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勤能补拙，为时未晚。 不管是没有买房想法，还是准备买房，正在买房，已有一套住房的，买房这门功课，是人生必修课，晚学不如早预习。 时下，新房市场分化趋势越来越明显，二手房挂牌突破12万套，很多购房者开始迷茫：是不是该继续买房？如何挑选合适的房源？哪里的房源最有投资价值？…… 市民卡房产频道通过多年的专业知识积累、网友的实战经验总结出了这篇购房攻略，请收藏珍惜，喜欢的点个在看，有购房疑问的，欢迎在文末留言提问。  政策走势：楼市紧缩 打击投资目前，杭州实行的是限购限贷政策、新房摇号政策、限价政策（土拍 新房销售限价，简称双限）。 2016年9月开始调控，期间多次调整到现在是：自2017年3月3日起，市区、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区统一执行限购措施； 非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上； 明确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 需要特别说明的是，由于换工作造成的新单位第一个月或者前三个月的补缴社保，提供补缴单位的情况说明（需盖本单位公章），与补缴单位签订的劳动合同原件和复印件，社保参保证明原件，可以取得购房资格。 去年7月份，杭州又执行了“限房价竞地价”，在土地出让条件中，分别限制了竞拍价，规定了新房毛坯均价、毛坯最高单价以及精装限价。 也就是说，这宗地块销售最高价格不能超过限价，高价房不再出现。目前最高的精装均价69800元/㎡，出现在望江新城、南星桥区域。 以上都是明线，还有暗线。 比如政府有意控制了新房备案价，高价备不出，捂盘重新备案，也很难提高价格，所以出现了低价现房，引发市场哄抢。 还有限预售，在挂牌地块的出让文件中规定了预售时间，大概半年以后才可入市。 冻资比例上升，为了蓄客、造势，之前很多项目只需要验资，冻资的项目并不多，但是今后冻资会越来越多，摇号门槛提高，政府想要掐断投机取巧的资本。 虽然执行了双限，但房价并没有按下暂停键，而是小幅度上涨，说明政府不是打压房价，而是抑制过快增长，希望缓慢增长。 部分板块限价上涨 滨江区：49200元/㎡→51500元/㎡ 未来科技城：34500元/㎡→36100元/㎡ 祥符：36000元/㎡→40000元/㎡ 临平新城：26600元/㎡→28500元/㎡ 临平山北：20800元/㎡→22000元/㎡ 临安滨湖新城：26800元/㎡→29500元/㎡…… 杭州没有打压房价的另一个表现，就是落户越来越宽松（详情请看第二部分）。2019年杭州新增55.4万人，常住人口1036万人，成为2019年全国人口净增量第一，给市场注入了大量新鲜血液。 无论未来怎样，刚需一定是杭州扶持的对象，而投资的路会越来越陡峭。 如何获取购房资格朋友投靠也行！ 想要在杭州买房的条件是什么？ 外地户口：须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上。 本地户口直接购买。 所以说，获得本地户口一定是最方便，最有效的。而获取本地户口最快最好的方式就是人才引进。 根据杭州市2020年最新的人才引进落户政策，全日制大专、本科学历，在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的，符合相关条件即可参与人才引进落户。 1、全日制大专学历（35周岁以下,不含35周岁），在杭落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保（社保需为已缴状态）。 2、全日制本科学历（45周岁以下,不含45周岁），在杭落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保（社保需为已缴状态）。 只有在杭州有工作，缴纳了1个月社保即可。 落户材料 1、居民身份证； 2、户口本或户籍证明； 3、毕业证书； 4、学位证书；（大专学历无需提供） 5、个人参保证明； 6、劳动合同（有效期一年及以上）； 7、结婚证（已婚需提供，未婚无需提供）； 8.1、在杭无房：人才市场出具的《同意落户证明》（若选择此项，还需提供杭州市《无房证明》、集体户首页）或拟迁入地房屋产权人出具的《同意落户证明》 （挂靠亲友可选择此项，还需提供杭州市《无房证明》）或工作单位出具的《同意落户证明》 （单位有集体户可选择此项，还需提供杭州市《无房证明》、集体户首页）； 8.2、在杭有房：房产证（若选择此项，如房屋为夫妻共有，还需提供共有权人签署的《同意落户证明》）。 注： 1.迁移人挂靠人才市场集体户，需先将个人档案转至工作单位所在区的人才市场，方可开具相应的同意落户证明； 2.