郑州商品房沉淀20年：60个最贵二手房和60个最贱二手房的对决，有何启示?

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当下郑州，远郊盘的热销神话已经破灭，全款优先的戏码用了一次后，接下来照此模仿的开发商们收到的效果不会好，因为市场手持大量现金的人们肯定像继续等，继续观望，期待出现更大的优惠;以及对于现在买房，到底是“抄底”还是“站岗”?这个问题，相信让每一个购房者的神经紧绷——

因为对于广大刚需购房者而言，与其为楼盘的低价高喊万岁，更重要的是如何根据自己实际需求，选对房子，买到房子。

于是，市场中有购房群体开始关注二手房，据我的观察，这个群体大致可以分为两类人群，一类为急需住房的人，不想再等新房的交付于装修;一类为出于孩子上学的需求，购买学区房的家庭。

新房VS二手房，各有各的好，一时间不知是该向左还是向右，也相信不少人也正在为这个问题而苦恼：

考虑到二手房的房龄、户型设计、居住配置、物业管理、交易税费等劣势，一类人会下定决心购买新房，但另一类人会因为二手房是现房可以直接减轻自己租房压力、大多数自带装修、周边交通便利配套成熟，对于资金压力紧张的人而言，亦可以“通过高评估价实现降低首付”这样的手段减轻首付压力，从而选择了二手房。

本文通过咨询大量二手房购买人士、房产中介，以区域划分，来盘点60个价格最贵和60个价格最低的二手房。

希望通过这样的比较，一方面为大家推荐那些值得购买的二手房，也分析部分二手房为什么价格低，以及两者形成这样的差异，到底是因素所什么决定的?同时，也为大家今后在选购新房时，带来更为精准的理性判断。

一个不争的事实是，由于省级行政单位遍布全区，金水区给我最直观的感觉是一个权力中心，那号称“郑州长安街”的金水路，具有至高的政治含金量;那“连接南北的行政大道”的花园路，人文气息浓郁、经济发达。与此同时，教育资源、医疗配套、地铁长度、文化底蕴等几项指标又使其成为郑州的经济、文化中心，这一切也深深地反映在房子的数量和房龄上。

在金水区，二手房数量共计1800余个，一类为上世纪80-90年代的老旧机关家属院，一类为上世纪90年代末和本世纪初开发的第一代商品房，一类则为2007年-2017年开发的较新的二手房小区。

►实验中学家属院，于1992年开发，文化路一小和省实验中学双学区房，其优越的地理位置是学生家长买租的首选，但绿化一般，物业服务一般，出房率较低，目前二手房单价在2.6万/平-2.8万/平。

►正弘蓝堡湾，于2006年开发，分三期，人车分流，园林环境都非常好，楼间距大(最宽达110米)，全石材干挂的高层住宅小区，离地铁2号线东风路站很近，南侧则是金水万达中心和建业凯旋广场;与此同时，一期、三期是农科路小学和47中的学区房，二期文化路三小和47中的学区房，物业费1.98元/平米·月，目前二手房单价2.2万/平-2.5万/平。

►英地天骄华庭，于2013年开发，一期是省实验中学学位房，整个小区园林绿化不错、人车分流，户型紧凑且功能齐全，目前二手房单价2.4万/平。

►八中家属院，于2000年开发，纬五路一小和八中双学区房，容积率2.6，外立面破旧老化，家属院院内空间也小，楼道内电线老旧，物业费0.45元/平米·月，目前二手房单价2.2万/平-2.3万/平。

►天下城，于2003年开发，优胜路小学和47中学区房，小区内部景观园林不错，但外立面已经开始破败，物业费1.1元/平米·月，目前二手房单价2.3万/平。

►普罗旺世，于2004年开始开发，一八联合贵族学校学区房，共七期，其中一二期由别墅和复式组成，二手房单价2.4万/平，四期二手房单价2.3万/平，六期波特兰，采用全案精装修，共10栋34层高层，小户型，二手房价格在1.9万/平-2万/平。整个小区异域风情浓厚、绿化精细，小区双气，采用人车分流设施，物业管理良好，但小区周边配套则一般。

