郑州发展一路向东，白沙、绿博之后下一块投资热土会是谁?

鉴于郑州的限购形势越来越严峻，近期有不少粉丝开始问起了新郑南龙湖、绿博、郑汴新区的投资价值。
其中，除了区域规划、郑汴一体、自贸区、道路交通完善等优势之外，郑汴新区现在大牌房企云集，无论是来自国内一线的恒大、绿地、碧桂园、绿城，还是本土的建业、永威，都让这个区域看起来光芒四射。
同等的品牌、同等的品质以及这样的利好，看起来十分具有诱惑力，是否值得郑州人民投资?如果，你想趁着郑汴新区房价还没有大涨起来，进行纯投资，那就需要充分地了解这个区域的优势、潜力、重点楼盘以及投资时机。

在明白什么是郑汴新区之前，我们要先来知道什么是“郑汴一体化”。

2016年8月，河南自贸试验区获批，成为全国仅有的6个内陆自贸区之一。2016年12月20日，郑州超越深圳、青岛、南京等城市，被国家发改委列为全国仅有的8个“国家中心城市”之一。由此可见，郑州作在未来中原城市发展规划中的战略核心地位日益凸显。

更为重要的是，郑汴融合发展，作为省委、省政府加快中原崛起、河南振兴的一项重要举措，郑汴一体化历经12年发展，成果丰硕。

2003年，河南省委、省政府制定《河南省全面建设小康社会规划纲要》，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策。

2005年，郑汴一体化战略作为中原城市群建设的一个切入点被正式提出，同年，省委、省政府作出了实施中原城市群建设、率先推进郑汴一体化发展的重大部署。

2005年底郑开大道的开工建设，正式拉开了郑汴一体化快速发展的序幕。

自2006年6月《郑汴产业带总体规划》启动编制，到2008年11月提出以郑汴一体化区域为核心，设立郑汴新区城乡统筹改革发展试验区，省委、省政府用两年半的时间确定了郑汴一体化发展的总体设计。

2010年6月，在国务院发布的《全国主体功能区规划》中，重点建设郑汴新区，推进郑汴一体化，建设区域性经济中心和全国重要的交通枢纽，上升为国家战略。

现实成绩为发展蓝图添加注脚。在过去12年间，中原城市群建设进程中，以郑州为核心，郑汴融合发展构建起了一条黄金经济发展带——

2006年11月19日，郑开大道建成通车标志着郑汴一体化发展迈出了实质性的第一步，开启了郑汴一体化发展的时代;

2011年9月，国务院出台的《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中明确提出推进郑(郑州)汴(开封)一体化发展，支持郑汴新区加快建设；

2012年12月14日，河南省发改委、郑汴两市正式签署了“进一步加快推进郑汴一体化发展的框架协议”，郑汴一体化和郑汴两市合作进入了纵深发展的新阶段;

2013年1月1日，在省政府的大力协调下，郑汴两市密切配合金融部门，实现了郑汴金融同城，成为两市深层次合作的破冰之举。在此之后，开封本地电话网并入郑州本地电话网，统一使用长途区号“0371”，郑汴两市实现了电信同城，郑开城际铁路开通运营，让“双城生活”变为现实;

交通方面，连霍高速、310国道、郑开大道、郑汴物流通道、郑民高速、商登高速相继建成通车，2014年底，郑开城际铁路开通运营，2016年9月，郑徐高铁开通运营。两市已经形成“铁路、公路、高速铁路、城际铁路、高速公路、快速通道”多路并行的交通大格局。

而在未来，郑(州)开(封)城际延长线，郑州南至开封、开封至新乡等城际铁路正在稳步推进或规划研究;

金融方面，郑州开封两地各银行业金融机构将行内两地间存折、银行借记卡业务视为行内同城业务，不再收取异地业务费用。实现电信同城，郑汴两市本地电话网正式并网运行。实现邮政同城，郑汴特快邮件已实现当日投递、当日送达……

由此可见，进入“十三五”，中原城市群建设必然深度推进，为快速建设国家中心城市大都市区，再加上郑州发展一路向东，作为大郑州都市圈东引西进的桥头堡、郑汴一体化城市腹地的郑汴新区，势必会彻底融入大郑东的范围之内，成为价值高地。

随着中原城市群上升到国家战略高度，郑州国家中心城市、开封中原城市群核心区中心城市的批复，郑汴新区作为中原城市发展先锋军，将率先成为集外贸经济、高端商务、泛旅游等产业于一体的综合型服务区。

