郑州品质豪宅大变局：其他楼盘走开，这三个区域的四大地产作品最值得购买!

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我最近一直在思考豪宅的定义，其实所谓豪宅，是除去高昂价格与居住功能之外，依靠自身别具一格的功能、设计、低密、环境、业主阶层等条件，给人带去一种美的生活享受，其产品形态并不仅仅只包含别墅，还有洋房、大平层。

郑州这个房产市场，的确很难给人带来惊喜。一个不容忽视的事实是，从现有产品来看，不少外来知名房企在郑州落地的产品，虽然能够保证基本品质，但却缺乏令人惊艳之处，甚至降低了配置;另一方面，郑州本土房企亦并无多少进步之心，建业一头扎进地市，在郑州的引领力量越发衰弱，最早上市的鑫苑一心一意做刚需楼盘，思念则始于汤圆败于内购，难以形成足够的市场影响力。

然而，郑州购房者对美好人居的追求一直不曾间断，特别是随着城市中精英人士的实力增长与品位提升，顶级区位段的品牌品质豪宅日益稀缺，日益受到青睐。

所以，我将本文的叙述主线一分为二：一则从郑州老一派豪宅谈起，挖掘房产大佬在背后的投入所形成的核心价值和缺点不足;二则，揭示目前无论是金水老城区、西区、高新区、北三环片区、管南、港区、惠济新区等区域为什么产生不了豪宅，这背后所隐含的区域发展、定位、现状是什么——

从对比中，全面分析能够锻造出品质豪宅的白沙、北龙湖、经开滨河国际新城又给我们带来怎样的产品?

郑州商品房小区发展起步于九十年代中后期，最早出现的富人小区是建业金水花园和中房绿云小区，2000年前后出现了德亿时代城、迎宾花园、家和万世等高档豪宅，2003年-2004年，郑州豪宅进入快速发展阶段，到了2007年，郑州豪宅逐渐和全国豪宅市场融合，随后出现的各种豪宅体量无论是规模还是价格，都逐渐与全国市场接轨。

我们精选部分具有代表性的早期豪宅对其全方位分析，由此更为方便地与现在的豪宅进行对比。

英协花园，位于金水区郑汴路英协路，1998年开发一期，2001年开发园中苑，2002年开发艺术家，采用欧洲建筑风格，以及老板投资兴建的具备多功能的英协剧院，住在英协花园小区里的人，一是有钱，二是很有文化，河南文艺戏曲界的大腕人物居住在此。

小区核心价值：属于成熟的金水老城东区，小区内部绿化景观极好，环境安静优雅，有地上停车场和地下车库，以及活动小广场，以两梯两户和两梯四户为主，一套220平的独栋别墅现在出售价为1500万。

九郡弘，是正弘置业早期打造的豪宅，位于惠济东北片区，迎宾路三所旁，整个小区的别墅全部坐北朝南，围绕中心水系所建，景观成熟大气。一座三面环水的岛屿上，共有5栋独栋别墅，独立车库以及每户580㎡的私家花园，别墅的外立面为淡色，产品均为三层建筑，两层主体，顶上露台，地下室两间。其屋顶大多采用坡屋顶，好处是外表美观，有层次感，同时减少了风雪的压力。

小区核心价值：首家引入中空断桥铝，以国际5S标准建造，树立了当时高端地产的新标杆，别墅内部设计功能实用格局方正，景观绿化精致，正弘物业，配套齐全。

天下城，在金水老城西区的优胜路上，占地108亩，由11栋高层、小高层住宅楼及商业共同组成，建筑风格采用典雅的现代主义凸显品位，以一梯两户和一梯三户的单元形式为主，里面大多是150以上的大户型，小户型也有，但是很少，配套上直接划片郑州七中和优胜路小学。

小区核心价值：金水区稀缺的地块和成熟的配套，当年开盘便定位高档，属于同时期价位高于周边的楼盘，除了位置好以外，便是配套优势，商务厅一幼是市一级师范幼儿园，小学划片能上有名的优胜路小学，就在小区西门斜对面，十分方便，划片中学是七中，也很不错。

具体到产品上，户型设计超前，空间分隔充分考虑功能性和舒适性原则，实现了动静分离、主客分离、干湿分离、户户朝南，各种厅、房均可直接采光通风，西餐厨房、观景阳台、270度角飘窗的运用使户型设计更具特色。不过，该小区物业管理不好，距离地铁较远。

