：地产资管界整理 PGIM Real Estate 买过浦东写字楼 PGIM房地产是PGIM的房地产投资业务，PGIM是Prudential Financial，Inc。(纽约证券交易所代码：PRU)的1万亿美元全球投资管理业务。 PGIM房地产在国际上投资动作频繁，如2020年1月从PPF集团手中收购了柏林的一栋办公楼，2020年4月联合芬兰养老保险公司Varma，收购了巴黎郊区Meudon的M Campus办公项目。但在中国投资动作较少。 2016年1月，PGIM Real Estate透过旗下亚洲房地产基金(第三期)，以8.3亿元人民币的价格从亚腾资产管理(ARA Asset Management)手中，买下位于上海浦东的北岸长风E栋和G栋两座写字楼。2018年PGIM成功退出，以12亿出售给贝莱德资本。 铁狮门 合作开发晶耀前滩 不同于其他房地产私募基金，铁狮门是一家非上市的房地产投资机构，横跨机会型、增值型和核心型投资、设计与施工、租赁服务、物业管理和收购顾问服务。 其中关于不动产资产管理理念深得投资界推崇和认可，与黑石、橡树资本等另类投资机构不同，铁狮门将每一个项目作为独立业务单独运营，基金管理上不做交叉投资管理，是开发商转型成功的专业投资机构。 铁狮门早期以美元基金形式投资中国项目，在进入中国的第四个年头，2011年，铁狮门成立了第一只人民币基金，目标规模12.5亿元，主要投资于苏州园区金鸡湖西CBD城市综合体项目，苏悦广场。 铁狮门最为知名的项目是上海的尚浦领世和晶耀前滩项目。其中晶耀前滩位于前滩核心位置，是由铁狮门与陆家嘴集团合作开发的集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目。其总建筑面积约35.7万平方米，包括19.9万平方米共6栋国际甲级写字楼，6.8万平方米的全新购物中心，及品质住宅晶耀名邸。
图：晶耀前滩 太盟投资 拿下招商局大厦 太盟投资集团（前身为“太平洋投资集团”）成立于2002年，目前是地区中最大的专注于亚洲的投资管理公司之一。太盟投资集团管理超过100亿美元资产，其基金涵盖私募股权、房地产和绝对回报战略。专注于私人股权投资、房地产及绝对回报三大核心策略的投资业务，并通过多元策略及内部团队协同的原则，灵活把握投资机会。 在房地产领域，太盟投资集团为香港上市的房地产投资信托基金(REIT)——春泉产业信托第二大股东。 春泉产业信托属于公募REITs，于2013年12月在港交所挂牌上市，发行价为每股3.81港元，春泉产业信托上市时主要管理的资产是位于北京CBD华贸中心写字楼的1号楼和2号楼。 2017年11月，太盟投资集团还与招商蛇口按4:1的出资比例在开曼群岛联合设立地产基金Super Alliance Real EstateL.P.，总规模16亿元。 该地产基金以境外协议转让的形式迅速收购了坐落在上海陆家嘴由招商蛇口持有的上海招商局大厦100%股权、雄踞上海商业繁华中心的上海招商局广场100%股权、和位于北京商务区核心区的北京招商局大厦91%的股权，交易总对价约计50亿元人民币。
图：北京招商局大厦 结语 以黑石、普洛斯、基汇、铁狮门等为代表的全球顶级地产PE机构，已成为中国房地产市场一支不可忽视的国际力量，他们基本不做物业开发，依靠收购旧楼再出售，获益丰厚。他们与万科、恒大、融创等地产开发商的投资模式截然不同，然而随着国内存量时代的到来，他们的运作模式或许代表了未来的方向。 地产资管界对PERE榜单的盘点只列举了其中10家有代表性的全球顶级PE机构，当然榜单中在国内收购项目的PE机构远不止这几家。 |
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