►文博花园，于2002年开发，文化路一小和省实验中学双学区房，临近文博广场和河南省博物馆，当年开盘价格在2200元/平方，吸引了不少富人;虽然开发商中房房地产公司已经消失，但该小区的卫生绿化还基本保持的可以，容积率2.1，物业费1.1元/平米·月，目前二手房单价2.1万/平-2.2万/平。

►圣菲城，于2006开发，分为1、2、3、4期，紧邻东风渠、距离地铁二号线一公里，小区内有幼儿园划片、文化路3小和47中，人车分流，绿化很好，目前二手房单价2.2万/平。

►鑫苑名家，于2003年开发，内部有私立的实验小学和幼儿园，鑫苑物业、绿化良好、人车不分流，周边配套成熟，物业费1.13元/平米·月，目前二手房单价2.1万/平。

►金元公寓，于1999年开发，纬五路一小和八中双学区房，容积率2.5，绿化良好，物业费0.42元/平米·月，目前二手房单价2万/平左右。

►天裕小区，于2008年开发，广电局家属院，容积率3.3，物业费1.1元/平米·月，目前二手房单价2万/平。

►天伦星钻，于2009年开发，位于中州大道与纬四路交叉口，位置极好，但小区品质很一般，容积率高达4.24，物业费1.37元/平米·月，目前二手房单价2万/平。

►恒大名都，于2011年开发，文化路三小和47中的学区房，户型设计合理但人车不分流，目前二手房单价1.9万/平-2万/平。

►城中央，于2006年开发，优胜路小学和7中学区房，容积率3.7，物业费1.1元/平米·月，目前二手房单价1.9万/平-2万/平。

►建业壹号城邦，于2009年开发，南阳路博颂路，9栋低密度住宅，双气，人车分流，环境优美，地铁3号线站点口，目前二手房单价1.9万/平-2万/平。

►正弘旗，于2008年开发，丰产路小学和60中的学区房，但学校一般，小区物业、绿化都不错，目前二手房单价在1.8万/平。

►君悦城，于2008年开发，在更换过物业公司之后，小区内部环境有很大改善，价格也有所提升，物业费1.35元/平米·月，目前二手房单价1.8万/平。

►大河春天，于2005年开发，思达外国语小学学位房，绿化不错，思达物业一般，临近地铁3号线，目前二手房单价1.7万/平。

►非常国际，于2006年开发，丰产路小学学区房，物业一般，目前二手房单价1.5万/平-1.6万/平。

►建业金水花园，于1996年开发，建业成名之作，由多层和别墅组成，临近中州大道位置良好，建业物业使得小区内部迄今无论是绿化还是保洁，依然保持良好，小区无电梯，物业费0.56元/平米·月，目前二手房单价在1.4万/平。

►开元小区，于1999年开发，小区设施老旧，没有地下车库，物业管理一般，目前二手房单价1.1万/平。

►农大家属院，于1982年开发，房龄太长，目前二手房单价在1.2万/平。

►裕华美欣，于2010年开发，绿化和物业都一般，容积率4.2略高，物业费1.50元/平米·月，目前二手房单价在1.2万/平。

►明鸿新城，于1996年开发，德亿房地产公司破产后，物业由小区业主委员会管理，管理很差，小区的最大优势就是占据经三路农业路交汇处这一黄金地段，目前二手房单价在1.3万/平。

►检察院家属院，于1998年开发，房龄年份过长，且划片学校很一般，目前二手房单价在1.3万/平。

►都市华庭，于2001年开发，外立面破旧，小区只有两栋楼，基本没有绿化可言，目前二手房单价在1.3万/平。

►金成宜家美景，于2005年开发，容积率1.0，物业费1.1元/平米·月，目前二手房单价在1.3万。

►锦江国际花园，于2004年开发，整体规划和户型都有很多局限性，绿化少，物业管理很初级，目前二手房单价在1.3万/平。

►海星花园，于2000年开发，小区老旧、物业管理差、没有绿化、没有学校，目前二手房单价在1.3万/平。

►同乐花园，于1996年开发，小区临近中州绿茵广场，交通方便，后来因为绿地被建成商场，引发业主强烈不满而多次维权。虽然，后来信宇房地产被开祥置业接管后，但其对小区物业管理无任何投入和管理。后来物业公司瘫痪，业主们实行自治管理。划片小学为金桥小学，但该小学很差劲。目前二手房单价在1.4万/平。