建业森林半岛，是建业集团早期开发的高端居住区，总占地260亩，共分三期开发，一期产品有联排别墅、叠加别墅和电梯公寓，二期是高层，三期除了景观别墅，还有老房子商业街，这是建业当年着力推出的一条商业街区，融合传统和现代的设计，包含餐饮、娱乐、酒店。

小区核心价值：小区规模很小，但环境好，绿化率高达50%，属于低密社区，户型布局合理，公摊面积小。·森林半岛的别墅业主主要以郑州公司企业高管、私营企业主、具有教授级别的医生与在业界有影响力的设计师为主。

龙吟墅，位于航海路与桐柏路交会处，属于帝湖花园小区内仅有的23栋别墅，三面环湖，每户有将近1600平米的私家园林，建筑风格偏向于古典与现代结合，欧式廊柱、坡屋顶檐角，2007年的时候龙吟墅的别墅最高售价便高达1380万/套，正常价格在400万元/套，这在当时的郑州市场上引起巨大关注，而在这些购买别墅的人群中，郑州本地人士只占到不足40%，有60%多是外来人士。

小区核心价值：顶级别墅的稀缺性，内部环境优雅、静谧，每一栋别墅的业主都拥有对别墅自主命名的权利，在定价上，龙吟墅总价首次突破郑州豪宅1000万元大关。

东方今典，经开区第一个纯别墅小区，占地371亩，分三期开发，绿化率达到60%，容积率只有0.23。其中，一期别墅占地90亩，建造别墅57幢，二期占地180亩，建造别墅89幢，三期占地100亩，共55幢别墅，目前已经全部交房入住。小区内部设有假山和人工湖，别墅外墙保温，户型南北通透，上下两层，200平至400平，每户有一个车库配备两个停车位。

小区核心价值：经开区唯一纯别墅，以独栋别墅为主，环境优美，绿化精致，车位充足，小区向北500米便是地铁五号线站点。不足之处是，小区坐落不规整，建筑时间长，部分设施老化，与周边新别墅群相比差距已显露。

绿地老街，在郑东新区天赋路与九如东路交汇处，是绿地集团进入郑东后开发的第一个高档豪宅，"老街"作为多层低密度院落式住宅的代表，总共有4期，小区无论从绿化、景观设计、容积率等方面都是无可挑剔，一期和二期洋房没有配备电梯，三期则是临街的1-4栋无电梯，四期也称作金融花园，只有14栋，但品质最佳，亦是人民银行家属院。

小区核心价值：绿地集团的品质之作，区位上位于老东区，距离CBD非常近，北侧便是北龙湖，小区内部道路宽阔、绿化美观、环境清幽，人车分流，电梯洋房密度低、楼间距也大，业主层次也高，属于有钱人才能买到的小区。不过绿地老街的缺点也逐渐显露出来，比如没有电梯导致老人上下楼极为不便，部分设施也老化，停车位不足导致小区周边道路被车辆占满。

在过去15年，在郑州出现豪宅的区域基本为郑东新区、金水区、中原区，时至今日，除了上述盘点的小区之外，新出现的品质豪宅基本集中在了白沙、绿博、经开滨河国际新城以及北龙湖。我们按照区域，来简明扼要地分析下为何会造成这样的差距。

郑东新区是过去10余年里，郑州发展最快房价最高的区域，从2004年开始这里便出现了超过当时均价3500元/平的郑州联盟新城、建业新天地·桂园、顺驰·第一大街、绿城·百合花苑、中义·阿卡迪亚等一批高档次的楼盘，目前它们也成为郑州最贵的二手房，但这里目前已无土地出售，住宅开发基本结束。

杨金片区被混乱的规划、机场、污水处理厂、小开发商内购、安置房、道路不通耽误，即便碧桂园、泰禾进驻，一时也难提升区域整体档次，龙子湖片区本身定位就是办公、高校，住宅用地少，新房乏善可陈，近两年区域发展的动静小了很多。

而如果以2016年为边界线，前10年郑州房产发展的主角是东区CBD，那么未来10年绝对是北龙湖，这里规划高，容积率低，金融经济未来可与东区CBD并驾齐驱，聚集一批金字塔顶尖人士，现在豪宅云集，从产品升级上高于现在东风东路住宅群。再者，当下郑州限价严厉，北龙湖房价被打压的很厉害，但反过来说，这里的品牌品质大盘优惠幅度也会很大。

