现在是杭州二手房市场最干净的时候 | 叶建英

文丨叶建英

杭州市住保房管部门的消息，杭州各个中介机构共自查10万余套房源信息，已下架7890余套房源。

 

自查10万余套，差不多就是一房一验了。

 

如此严格的管控，二手房市场还有乱象吗？

 

其实，只要你在前几年上过安居客这样的APP，只要你租过房，买过二手房，几乎可以说，现在的杭州二手房市场是最干净的市场了。

 

那么，怎么来看今天的二手房市场？我们来回答三个方面的问题。

1

为什么要严管二手房市场？这次排查的高价房的依据是什么？会围绕哪些方面？后续政府会出台传言的指导价吗？

 

只要是商品，就一定会有投资者和投机者。而杭州新房市场的严格限价，以及严格限购，恰恰把炒房者的情绪渲染推到二手房市场。

 

新房严格限价的结果是，只要一个地方有一定的宅地存量和替代板块，这个区域的房价上涨就受到抑制，炒房就没空间。这个逻辑适用于像大江东这样很多2.5万元限价以下的区域，即使中签率创新低，也没有短期搏价差的空间。

 

严格限购的结果，是房票必须腾挪，必须把手上的房源出货。增值税2改5以后，对一批投资者来说，本来是要等2年的，现在干脆就不等了。

 

这两个结果，就是炒房者渲染二手房市场的原因。

 

渲染二手房还有两个导火索，一是学区房，二是个别区域的房荒，在限价红利巨大的地方，恰恰没有了存量宅地或者没有替代板块。奥体这样的区域，等到亚运村一次性梭哈以后，次新房的价格确实有一些难压。政府需要像市北西的邮政地块一样，多多调整宅地出来。

 

所以，严管二手房市场主要是为了三个目的：一是，确保新房限价的效果。二是，平息二手房市场上的炒作氛围。三是，抑制炒房者的流通性。

 

不排除出台指导价。

2

市场上的信息一方面是挂牌房源突破13万套，一方面又是各个区域的二手房价创下新高，看上去前后矛盾。

那么，二手房的房价会跌吗？学区房的游戏能够传多久？

 

杭州整体的限价限购策略还是很成功的，除了塔尖价格过低了激起一批中等收入人群的购买欲望以外，其他真实的二手房市场其实一直在分化。很多非学区的成熟板块中，二手房并没有明显上涨，甚至个别地方都还在微跌。

 

为什么是成熟板块先跌，是因为正是成熟，没有边上没有空地，也没有重大的利好落地。

 

接下去，还要考虑到杭州地铁成网以后对市区二手房的拉平作用。

 

学区房的价格是居住价值加上学籍价值。这里面，居住价值是一个变数，而学籍价值其实也是一个变数。

 

学区房也是一直在分化。大家可以查看一下同在城西，一流优质学区与还过得去的学区，价差不断在拉大。说得直接一点，即使是城西，也只是保住了少数顶尖的学区房。

 

为什么，因为，如果你只是一个还过得去的学区，家长们其实已经不CARE了。

 

像山水人家作为3000户级的城西超级大盘，也是二线学区房，在2018年的时候，均价在4.2万左右。三年过去了，房价其实也并没有什么大涨。

3

要不要买二手房？什么时候买二手房？

 

我们上面就说了，如果不是顶尖的学区，其实杭州二手房的价格并不高。

 

这也是限购政策的一个结果，以前的改善置业，往往是增加一套房，现在的改善置业，往往是要腾出一套房，这样的话，二手房的价格相对也是受到限购和限价政策抑制的。

 

所以，别想着投资，别想着学区，从你的通勤出发，从你改善现有的居住条件出发，就可以买二手房。

 

对于要改善的家庭来说，你会发现，即使是在滨江，滨江区府西边几个交付10余年的江边大盘，均价也只有在4万多元。

△图片来源：贝壳找房

对于刚需的年轻人来说，非学区房的老破小，其实从通勤来讲，是更好的选择。

 

至于那些二手房已经传得很热的板块，那你可以再等等，要给一些房东心态调整的过程。

 

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