|
易简财经 疫情打击了整个经济基本面，偏偏楼市却急躁不已。 上海千人“秒杀”6000万顶豪，深圳万人摇号抢房冻资上百亿，杭州6万人抢900多套房子，成都4万多人争抢786套房源、南京江北再现“万人摇”景象…… 有媒体总结了后三者“万人摇”的中签率，1%、3%的数字并不罕见。 一线、准一线城市为首，这是要再掀楼市热卖潮吗？市场真实状况到底怎样？ 二手房供应量猛增众所周知，新房市场因限价、限售等政策规限，价格并不总是反映实际供求。二手房市场流通性较好，更能代表市场真实表现。 一线热盘遭疯抢，但二手房市场，依然波澜不惊，三个指标即可看出来。 首先是猛增的二手房挂牌数量。58同城报告显示，5月全国二手房新增挂牌数量环比增长18.9%。其中，武汉二手房挂牌房源数量暴增，环比增长270%，北京环比激增208%，上海环比激增65%，广州环比激增40%。 小编现在打开贝壳二手房页面，北京现有挂牌房源9.2万套，武汉7.5万套，上海5.2万套 、广州现有7.5万套。 拿暴增的武汉为例，1月5日，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套，现在，武汉挂牌出售的二手房已经有7.5771万套了。 半年时间就暴增了510%，足足翻了5倍。 5倍是什么概念？整个2019年，武汉的新增户籍人口为26.67万人，新增出生人口为11.46万人。 新增人口中真正有购买力的只有15万人。现在的存量二手房，已经可以让这些人人手一套。 与此同时，成交均价却还在微降。58同城报告显示，5月全国67个主要城市二手房挂牌均价环比下降0.32%，至15472元/平方米。其中，武汉环比跌幅3.47%，厦门跌幅0.98%，济南跌幅1.21%，青岛跌幅0.56%，苏州跌幅0.35%。 二手房供应量猛增，成交量却没同步赶上。据贝壳研究院的数据，5月全国重点城市的二手房成交量有所上升，但综合今年1-5月数据，成交量仍同比下降15%左右。6月前三周，链家重点18城的二手房交易量连续环比下降，降幅分别为5.7%、7.9%和21%。 交易并不活跃，供应却还在持续攀升，这到底是为什么？ 僵持与博弈这里有一个背景是，全国限售期纷纷到期了。 2017年开始，全国50多个城市先后上马“限售”。 2017年3月末，广州出台限售政策，居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续而企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。 2017年5月，南京出台限售政策，购房人（含居民民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房取得不动产证满3年方可转让。 2017年8月，武汉长江新城起步区内对存量住房实施限售，满3年方可上市交易。 大多数城市限售周期为2年，部分为3年，个别城市为5年。如今，三年过去，限售已经开始陆续解冻。二手房供给自然陆续多了起来，供给多了，但却不代表买单的人也会多。 2020年疫情期间积压的需求都已逐步释放，部分业主因资金周转危机、房价高位变现的需求都已显现，楼价与成交量依旧没大起色。 究其原因，售房者不敢加价，购房者还在观望，二手房市场陷入了僵持和博弈的状态。而再仔细分析放盘者的行为，若房产市场好，价格一直往上涨，业主通常会惜售，涨价过10%、20%都不会轻易出手，但反而是行情不好的时候，业主们才会积极卖房放盘。成交价无大变化，反而是放盘量大增，恰恰说明楼市行情依旧不明朗。 为什么二手房无人问津？ 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“从5月房价环比涨幅看，疫情对房价的影响不同于金融危机和经济危机，楼市没有出现大萧条的走势，潜在的购房需求仍很强劲。” 需求仍然在，但首先满足的似乎是投资客。 根据人民银行最近的调查，我国城市包括集镇，民众住房的拥有率已达96%，户均住房资产达到319万，拥有二套房的城市住户也超过了40%，这表明中国房地产市场投机性和投资性的比重较高。 而对真正希望“有瓦遮头”，有套房来成家养小孩的刚需来说，又只能对着房价哀叹。说到底，大家并不是没有购房需求，现在不买只是受制于各种条件。有业内人士指出，大城市放宽首付比例、5年期LPR大幅降息等相应政策放松，楼市红火才有可能。 再考虑到宏观因素，过去三个月，央行在特殊时期里对货币大幅放水，但整个二手房市场依然表现堪忧。这两天又有央行方面声音指出，特殊政策有阶段性，不可能长久持续，“必然存在适时退出的一刻”。可以预见，货币政策若相应收紧，二手房的成交状况也必然大受影响，前景更让人忧虑。 ·END· 作者 | 简小编 部分综合自 | 金角财经、国民经略等 联系入群 | 加微信：shuisezhikong |
|
|
