惹不起的“法拍房”！

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“价格美丽”，往往是“法拍房”刺激消费者购买神经的关键性因素。但生活实践告诉我们，唯价格论的消费者，大概率是不怎么明智的消费者。

（以这套最新拍卖的同德锦江嘉园小区房为例，总高7层的洋房，137㎡户型，起拍价185w，而在市场上，实际售价应该在250w以上）

但是，很多人可能不知道，看上去很“美”的“法拍房”背后，究竟会有多少你惹不起的雷。

单纯从购房角度看，试问，谁闲着没事，愿意跟法院扯上关系呢？

“法拍房”有多少坑？

 “法拍房”，顾名思义就是遭法院强制执行拍卖的房屋。

我们从“法拍房”的成因来看，大致可以从商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产四个方面来概括。

类别	成因
商业贷款	购房人向银行按揭贷款购房，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押房产拍卖变现来偿还贷款。
民间借贷	张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四只能向法院事情张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。
司法没收	刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，其中财产涉及不动产的，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。
无主财产	即无人认领的房产。其也是可以进行拍卖的，但现实生活中几乎很少出现。

 “法拍房”的四类产生原因

因此，综合来看，目前市面上大多数“法拍房”都涉及相应的债务关系。而在处理这种债权与债务关系时，法院作为第三方，更多起到的是“中介”的职能。目的只有一个，通过拍卖尽快促成债权人与债务人关系的依法解除。

说到“中介”，想必就不用多说了……

法院在“法拍房”的执行过程中，只会明确拍卖标的所有权以及债权主张者是否有法可依，并不负责核实拍卖标的的具体情况。

也就是说，“法拍房”可能存在未交齐土地出让金、未交清物业费，甚至是有租客在租用等情况，法院在执行拍卖过程中是不负责解决的。同时，也不会管，成交后的“法拍房”是否能取得房产证。（当然，有的“法拍房”在上线拍卖平台时，也会备注房源的相应情况）

此外，“法拍房”还有可能涉及到一定的产权纠纷。

比如，最常见的一些工程抵款房。开发商将一些房源抵给工程承建方，承建方为回笼资金会将房源对外出售。

在这个交易环节中，如果购房者是与工程承建方签订的买卖合同，那么，这种合同作为“法拍房”在执行过程中，法院是不会支持的。

楼粉干总的一套房就被银行收回去了

也就是说，即便是工程抵款房，在签订买卖合同时，一定要跟开发商签。否则，有可能出现所购房源被法院执行的风险。

还有一种情况，虽然购房者与开发商签订了买卖合同，但开发商将房源抵押给银行后无力赎回，最后走到法院执行程序。在这样的情况下，购房者是可以直接向法院申请保全的。

因为，开发商与购房者直接签订的合同，是可以被法院认可的。这种有效合同，法院在执行过程中，会优先考虑购房者的利益。

当然，法院在执行中遵循“谁主张谁举证”的原则，所以，当遇到开发商资产被冻结，或抵押物遭法院强制执行时，最好多关注一下自己所购房源情况，以便提供证据向法院申请保全。

说到底，与开发商直接签订购房合同，是一种防止自己房子被法院依法拍卖的有效方式。

“法拍房”真的便宜？

说回到“法拍房”的购买动因——价格。

“法拍房”因为是急于债务清偿而由法院执行的信托拍卖行为。在定价上一般都会低于评估价，有的甚至能到市场价格的5折左右。因此，对于购房者是有很大诱惑力的。

但是，从“法拍房”这种操作方式看，基本要全款支付（允许按揭购买的城市比较少，可以按揭的城市，也必须要法院在拍卖公告当中明确该房屋可以按揭），无形中提高了购买门槛。而且，“法拍房”的全款支付是有时限的，一旦超过支付时限，竞拍时支付的保证金会面临退不回来的风险，而且，该房源还会被法院重新组织拍卖。