老经开区毗邻东区，住宅用地少，没有豪宅，即将入市的碧桂园天悦、华润紫云府、阳光城檀悦顶多属于刚需或者改善楼盘。

经开物流区和经开滨河国际新城都是经开区延伸出来的新区，但却天壤之别，前者片区荒凉、基础设施很少，定位物流，纵然有恒大雅苑、碧桂园翡翠湾、保利罗兰香谷、美景美地麟洲在此，我依然认为这里前景并不明朗，后者则不同了，滨河国际新城一张蓝图绘到底，顶着自贸区、领事馆区两大光环，综合管廊、海绵城市率先落地，蝶湖已建设成型，荷湖商业水街火热建设中，有净地有产业，房企做产品的能力又十分成熟，具备产生品质豪宅的土壤。

北三环片区已经开发成熟，但好房子很少，惠济核心片区开发商多，也有惠济万达，但这里已经由早期的怡丰森林湖、天伦庄园等低密别墅区，变为刚需聚集地，别说豪宅，改善的基因都较少，融创瀚海大河宸院精装洋房价格两万，已是最高。

古荥镇现在虽有思念果岭、清华忆江南、正商兴汉花园、碧桂园思念翡翠城、天伦桃花源等楼盘聚集，但目前没有地铁延伸过来，可见未来几年北区发展重点并不在这里，即便你不在乎，认为这里楼盘品质不错，但配套着实太差，这里距离惠济万达差不多有10.7公里之遥。

管南片区的永威城、鑫苑国际新城、绿都澜湾均价13500元/平已被夯实，这里与豪宅无缘，航空港区未来可期，但目前住宅集中在北港，且多为刚需，这里亦无豪宅。

常西湖新区未来潜力满满，但撑不起那么高的购买力，产生不了豪宅，老高新片区是刚需聚集地，高新新城是未来的工业区，区位上非常偏，西四环上的万科城勉强自我做配套。

我曾说过，绿博未来的前景是很好的，但目前这里与郑东新区中间隔着一个白沙，目前通勤时间、居住氛围都不太好，而白沙象湖是省级行政中心，公园绿地建设多，整体规划限高、限容积率，尤其紧邻象湖水域的片区更适合做豪宅。

这三个主城区的老城片区，缺乏净地，产品多为城改，容积率高，住宅往往处于闹市之中，周边环境嘈杂，比如华润悦府就是一个错误的选址。

所以，根据上面的盘点和分析，放眼全郑州，豪宅聚集的片区第一是北龙湖，第二是白沙核心片区，第三则是经开滨河国际新城。我们锁定这三个片区的豪宅，来看看它们给我们带来了怎样的产品。

紫藤公馆，是亚新集团于2016年7月1日通过网上招拍挂，经过106轮厮杀，以价9.64亿元成交的地块，项目占地63.51亩，产品为10栋楼的19层纯板式大平层，外立面采用太空铝板，层高3.1米，一梯一户设计，均为三房或四房的成品房，有中央空调、地暖、智能家居、科技配套，与北龙湖茉莉公馆、经开滨河国际新城海棠公馆统称为亚新集团的公馆系成品大宅。

作为白沙地王，郑东新区新的宠儿，价值亮点管中窥豹如下：

A、品牌。亚新作为地产新锐，可谓是厚积薄发的典范，2016年在郑州市场上拿下多个地王，今年刚好又是集团20周年庆，推出公馆系和美好系，其中公馆系是其最高端产品线，全地王全成品豪宅。成品房，无疑是一个大势，河南从明年起将全面推行成品房。

B、拒绝“高低配”。纵观过去郑州房产项目，容积率在2-3之间的纯高层小区的公共空间、中心景观、活动空间、楼间距、绿化空间会更好更舒服，通常会有很大的中心景观区，而某些开发商为了攫取更多利润，常常做成高层+洋房的“高低配”小区，拉大产品形态给了刚需购房者更多选择，但这样一来，小区公共空间一定会受到挤压，楼间距减少，采光视野受到干扰，居住体验感下降，这对于高层用户是不公平的，更不适合追求品质的购房客户。

而容积率2.49的紫藤公馆放弃“高低配”，全部规划为大平层，3号楼和9号楼之间隔了110米，不可谓不大，同时相比那些占地百亩的高低配的社区，总户数动辄1500户以上，紫藤公馆总户数不过589户，大大减少了人口密度。

C、10栋高层住宅，楼层均为19层，均为2梯2户，电梯入户，主力户型为141㎡三房/165㎡四房/187㎡四房/217㎡五房，无论房型还是面积都堪称阔绰，建筑和户型聘请了知名的柏涛设计院，室内则由台湾室内设计大师唐忠汉负责，特点为以人为本，注重舒适与居者体验。