►太极公馆，于2002年开发，地铁口、物业不错，但外立面破旧，太极置业现在口碑不好，物业费0.39元/平米·月，目前二手房单价在1.5万/平-1.6万/平。

►中方园小区，于1998年开发，该小区由东院和西院两部分组成，后来物业和业主矛盾多，引发打架等恶劣事件，导致业主赶走物业公司。在此之后，业主引进一家三流物业公司，原本就不专业，再加上小区经济适用房和商品房混杂在一起，管理难度极大。目前二手房单价东区1.4万/平，西区1.6万/平。

很多人认为郑东新区的房价最大的原因就在于是“东区”这两个字，也就是区位，小区景观、物业、户型等对房价的影响不大。事实真的如此吗?

►绿城百合：一期春晓苑、二期风荷园、三期秋月苑不临路一楼带院3.3万/平，标准层3.2万/平，顶层3万/平方左右。

►联盟新城：一期、二期一层带院3.2万/平，标准层3万/平方左右，七期洋房一层带院3.7万/平方左右。

►温哥华山庄：于2008年开发，洋房标准层3.4/平，别墅5万/平。

►银河丹堤：于2010年开发，普罗旺世物业管理，标准层3.5万/平-3.6万/平。

►金领时代：于2007年开发，目前二手房单价在2.8万/平-3万/平。

►建业如意家园，于2005年开发，目前二手房单价在2.6万/平-2.7万/平。

►东方鼎盛时代，于2012年开发，目前二手房单价2.5万/平-2.6万/平。

►中豪汇景湾：心怡路小学，绿城的物业，小区品质一般，目前二手房单价在2.4万/平。

A、物业好，品质好，绿化好，楼面形象好，小区业主层次高。绿城百合和联盟新城里面有东区部分企业高管在此居住;绿城百合、温哥华山庄划片众意路小学和88中;银河丹堤、永威瀚林居划片昆丽河小学和88中;景观环境好，绿城百合离金水河近，温哥华山庄离运河近，银河丹堤离东风渠近，永威瀚林居离运河近。

C、海马公园有普惠路小学、有地铁、景观好，绿化也相当不错。

D、建业如意家园，建业品牌，建业物业，地铁口、心怡路小学。

E、金领时代是财政厅家属院，居住舒适度高，绿化好，临地铁口，出行方便，双气，但物业管理很差。

►豫武花园：于2002年开发，容积率4.4，目前二手房单价在1.2万/平-1.3万/平。

►一品中央：周边有部分安置区，环境噪杂，而且社区本身也没任何品质，目前二手房单价1.5万/平。

►福泽门：小开发商，品质差，目前二手房单价在1.6万/平-1.7万/平。

►中南海知音：小区居住档次很一般，周边被安置区包围，都是各种建材家具市场，只有物业是正弘物业。目前二手房单价在1.3万/平。

►颐东阳光花园：于2007年开发，档次一般没什么品质可言，目前二手房单价在1.7万/平。

►美之域：于2009年开发，美景集团开发，容积率高，品质一般，目前二手房单价在1.7万/平。

►豫武花园：于2002年开发，位置差、小区地块不规则，目前二手房单价在1.2万/平。

中原区是郑州市委市政府所在地，郑州市教育局及其下属处室也陆续搬迁到了中原西路郑州一中新校隔壁。作为最早的郑州建成区之一，中原区的教育配套是其最为耀眼的名片;与金水区注重素质教育不同，中原区的家长比较关注孩子的成绩，中原区各个学校对于语数外学习抓得比较严，学生成绩也领先于其他区域。

►郑州晚报家属院09年新房：伊河路小学学区房，目前二手房单价1.8万/平;

►绿都城：绿都地产早期在西区的产品，品质靠谱，目前二手房单价1.6万/平;

►市委北院：于2003年开发，互助路小学学区房，目前二手房单价1.5万/平;

►永威鑫城：永威品牌，73中学区房，绿化和物业都不错，目前二手房单价1.5万/平;

►正商颖河港湾：于2009年开发，正商刚需盘，物业绿化基本靠谱，目前二手房单价1.4万/平;