预计到2020年，郑汴新区板块规划建设用地80平方公里，人口规模98万。

从地图上来看，东到十二大街，西到中牟边界，南至310国道，北至连霍高速是郑汴新区围合区域，按照官方规划，这是一个集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城区。

郑汴新区道路交通优势十分明显，有着规划先进科学的道路网。

新区道路交通将会吸取老城区交通拥堵的经验，以合理组织交通空间与城区连接，构筑高效、无缝的交通系统，结合商务中心区的交通特点，将商业设施、居住空间、商务空间，有机连成一体，构建新模式的交通系统……主干道郑开大道、绿博大道接驳郑汴两地，开港大道接驳航空港区，机西高速、连霍高速通达四方，郑开城际铁路贯穿郑汴。

郑开城际铁路：连接郑州与开封的城际铁路，一期从郑州东站到开封宋城路站，全城设置13个站点，首批设置郑州东站、贾鲁河站、绿博园站、运粮河站、宋城路站5个站点，于2014年底开通运营。二期规划东延至开封站，预计2019年开通运营;

郑开大道：连接郑州与开封的快速公路，总长为39.2公里，起始于金水东路与东四环相交处，东至开封市大梁路西端，路宽100米，双向10车道，设计时速80公里/小时，从郑州市区到开封30分钟。

在道路方面，除了郑开大道贯通两城以外，北边的东京大道以后要和郑州的北三环直接连通，南边的宋城路则会连通郑汴物流通道，以后可能还会有地铁对接。在这样的郑汴一体化大背景下，郑汴新区的前景看上去甚是喜人。

此外，整个区域南北方向的道路的命名方式也和郑州经开区一样，只是方向相反，自东向西南北的主干道从一大街一直到二十五大街。

郑汴新区按照相对独立的新城理念，突出体现四大功能，即：陇海铁路两侧的第二产业区、沿郑开大道两侧的商务服务中心区、金耀路以北的生活区和马家河、运粮河两侧的休闲度假区。

郑汴新区服务于郑汴新区一体化，面积约35平方公里，功能定位以居住休闲为主，融合科技、教育、文化、医疗和商业等资源，将成为一个全新的生态宜居区;建成之后，该组团将成为郑州与开封之间的中继站、具有区域影响力的健康养生中心、乐淘健康宜居城市建设的示范区。

郑汴新区已规划建设了国家级空分特色产业基地、省级汽车零部件产业园、食品产业园、民营科技园区、电子产业园、家具产业园、光伏产业园、装备制造产业园等一批特色产业园区，作为产业发展的主要载体，产业集聚效应明显。

武汉钢铁、河南煤化、住友电工、北大方正、奇瑞汽车、中国兵器、 APP(亚洲浆纸)、汇源果汁、泰国正大集团等一批国内外500强企业和知名企业相继在区内落户。

目前，现已形成了以先进装备制造、农副产品深加工、医药化工等为支柱的工业生产体系，空分设备产业、汽车及零部件产业、农副产品深加工产业已在新区初步形成产业聚集。

以及，经开产业园区、经开物流园区、白沙建材市场、绿博文化产业园、万邦综合市场等共计36万的产业人口，亦给郑汴新区提供强有力的带动。

郑汴一体化十年，郑开大道串起郑汴一体化脉络，签约大项目纷纷入驻，包括已建成的方特欢乐世界、杉杉奥特莱斯、海宁皮革城，以及已签约或开工或意向进驻的恒大童世界、海昌极地海洋公园、建业华谊兄弟小镇、周星驰影视创意奇幻世界、国际马戏魔术王国、华特迪士尼等项目，可以预见的是这些项目的推动将会带来巨量的产业客群。

以及更重要的，区域的配套红利主要取决于教育、医疗、商业资源。

郑汴新区目前的教育资源有斗门幼儿园、汴河堤小学、胡寨小学、一师附小、十四中、三十九中学、开封高中、河南医药学校等。

区域内涵盖开封市中心医院、解放军一五五医院、三级综合医院(规划中)等医疗资源。其中，解放军一五五医院是集医疗、教训、科研、康复、保健为一体的国家级军队综合性三级医院。