D、外立面采用太空铝板材质，和郑东高铁站大平层豪宅建业天筑一样的材质，除了美观之外，坚固耐用，防腐防火。

E、豪宅的内部配置一定不等同于普通住宅，紫藤公馆设置休息区的酒店式大堂会客厅、配备游泳池，健身房，私家影院，VIP餐厅的会所、8000㎡中央景观花园，以及社区会客厅，随处可见高科技只能配置。

F、豪宅无疑已经进入科技化时代。以紫藤公馆为例，就囊括了身份识别系统、可视对讲系统、除霾热交换新风系统、热水循环系统、直饮水系统、家庭中央空调系统等多项科技配置。

G、紫藤公馆起步户型面积141平方，最大户型是218平方，165平方和186平方是其主流户型面积，多套房设计，仅主卧送衣帽间、南向大开间、南北双阳台、一梯一户私家电梯厅，电梯厅送一个收纳柜。

如此优越的地块，如此高成本的打造，亚新紫藤公馆在白沙值得关注。

荣盛华府位于郑东新区九如路朝阳路交汇处，占地72亩，产品涵盖了洋房、叠拼、双拼，10栋洋房，500平的双拼只有8套，其余是叠拼，共计20栋房子。其中，双拼别墅占据了整个地块最好的位置，加上赠送的面积超过1000平。

A、荣盛发展成立于1996年，上市房企，中国地产16强，22年布局全国35个城市，总资产规模1467亿元。以大地产、大健康、大金融为主的“3+X”为产业发展战略，在楼盘产品打造上，逐步形成府邸、盛景、锦绣、花语四个产品线。

B、荣盛华府的地块规划，沿袭故宫方正规制。建筑群落外部东、西、南、北四个方向以口字型相围，内部以中轴布局。

C、荣盛华府的主大门宽约46米，高约10米，9横9列81颗门钉，门前移植两颗200年的五针松，这估计已是北龙湖最气派的豪宅大门。

D、该楼盘的产品比较多样，有洋房和别墅。小区中间有4栋双拼别墅。整体容积率是1.49，新中式风格，外立面为高档进口石材，呈现出传统中式建筑的质感。

E、内部规划有约800㎡商务会馆，约2500㎡健身会所，包含一个半标泳池，两个私家宴包间、一个SPA会馆。

F、简单来说几个值得关注的亮点，比如200㎡的大花园、比如2个50㎡左右的大露台、比如南北双向入户、比如全套房设计、比如私家电梯、比如整层的阳光房，比如双拼赠送4个车位。

G、景观设计单位：山水比德集团，代表作品：大一山庄，其多次获得中国十大顶级豪宅之首。

H、建材建标：外幕墙精选欧洲进口石材，大宅历久弥新。全球领先品牌德产诺托系统门窗，3层中空LOW-E玻璃，隔音隔热。通力电梯，军工品质。法国罗格朗入户系统，荣启安全智能生活。

I、施工单位：北京顺景集团，专注北京顶级豪宅施工，高市场占有额。代表作品：鲁能美高梅别墅、万柳书院、棠颂别墅等。

整体来看，荣盛华府的产品更为纯粹，价格都是千万级以上，同时相对周边地王邻居来讲，业态更具选择性。

正商善水上境位于郑东新区平安大道与东风南路交会处向东1000米路南，是正商地产自2013年提出品质升级以来，打造的高端住宅，由董事长张敬国直管，由此可见正商对该项目的重视程度，产品包括8层临水大宅与瞰水高层，在售房源为建筑面积约180-225㎡的四房、五房。

A、正商善水上境位于郑东CBD、北龙湖、龙子湖高校区、高铁商务区四区围合的中间地带，优势是于东风渠熊儿河交汇之北岸，直面千余米水面，南侧是滨河公园，东侧是绿化公园，但同时南侧有高铁以及北侧的平安大道主干道，这其实给居住带来一定干扰，但正商不仅用公园隔离，而且加大成本投入，额外在项目的东侧，规划了一个宽170米、占地120亩的健康休闲公园，与滨河公园形成一静一动的互补、呼应，还做了坡地景观，更加有效地阻止了噪音，保证了居住的静谧。