若迁移人已婚，且夫妻名下均在杭无房，需提供夫妻双房的在杭《无房证明》； 3.若随迁未成年子女，需提供子女的出生医学证明。 申请人可登录浙江政务服务网进行线上申报，或向派出所（行政分中心户籍）提出申请，提交相关材料并选择结果送达方式。 还有一种是投靠落户，你的朋友在杭州有房，你也符合人才引进的条件，只是没工作，那么就可以投靠到你杭州朋友的家，非常方便。  时机：什么时候买房最好？什么时候买房完全看个人情况而定，总体来可以分为三个维度： 1、资金是否够？ 如果说只能拿出三成首付最多不够50万，可以先缓一缓，等到资金稍微充足的时候再买。 2、是否有合适的房子？ 如果目前市场上没有喜欢的房源，一般针对二套改善和资金充足的人来说，可以再等等，等到优质的，不可替代的产品入市再说。 3、是刚需、改善还是投资？ ▶如果是刚需，又满足资金够的条件，可以购买，因为解决当下的购房需求更重要。 ▶如果是改善，但是资金不够买第二套，需要卖掉首套，那就要等到首套卖掉再买合适的二套（比如现房、近学校、优质学区等）。 ▶如果是投资，手上没有更好的投资项目，比如股票基金一窍不通，目前杭州还有上涨空间，部分项目仍有很大红利的可以去搏一搏。  买房的第一步是什么？人生有很多第一次，在买房上的迷茫，不亚于第一次谈恋爱。甚至买过一次的人，第二次买房，依然非常小白。 买房的第一步到底是什么？ 不是看自己的存款、不是看市面上有什么红盘，也不是看自己有没有对象，而是明确自己的需求。 经常有网友过来咨询：我想买均价2万的楼盘，请问哪里可以买到？ 这种问题，不是一个合格的问题。 合格的买房问题，要算清自己的预算总价，而不是上来就问均价房源，均价2万的楼盘，有排屋别墅，请问需要吗？ 搞清自己的首要需求是什么，是首套自住、二套改善、投资理财，还是孩子入学？ 明确自己的第一需求后再去看看手头资金有多少，首付资金能借则借，包括公积金提取，全部算上就是自己可以承担的首付，另外自己工资可以承担的月供一并计算，再算出自己可以承担的总价。 如果总价200万的房源，3成首付是60万，按照30年贷款年限，每月需还款7000多元。你需要准备的是亲友借来后首付可承担的60万，以及可以承受月供7000多元的工资。 特殊情况看自己是否需要抵押贷，跟一般贷款做对比，利息是否更少，前期还贷压力是否承受得住。 注： 1、首付能少则少； 2、贷款年限越长越好； 3、个体户，抵押贷利息会更少； 4、非资金充足，不要提前还贷； 5、不要迷失在红盘中，适合自己是最好的。 二手还是新房？在回答是买二手还是新房之前，先看看二手房和新房的优缺点分别是什么。 新房 优势 1、税少＋交易费少＝占用现金少、杠杆总额大； 劣势 1、交付周期长，所见非所得，有质量风险，拿证时间也晚；2、一般周边环境差，需要时间开发；3、学区不能保证，非交付不划入学区范围；4、可能遭遇延期交付，耗费时间精力，严重的可能会面临住不了房、上不了学等 二手房 优势 1、所见即所得，品质看得见、拎包入住； 劣势 1、可能面临重新装修的麻烦；2、税费 中介费用高，如果不满2年更高；3、交易繁琐，还会面临房东临时涨价、变卦；4、如果是老房子，户型会比较差；5、产权可能不明晰。 ▶如果你资金充足，有能力买新房，就请买新房，因为新房的户型、小区环境、物业服务比较好，升值空间通常比二手房大； ▶如果你资金不充足，又着急入住，可购买现房新房，小户型二手房； ▶如果你拥有非常稳定的工作，看重地段交通，希望离单位近，可买优质地段的小户型二手房，因为这类房源不仅可以满足当下居住需求，今后好出租，好转卖； ▶如果你资金不充足，距离不计较，可以去买郊区的新房，挑选性价比最高的房源； ▶如果你小孩急着上学，买具有学区划分的二手房，解决孩子上学是首要的。  该买的房子和不该买的房子投资是看市场流行什么样的房子，通常就是市面上中签率比较低的房源。 1、近地铁（包括已有、在建或规划中）、地铁上盖（地铁 商业综合体），比如幸福里、杨柳郡、天空之城、融创城等； 2、近大型商业综合体（包括已有、在建或规划中）； 3、规划蓝图清晰并且正在推进中（比如未来科技城、奥体、大江东，但也面临风险）； 4、小三房，低总价，低单价，好出手； 5、限价房，比如西溪公馆、金茂府，备不出高价； 6、现房，比如上河宸章； 7、品质房，比如绿城、滨江建造的房子通常是硬通货； 8、学区房，好的学区是房子的附加值。 谨慎购买的房源： 1、小产权房（不可购买）； 2、安置房（品质较差）； 3、酒店式公寓（非资金充足不买）； 4、走破式房子（不好出租、转手）； 5、烂尾房（烂尾无期限，风险大）； 6、拆迁房（赌博心态，风险大）。 买房，需要智慧，也需要勇气，更需要运气。在摇号路上，有的人能一中红盘，欢声雀跃，值得庆贺，有的人却屡战屡败。 其实买房上，没有最合适，不追求完美，也是一种小确幸吧。 END |
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