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近年来，随着人们对品质生活的要求越来越高，物业与业主之间的纠纷频发，纠纷率增长迅猛。 拒交物业费，就成为业主处理纠纷的“杀手锏”！ 01 合同到期不是理由 业主：与物业公司签订的合同已到期，我不想交物业费！ 事实上，不交物业费算是违法行为。 根据《合同法》第三十六条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 物业管理公司提供的物业服务系持续行为，在约定的合同期限届满后，若物业公司继续为业主提供服务，业主也接受物业公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。 在上述情况下，业主不得以该理由拒交物业费。 02 未入住也不是理由 业主：我的房子一直空着，我都还没有住进去，我不应该交物业费！ 对于苏州的业主来说，这一情况，有明确规定。依据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十六条的规定，新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。 物业费具有综合性，不因个别业主没有入住而免除。所以，无论业主基于什么原因未入住，均应交纳物业费。 03 房屋质量有问题， 不是拒交物业费的理由！ 业主：我的房屋质量有问题，我才不交物业费！ 房屋质量有问题，分两种情况。如果是新建商品住房，在未交房之前，房屋质量有问题，业主可约谈开发商进行善后事宜。 如果在交房之后，已经与物业企业签订物业服务合同，可参考《商品房销售管理办法》第三十三条，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。” 如在质保期内主体结构开裂、外墙或楼顶出现漏水，不存在业主自身或其他业主装修过程导致上述问题发生的情况下，开发商是责任主体。 业主应追究开发商的赔偿责任，但不能以此为由拒缴物业费。物业公司对此不承担责任，仅有协助维修义务。 04 小区路灯路面养护欠佳， 也不是拒交物业费的理由！ 业主：我们小区路灯坏了，路面坑坑洼洼，小区乱成一团，我才不交物业费！ 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业没有及时维修公共设备设施可以追究责任，造成住户损失的，可以要求赔偿。 但不能因为物业是否履行其维修之责而拒缴物业费。 05 物业方未尽到安全保障义务， 也不是拒交物业费的理由！ 业主：我的车在车库被人破窗偷了东西，监控啥都看不到，我还要给他们交物业费？我又不傻！ 事实上，根据《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为、这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。 一般来说，对于停车场（库）的使用及管理服务，物业公司收取的是停车场（库）的使用费和停车场（库）的管理服务。其中，业主交纳的管理服务费包括照明、清洁等费用，但不包括对车辆及车内物品承担保管责任。如物业方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。 因此，在没有特别约定对车辆及车辆内部物品进行保管的情况下，物业方可被视为履行了物业服务合同，业主不能据此拒交物业服务费。 06 服务存在瑕疵， 也不能拒交物业费！ 业主：我们小区绿化带里的花死了一大片，还有人种菜，都没人管! 这样的服务我才不交物业费！ 其实，业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。 如果物业公司在提供卫生清洁、绿化养护服务上确实存在质量问题，业主必须提供有力的证据证明。业主需要注意到，物业服务内容具有多样性、物业服务过程具有持续性，以及物业服务标准具有不可计量性等特点，不能以某项物业服务存在瑕疵为由而拒缴服务费。 07 未及时阻止违章搭建， 不能拒交物业费！ 业主：我们小区都有违章搭建！物业这都管不了，这样的服务，我为什么要交物业费？！ 对于违法搭建、侵占公共区域等问题，物业服务企业有权对该行为进行制止；但在劝阻无效后，物业公司可以将该情况及时报告有关主管部门，有关主管部门应及时处理。违法建设应当由规划、城管等部门进行行政处罚或者处理。 业主不得以此为由拒交物业费。 08 不认可上调的物业费， 也得交物业费！ 业主：我们小区最近要涨物业费，业主大会时我不同意，他们还是通过了，要涨价！我只能用不交物业费来对付他们了！ 其实，不同的物业服务阶段中，物业收费标准确定依据并不相同。 在前期物业服务合同履行期间，地方政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业收费政府指导价格，由合同双方当事人在指导价规定的标准内予以约定。 前期物业服务期限届满后，如果业主对物业收费标准不满意，可以通过提议召开业主大会，由业主委员会与物业公司协商定价的方式，重新确定物业收费标准。如果原物业公司与业主委员会无法就物业收费标准达成一致意见，业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业公司，协商确定物业收费标准。 因此，业主仅以“不同意物业服务收费标准”为抗辩理由拒不缴纳物业费，将不会获得法院支持。 09 别家都没交，你也应该交！ 业主：我们小区好些人都没交物业费，他们能不交，我为什么就不能？！ 根据《物业管理条例》第七条，业主在物业管理活动中，需要履行按时交纳物业服务费用的义务。 物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主负有缴纳物业费的义务，部分业主因个别业主拖欠物业费而持观望态度，不愿按时履行缴费义务，不仅不利于小区的管理和维护，由此引发诉讼还须承担违约金并影响个人信用，最终损害自身利益。 |
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