A、金二环，双地铁，互助路小学，王府井，锦艺国际华虽然放在整个郑州来看，品质一般，但如果放在中原区，可以说是楼盘的一个标杆，周边的盛润锦绣城、方圆经纬基本上都享受着锦艺城、王府井的商圈配套。

B、伊河路小学，十九中，中原新城学府一号是标准的学区房，此外人车分流，户型多样，自带商圈，但物业绿化很一般，距离地铁1号线站口有点远。

C、绿都城、永威鑫城都是绿都、永威的早期产品，如今二手房价格也在中原区名列前茅，证明其早期产品的成功。

D、帝湖花园73中学区房，5号线地铁口，小区有水系，环境优。

E、阳光花苑，里面业主有不少是郑煤职工老干部，物业不错，绿化不错，临近西流湖公园，但小区内部人车不分流，以及幼儿园、互助路小学阳光花苑分校。

F、康桥上城品是康桥地产早期在中原区的楼盘，小区大，户型好，物业管理中上。

G、盛润锦绣城同样距离1号线地铁口很近，引进的是是伊河路小学。

H、中原万达住宅天然享受自身商业，小区内部人车分流，物业好，绿化很一般。

►六合幸福门，于2012年开发，证件不齐，目前二手房单价在1.2万/平左右。

►华淮小区，绿化一般，物业很差，目前二手房单价在1.2万/平左右。

►梦园新村等二手房因为是房改房(老旧家属院)，物业绿化一般，所以价格在中原区的二手房中算是最低;而开元新城是因为物业很一般，人车不分流，导致价格涨不上去。目前二手房单价在1.2万左右。

►伏牛路102号院，于1992年开发，目前二手房单价在1万/平-1.2万/平。

►长城花苑更差，虽然挨着碧沙岗公园、地铁口，但无暖气，无绿化，不适合居住，目前二手房单价在1.2万/平。

►湖光苑，于2002年开发，经济适用房，绿化一般，物业一般，目前二手房单价在1.3万/平。

►茜城花园，于2008年开发，物业绿化差，进出不方便，目前二手房单价在1.1万/平。

►金苑小区，于1998年开发，属于房改房，73中学区，物业绿化不好，目前二手房单价在1.1万/平。

►万福花园，于1996年开发，房龄大，绿化差，目前二手房单价1.1万/平左右。

►省纺织机械厂家属院，于1995年开发，目前二手房单价在1万/平左右。

►万福花园，于1996年开发，房龄大，绿化差，目前二手房单价1.1万/平左右。

管城区在郑州老城区里属于二手房数量较少的城区，且教育资源分布不均衡，总体薄弱，尤其是中学资源和名校资源。

►通利·紫荆尚都，于2012年开发，地铁口、物业管理良好，人车分流，目前二手房单价在1.9万/平。

►万科·美景龙堂，于2014年开发，万科品牌，在三角形的地块上设计出很好的89平米小三房，大受欢迎，在后来交房时没有出现业主维权，小区内部物业管理不错，因为是万科物业，目前二手房单价在1.9万/平。