B、在产品打造上，正商确实下了很多功夫，邀请香港著名设计师梁志天团队打造室内装修设计，营造简约而不失稳重。

C、正商善水上境高层精装修交付，项目采用德国蒂森克虏伯电梯、法国罗格朗开关/插座、美国霍尼韦尔新风系统、德国博世吸油烟机、美国科勒面盆北阳台和水龙头、日本大金空调、意大利威乃达橱柜、瑞士劳芬马桶和面盆、德国汉斯格雅卫浴……等等，而在产品配置上，善水上境安装分户净化水系统，新风系统延至每屋地面，多重智能安防，智能收件箱、智能灯控，公共社区WIFI覆盖——

此外，项目建筑外立面采用石材和高端太空铝板，入户门更是全部金库化，这在郑州市场上十分罕见，不仅如此，就连容易被人忽视的公共区域防火门，正商用的也是德国的霍曼品牌门。

D、在户型空间配备上，善水上境设计了7.5米横厅(高层)和6.6米横厅(洋房)两种客厅形式，带来更多的南向立面和景观资源，而3.1米层高(洋房顶层最高处为5.5米)的设计，高于市场标准层高(2.9米)，保证房间更加充足的日照。

E、在公共空间的打造上，善水上境的地上、地下、电梯厅采用多重大堂设计，地面、墙面均用进口大理石，木饰面进行装饰，同时邀请专业灯光公司进行照明设计，地下车库采取色彩分区管理，局部吊顶设计，明亮通透，地下大堂、车库、小区入口大堂共通构成全天候出行的交通动线系统，极大地方便了业主开车出行。

F、项目物业服务邀请了“国际五大行之一”高力国际担任物业顾问，引入CTS物业体系。

在郑州房产市场中，正商的土地储备和销售额堪称郑州的老大，在郑州越来越多的开发商选择合作开发的背景下，正商更多的是单独拿地开发，善水上境作为其在东区的高端产品，就目前的效果来看，获得了城市精英阶层的认可和接受。

康桥悦蓉园位于经开区经南十二路与十九大街交汇处，作为去年经开滨河国际新城的三大地王之一，今年第一个面世。

该项目占地151亩，容积率为2.5，分为南北地块，南侧规划为16栋6层洋房，2栋11层小高层，北侧规划8栋26层高层，其中高层中间围合了6500方的集中绿地，其中有6栋(6+1)洋房，2栋小高层(11F)，8栋高层(26F)，1个幼儿园，3栋独立商业。

A、首先，经开滨河国际新城出让的地块一般都不大，绿地澜庭只有77亩，海棠公馆只有68亩，青风公园只有76亩，而此次康桥悦蓉园有151亩地块，更能让康桥这个擅长景观打造的开发商充分发挥自己的特长。

B、户型方面康桥这次亦有不小突破，悦蓉园的小户型是两梯四户、大户型一梯一户，户型区间从89㎡至185㎡，其中125㎡以上的大户型占比过半，还做了一个185㎡的大平层，这在目前的经开滨河国际新城的产品户型里面是十分罕见的，可以说冲击了片区市场，户型方正通透，利用率高，居住舒适度不错，客厅与书房融为一体是一大亮点，有一种别墅的感觉。

C、悦蓉园在洋房设计上很有亮点，一二楼180平复式带地下室带花园，面积150平的三楼、四楼北侧有露台，五楼北侧连通阳台，六楼七楼则是复式。层高3.1米，两卧朝南，客厅是南向横厅，南向面宽很大，保证了采光和视野。

D、值得一提的是项目的建筑风格，主打文化范儿，其采用东方屋脊为显性建筑符号，配以“庭、台、廊、院、轩、堂”等中式建筑特色，且以“门、廊、庭、苑、园、道”打造现代中式园林风格，景观园林上则采用江南园林造景手法，表现出水芙蓉的意境。

E、该楼盘位于地铁3号线(建设中)、11号线(规划中)、14号线(规划中)交汇处，行走机场轻轨南曹站，可直达郑东高铁站和机场。

综上，目前康桥悦蓉园应该是经开滨湖国际新城里最高端的楼盘，没有之一。

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后记

其实，郑州房产市场中，无论是外来还是本土的房企，除了大多数做楼盘的初衷都是想打造出品质楼盘，但在执行的过程中往往变质，这类情况在郑州房企中已经十分普遍和严重。

对此，我们希望外来品牌房企能够敬畏信任，抬高身段，去做出你们应该具备的水准乃至更令人惊艳的产品，同时希望本土房企的领导人意识能够转变，提升品质，并且在执行制度上进行优化和改良，让自己做好房子的初衷执行到位。只有这样，郑州这座城市的产品意识才会觉醒地更快，购房者们也会因为你们的用心带来的居住体验的转变而感动。