除了各楼盘配套的商业之外，区域内有万达广场、奥特莱斯、恒大童世界、银基水世界、开封博物馆、运粮河湿地公园等商业与休闲的配套。

伴随着郑汴一体化，郑汴新区也在迅速发展，配套的教育、医疗、商业资源在以后应是相对丰富和优质的，不解释。

当下，郑州主城区限购限贷催热绿博片区，不断上涨的房价抬高土地价格，同时也吹起绿博房价泡沫，种种迹象表明2017年绿博片区房价至少会有15%以上涨幅，但很难说绿博片区具有真正的投资价值，它未来的价值与产业的落地、入住的人口数量、配套完善度、居住舒适度等密切相关。

伴随着绿博、白沙片区的价格走高，投资价值严重缩水，享受自贸区红利的郑汴新区必将成为下一片投资热土!

河南自贸区的范围是落实中央关于加快建设贯通南北、连接东西的现代化立体交通体系和现代物流体系的要求，着力建设服务于“一带一路”建设的现代综合交通枢纽。以郑州为主，涵盖郑州、开封、洛阳三个片区，总面积约120平方公里，开封片区约20平方公里。

自贸区的设立，最先受益的将会是从事房地产开发等业务的企业，而随着区域内陆产等产业的逐步发展，郑汴新区的土地资源也将更加紧俏，地价必将推高。此外，前段时间郑州楼市限购又升级，而该板块不限购不限贷，将成购房投资的热点。

在广大购房、投资群体还没有注意到郑汴新区的时候，那些对区域发展具备敏锐嗅觉的开发商们并没有早已闻风而动，对郑汴新区暗送秋波。

甚至可以说，购房者的忽略，对于开发商来说，正是低价拿地的大好时机：恒大、碧桂园、绿地、建业、亚新、永威、海马等知名开发商纷纷布局郑汴新区，改善产品增多，楼盘众多竞争白热化，区域价格持续上涨，目前毛坯价格7000元-8500元/㎡左右。

在2017年的郑汴新区数个大型地产项目中，规模大、最值得关注的就是挨着运粮河的恒大未来城。

据悉，该项目的范围是东至十四大街，西至十七大街，北临郑开大道，南依宋城路，总共占地1100亩，包含商业、住宅、公寓、酒店等业态，建成160万㎡城市综合体。

首期开发527.88亩，高层1992套，总建面积222128.43㎡;洋房共计248套，总建面积约38196.4㎡，其中5+1洋房套数为120套，8F洋房为128套——全部采用恒大精装修。

小区外部紧邻运粮河生态湿地公园、8公里滨水绿色廊道，内部拥有1500㎡宋风园林景观、疏林草地等景致，居住舒适度高。

恒大未来城毗邻郑开大道和郑开城际运粮河站，且周边商业较少，其自身规划有285.9亩的商业体量，未来住宅客群较多，商业价值也将一路走高。

恒大未来城还有一大亮点配套——恒大童世界，专为2岁至15岁少年儿童打造全室内、全天候、全季节童话神话主题公园。

规划建设恒大童世界、国际会议中心、国际会展中心、主题广场、珍稀特色植物园、文化娱乐城、文创商业街、滨水商业街、滨水酒吧街、国际高端品牌酒店、度假酒店、购物中心、旅游产品、商业中心和温泉小镇等文化旅游产业项目。

项目全部建成后，将成为集文化旅游、文化创意、生态休闲、商业服务于一体的大型综合体项目，每年将带动周边旅游人数增长1500万人次。

此外，如果从这个项目开出出发，30分钟车程内有海宁皮革城、杉杉奥特莱、建业华谊兄弟小镇、泰迪小镇、方特水世界、银基O秀、中国北方最大的极地海洋公园、雁鸣湖野生动物园、郑汴中央公园，超美国中央公园以及顶级的图书馆、河南省图书馆……这些都是目前大郑东绿博区域投资上百亿建设的大项目。

基于“郑州向东”的发展战略，以及出台限购限贷，会出现部分郑州购房者、投资客外溢;河南自贸区落地，郑汴新区位于该范围内，相信能够吸引投资客的目光。

后记

经过了2016年的暴涨之后，有人说郑州现在已经没有价格洼地了。但这话说的并不准确，在火爆的大东区再向东，在郑州向东扩张之下，还有一个蓄势待发的郑汴新区。

至少可以肯定的是，以目前价格出手郑汴新区板块的房子，不看短期投资效应，从5-10年的回报来看，应该不会输于郑州市区，投资更少、压力也更小，这就是我们的分析、我们的判断。