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作者：天津泽惠律师事务所 【案例简介】刘先生和张女士是夫妻关系，二人生育了一儿一女。2016年，刘先生因病去世，对登记在张女士名下的位于北城区的一处房屋，儿女都未要求析产继承。2017年，张女士与儿子签订了房屋买卖合同并将房屋过户到儿子名下，合同约定的房产交易价格仅为10万元，且并未实际支付。 2019年3月，张女士因病去世。2019年5月，女儿在要求继承上述房屋的过程中发现房屋已登记至哥哥名下，遂将哥哥起诉到法院，要求确认母亲与哥哥签订的房屋买卖合同无效。 【案例分析】 其一、【房屋权属】案例中的房屋，虽然登记在张女士个人名下，但因为是刘先生与张女士婚姻存续期间取得，所以依据《婚姻法》第十七条应当属于夫妻共同财产。同时根据《继承法》第二十六条规定，在刘先生去世后，房屋析产之前，该房屋应当属于张女士和儿女共同共有。 其二、【无权处分】张女士在丈夫刘先生去世后，将房屋出售给儿子的行为根据合同法第五十一条的规定构成无权处分。而且，虽然张女士与儿子签订了房屋买卖合同，但约定的房屋交易价格显然并非市场交易价格，且未实际支付购房款，因此双方实际上并无买卖房屋的意思，结合案件情况应当认定双方名为买卖实为赠与关系。该处分行为未得到女儿的追认，张女士与儿子之间的赠与是无效的。 其三、【构成恶意串通】同时，基于张女士和儿子的身份关系，二人在明知该房屋未经析产继承尚有女儿份额的情况下，仍私自处分房屋，构成了法律意义上的恶意串通，损害了女儿的利益，因此法院经审理后确认了双方签订的房屋买卖合同无效。 【法律依据】 《婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《继承法》第二十六条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。 遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。” 《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 【作者声明】 本文系“天津泽惠律师事务所”原创作品，欢迎转载。转载请注明“来源于房产纠纷天津律师服务网”
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