物业公司要求小区业主装修保证金冲抵物业费，合理吗？

物业公司要求小区业主

装修保证金冲抵物业费，合理吗？

近日，盐城市区一家物业公司以拖欠物业费为由，将一名业主告上了房产物业巡回法庭。然而，业主却以该物业公司私自扣下自己的装修保证金、未能将小区管理得有序等为由，坚决拒绝缴纳全部的物业费。

那么，物业公司能否用装修保证金冲抵物业服务费？业主又能否因不满物业公司的服务质量而拒交物业服务费呢？

意外：

被四年前撤场的物管公司告了

2007年，市民丁先生拿到了新房子的钥匙，当时向物业公司缴纳了1000元装修保证金。装修完房子后，丁先生就一直未向该物业公司缴纳物管费。2010年末，该小区的前期物管撤出。丁先生怎么也没有想到，这家已经撤离了数年的物管公司，竟然在上个月将自己告上了法庭。

该物管公司的代表人员对物业巡回法庭提出诉讼请求，让丁先生按照当时合同上签订的每月每平方米0.5元收费标准，缴纳2008年1月1日至2010年11月30日期间所欠的物业服务费共1771元。同时，当时合同上约定业主按标准每半年缴纳一次物业服务费，如逾期缴纳，从逾期之日起每天按逾期缴纳费用的万分之五缴纳滞纳金。所以丁先生需要向原告支付物业服务费滞纳金956元。

争执：

对物管工作不满可否拒交物业费

对于自己未按时缴纳物业费的行为，丁先生解释说：物业公司擅自将自己的装修保证金扣下来抵充了物业费；住在五楼的邻居将污水直接排到他家门口；小区防盗系统坏了，物业公司也不维修，根本就没有履行自己的职责。“原告物业服务不到位，管理有缺陷。小区绿化遭破坏，私搭违建严重，造成小区脏乱差。”丁先生拒绝缴纳所有的物业管理费，认为该物业公司的管理“打了折”，收费也不能按全价来收取。此外，丁先生还要求该物管公司返还他的装修保证金。

小区物管坚称自己提供了服务，被告应支付物业服务费。“装修保证金我们已经抵充了物业费。”物管公司工作人员说。

法官：

保证金不能强行冲抵物业费

不满服务质量不能拒交物管费

物业巡回法庭的审判长要求双方举证，物业公司提交三份合同：2006年5月26日与开发商签订的《物业服务委托合同》；2009年11月20日与小区90%的业主签订的《物业服务委托合同》；2010年12月1日与业主委员会签订的《物业服务委托合同》。被告装修保证金收据已丢失，未举证。

“若业主能举证成功，那么我们会判定物管公司将装修保证金全部退还给业主，因为物业公司用装修保证金冲抵物业服务费应当与业主协商一致，若业主不同意则不能强行抵充。”巡回法庭的工作人员告诉盐城晚报记者，同时本案中丁先生称物业公司服务不到位，却没有做好证据的收集与保存工作，也无法支持自己减免物业服务费的诉讼请求。

经审判人员组织调解，双方当事人最终达成调解协议：被告丁先生当庭给付所欠物业服务费，原告物业公司放弃滞纳金，双方不再有其他金钱争议。

专家提醒：

业主对物业公司服务不满意应保留证据

装修保证金直接被抵为物管费，这样的现象在市区已经是屡见不鲜。那么业主遇到这样的情况应该怎么办呢？

盐城市房管局物业管理中心的工作人员告诉记者，物业服务费与装修保证金是两种不同的关系。为确保物业管理区域内共用部位和共用设施设备的完好，物业服务企业可收取装修保证金。在装修过程中，业主如果未对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应在装修验收完毕后的3个月内全额退还保证金。物业服务费是物业公司按照约定提供服务向业主收取的费用。如果物业公司要以装修保证金冲抵物业服务费，应经过业主同意。

那么，像丁先生一样对物管公司的服务不满意的业主，又应当如何保护自己的权益呢？

“业主发现物业公司服务不到位或违反物业服务合同，可用照片、录像的形式记录下来，取得证据后妥善保存，以保证在法庭上支持自己的诉讼主张。”物管中心工作人员说，根据《国务院物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务企业未按合同的约定提供服务，业主可以通过业主委员会督促物业服务企业整改或者另行选聘新的物业服务企业，如小区内无业主委员会的，业主可以向物业主管部门举报。业主因不满意服务质量而拒交

“业主发现物业公司服务不到位或违反物业服务合同，可用照片、录像的形式记录下来，取得证据后妥善保存，以保证在法庭上支持自己的诉讼主张。”物管中心工作人员说，根据《国务院物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务企业未按合同的约定提供服务，业主可以通过业主委员会督促物业服务企业整改或者另行选聘新的物业服务企业，如小区内无业主委员会的，业主可以向物业主管部门举报。业主因不满意服务质量而拒交物业服务费并非是合法的维权方式。（来源：中国江苏网）