举个例子，昆明一套总价为150万的房产（别问为什么，打比方而已），新房市场如果按首套房按揭贷款，只需约38万的首付，二套房首付在70万左右。但是，同样的户型面积的“法拍房”就算便宜到100万，那购买的门槛也要比新房高许多。

此外，“法拍房”因为是通过网上竞价购买，看似很低的价格，但是遇到比较抢手的房源，竞拍的最终成交价，或许也不会比市场价低。而且，加上过户时的税金、手续费、登记费、水电费、车位费，并不比正常二手房便宜多少。

同时，还可能惹来一大堆麻烦。比如房子已经进行户口登记了，要前业主配合迁出户口会是件很麻烦的事情；还有可能会出现因前房东涉及民间债务，被债权人上门催债等情况。

以前文提到的同德锦江嘉园小区为例，在拍卖页面上的房屋信息中显示租赁情况不详、房子未腾空也就是里面住着人、同时还拖欠了一万多物业费、税费不详、过户情况需要向“有关部门”了解。

楼粉秀才说“万一碰到那种遗产继承的，光是个税就是20%。”

要不就是“一问三不知”，要不就是“问了之后直接打退堂鼓”，这是法拍房的典型情况。

再说一个昆明的例子，西市区一个涉及民间借贷的项目（在建项目房源抵押借款，还未到执行阶段），大多是140以上的大户型，折算均价到7000元/㎡，欲找资方接手。一核算成本和利润，许多资方都直摇头。

一则，“接盘”的成本太高；二则，购房者的门槛也高，去化难度大；此外，还涉及到腾房的问题（因为该项目施工方在使用房源）。而且，开发商基本属于没有能力完成后期建设的情况，资方完全看不到项目验收、下证等希望，接盘维权风险较大，只能作罢。

由此来看，无论是从购买成本，还是销售难度，对于“法拍房”都是一个不容易的槛。

“法拍房”能不能买？

当然，对于“法拍房”也要辩证的看，不能一刀切地说一定不能买。

虽然前面讲过“法拍房”会有很多雷，但是，产权清晰、有产权证的“法拍房”还是可以谨慎的考虑的。

我们先从昆明实际来看，除了一些城中村改造项目位置比较好之外，在建或待建的项目，相比离市区比较偏远。而城中村改造项目的“喊价”能让很大一部分人、特别是刚需族望而却步。套用购房中“品牌、配套、地段、产品、价格”五大要素，实际上，一些“法拍房”因区位、配套、产品、价格等自身要素的权重，反而更适合投资置业。

现实中，“法拍房”在限购政策严厉的城市，还是有效规避政策限制的置业方式。因为限购政策对“法拍房”的约束真空，使其一度成为限购政策的“法外之地”，许多人甚至通过购买“法拍房”来加持房产投资，实现财富的保值与增值。

不过，需要提醒一下的是，目前，已经有多个城市将“法拍房”纳入限购政策范围。因此，在购买时，最好先了解一下当地的政策。而就昆明而言，限购政策没有“法拍房”相关的限制。

也就是说，在昆明“法拍房”等同于二手房交易，并不受限购政策的约束。

前面提到的“谨慎的考虑”并不意味着就可以买。

因为“法拍房”存在的错综复杂的关系，并不是一个不内知情的购房者能够理顺和处理的。在这种“谨慎的考虑”下能避“坑”的，一定程度上，还得靠运气的成分。

拿昆明比较典型的滇池泊屋和盛泰公园盛世来说，都是开发企业“破产”而被法院强制执行并成为“法拍房”的。其中，盛泰公园盛世还涉及到一房多卖的情况。

在一房多卖的情况下，法院处置开发商的债务时，就出现多个不同的债权主体。即便是通过法院拍卖执行，这样产权不明的房子也存在很大的风险。去买这样的“法拍房”的人，无疑，是去帮开发商填“坑”而已。

所以，综合来看，“法拍房”不是谁都惹得起的！

昆明目前也有少量专业的指导和代办过户的正规机构，多多咨询一下会更好。