►永恒·理想世界，于2015年，地铁口，创新街小学，小区绿化精致，周边生活配套成熟，目前二手房单价在1.8万/平。

►正商蓝钻，于2008年开发，地铁口，正商物业，洋房产品居多，是正商在航海路沿线少有的品质可以的小区，目前二手房单价在1.8万/平。

►锦艺新时代，于2006年开发，位置不好、绿化不好，但周边生活配套成熟而完善，目前二手房单价1.4万/平。

►方圆创世，于2007年开发，地铁口，有商圈，绿化一般，临陇海高架有噪音和粉尘，目前二手房单价在1.7万/平左右。

►阳光城，于2013年开发，三环边的千亩大盘，目前均价在1.7万/平。

►中建文苑，于2003年开发，地铁口，物业绿化一般，容积率2.2，物业费0.35元/平米·月，目前二手房单价在1.6万/平-1.7万/平左右。

►美景鸿城，于2012年开发，地铁口，美景品牌，小区绿化和物业管理不错，目前二手房单价在1.6万/平-1.7万/平。

►橡树玫瑰城，于2010年开发，户型采光好，绿化精致，教育配套齐全，目前二手房单价在1.6万/平-1.7万/平。

►正商花都港湾，于2006年开发，地铁口，小区户型设计合理，保证南北通透，绿化一般，物业及格，周边配套成熟，目前二手房单价在1.5万/平。

►凤仪佳苑，于2004年开发，划片管城实验小学，目前二手房单价在1.4万/平-1.5万/平。

►紫竹小区，于2003年开发，单位回迁房，目前二手房单价1万/平-1.1万/平。

►太极公馆，于2002年开发，物业绿化都一般，目前二手房单价1.3万/平。

►紫荆小区，于1998年开发，房龄长，绿化基本没有，目前二手房单价1.2万/平。

同样是郑州主城区，但二七区的二手房价格比郑东新区和金水区的差远了，其中的很大一个原因，是因为二七区的经济发展和就业接纳能力，不及郑东和金水区。

►鑫苑·现代城，于2012年开发，户型合理、鑫苑物业、绿化一般，陇西小学学区，目前二手房单价在2万/平。

►康桥·金域上郡，康桥品牌、品质、物业、绿化都超越同片区其他二手房，但小区规模很小，户型设计一般，没有地铁，没有商圈，基本没有学区，目前二手房单价2万/平。

►鑫苑景园，于2009年开发，作为鑫苑过去的楼盘，虽然目前鑫苑置业口碑下滑，品质下滑，但鑫苑物业还是靠谱的，目前二手房单价洋房2.5万/平，高层1.8万/平。

►长城康桥华城，于2006年开发，康桥地产早期在郑州主城区的楼盘，物业不错，划片管城区实验小学，目前二手房单价在1.8万/平左右。

►亚星盛世悦都/郦都，绿化一般、物业管理一般，品质下降，目前二手房单价1.6万/平。

►升龙城：开发商口碑差，位置好，5号线地铁口，物业一般，目前二手房单价在1.6万/平。

►德润·黄金海岸，口碑极差，物业极差，维权不断，但因为位置好，配套齐全，目前二手房单价1.6万/平。

►正商·蔚蓝港湾，地铁口，正商物业基本还行，人车不分流，目前二手房单价在1.5万/平左右。

►美好佳苑，于2008年开发，绿化物业均一般，有市政公园和绿地，目前二手房单价在1.5万/平左右。

►冯庄小区，于1993年开发，春晖小学学区，目前二手房单价在1.5万/平左右。

►郑飞小区，于1996年开发，划片92中学区房，有公园和绿地，目前二手房在1.4万/平。

►绿云小区：于1995年开发，是当年郑州档次最高的小区，地段好教育资源丰富，随着中房房地产公司已经在郑州市场上消失，该小区目前物业管理差、业主乱停车，卫生环境也堪忧，也没有地下停车位。目前二手房单价在1.2万/平。

►兴达花园，开发商品牌不行，物业和绿化均一般，目前二手房单价在1.3万/平。

►仟禧桃源国际公寓，孤零零一栋楼，没绿化，物业管理差，目前二手房单价在1.3万/-1.4万/平。

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后记

通过对上述将价格最贵和价格最贱的二手房对比，相信我们可以总结出哪些二手房适合买，哪些二手房要避开。

优质学区房和地铁口，无论房子配置如何，价格都会上涨，购买都是安全的，因为这两样在未来10年的郑州，都是房产升值的一对儿王牌;同时，房龄短、外立面新、户型设计合理、绿化精致到位的二手房，也是最受欢迎的，因为这部分次新房和当下市场上卖的新房没多大差别，更何况，它们还享受周边成熟的生活配套。

一个小区的物业管理极其重要，这将对以后无论是居住还是房子增值，都将产生莫大影响，我们看到不少楼盘，两者位置接近、品质同类，但由于物业管理的好坏，导致了日后二手房价格的差异。

同理，一个大型商圈，对该片区房价是有着明显的拉动作用，锦艺国际华都紧邻锦艺城、王府井就是一个案例。

以及，目前郑州二手房仍然聚集在三环之内，那么一个高品质二手房如果占据环内绝佳位置，必将享受到完善的综合配套，无疑将在未来很长时间内实现增值，并且在市场下行阶段，实现保值。

而与之相比，那些没有电梯、没有学区、房龄过长、绿化差劲、物业混乱、停车位不足的老旧二手房小区、安置房、经济适用房则必须避开。