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“刚需负责居住，顶豪负责炫富，改善负责涨幅。” 这句话虽然看似有失偏颇，可细想下有一定道理，特别是改善楼盘。 梳理郑州十几年的市场，涨幅最大的其实不是刚需盘，也不是顶级豪宅，而是那些诸如正弘蓝堡湾、东润泰和、绿城百合等高端改善盘。 比如绿城百合2004年开盘价不到3000元/㎡，现在二手房大部分过30000元/㎡，十几年翻了10倍。 但改善盘也存在两个问题：一是供需不平，二是同质化严重。 郑州刚需多，120万总价的刚需房管南、惠济北、高新、新郑一抓一大把；金字塔尖的阶层群体有限，可他们如果想要超600万的豪宅，北龙湖十几个楼盘里随便买也错不了太多。 相比之下，总价200-500万的改善楼盘几乎是断层，而同时新晋中产阶级以及换房群体却是庞大的。并且不少改善楼盘产品相似度太高，甚至很多装修品牌都是一样的，以至于大家最后只能以户型和价格区间去挑楼盘。 也正是这两个问题的存在，让高品质改善楼盘抓住了领跑性涨幅的机会。所以，如何避免同质化竞争，是每一个改善型楼盘想要获得破局性发展都应该深入思考的问题。 1 十几年前众意路富人区刚开始破土动工的时候，很多人觉得偏，没有人气，可是现在看来，它不仅占据了CBD和北龙湖的中间衔接带，而且由于片区内高度统一的改善型楼盘，十几年下来不仅丝毫不见衰老，反而更有韵味。 十几年后的今天，跟十几年前的众意路富人区存在一定程度相似的区域是滨河国际新城。 滨河国际新城位于“东强”的发展方向上，且处于郑东新区与航空港区之间，正好是“一主一城”战略的中间衔接带。 而且它的定位是城市的CLD（中央生活居住区），统一规划开发，限容积率2.5以内，改善纯度非常高，是现阶段除北龙湖地王窝之外，最纯粹、最有潜力的改善区。 到目前为止，滨河国际新城地下综合管廊、公园水系、学校道路等已经能看到效果，而且地铁、蝶湖商业街、医院等也陆续展开。只要是实地到过滨河的人，目之所见基本上都会心动，而且想想未来成熟之后的样子，会更心动。 不过心动归心动，滨河楼市就像是一个竞技场，众多资历相当的楼盘同台竞技太容易让人挑花眼。无论是从容积率、绿化率这些硬性指标上筛选，还是从装修标准、户型设计这些个性指标上筛选，都能选出不少相似楼盘。 实地调研滨河多次后，我发现大数楼盘都在给客户表现一种身份感，直到最近看了一个楼盘，它在身份感之外的人性化品质细节表现出一个楼盘独特的温度。 它就是青风公园。 2 了解东区的人知道，东区有个”神盘”海马公园，景观绿化在整个郑州堪称标杆。 当初为了打造真正的公园式社区，海马公园主动降容，小区建立了层次分明的公共空间与邻里空间，利用两大景观轴线和三大主题水景，打造出五重园林景观，特别是全冠移植的树木和大落差的坡地景观更是让人眼前一亮。 海马公园实拍图▲ 海马公园交付多年后，景观愈发郁郁葱葱，历久弥新，现在二手房价格以绝对的优势领先同片区。 而滨河国际新城的青风公园二期则是海马公园的升级之作。 走近青风公园，最让我震撼的首先是它的景观绿化。 青风公园二期绿化率46%，相当于小区一半的地面都做了景观。 小区从东大门进去后两侧是以全冠移植的胸径达到30cm的国槐作为迎宾礼仪，庄重大气。而穿过迎宾长廊，往里走是中央花园区，占地约4500㎡，相当于约11个篮球场的面积。 青风公园一期样板实拍▲ 青风公园二期采用的是围合式景观布局，整体布局规划有“两廊九院两中心”，且按照“坡、密、大、律、园”的标准来打造五重景观效果。 青风公园二期景观效果图▲ 除了令人印象深刻的景观打造，园区的细节上也做了非常人性化的设计。 比如不锈钢的一体化拖把池，绿化带边缘5公分宽的不锈钢水槽等，这些设计相比一般水泥现浇，更美观、环保、方便、耐用，一举多得。 青风公园拖把池▲
青风公园景观排水槽▲ 事实上，单从景观绿化和园区细节打造上来讲，青风公园已经是一流了。这是第一重震撼。 继续往里面走，看到车库的时候，惊艳了。 青风公园地下车库入口的顶部是一片星光。这种“满天星”的坡道吊顶，不仅照明更好，还营造出了满分的仪式感，这是郑州第一家。
青风公园一期地下车库样板实拍▲ 另外，如果仔细看，你会发现它的入口坡道使用的是纯石材的小方石，这种石材的减速效果和耐用程度比塑胶和金属材质的更好。 还有不得不提的导光管采光系统。
导光管工作原理示意图▲ 青风公园采用导光管系统，白天自然光导到地下照明，地下车库不显得压抑；晚上车库的灯光又通过导光管形成一座巨大且漂亮的地灯，丰富了园区景观。这种人性化的细节设计，达到了双向节能，双重美观的目的。
青风公园一期导光管工法展示▲ 除此之外，像这种魔鬼级别的细节体现在车库的方方面面。比如车行道采用彩色水磨石工艺、车位采用金刚沙地坪工艺，不同功能的管道分别涂色，设置人行安全隔离桩、暗藏式消防栓、定制版钢格下水道等都非常贴心。
青风公园一期地下车库样板实拍▲ 说实话，能把车库细节做到这种令人“哇”地一声的，在郑州还没发现第二家，即便是把北龙湖也纳入进来，青风公园也是郑州一流。这是青风公园给我的第二重震撼。 接下来，继续往里走，走进精装房里，惊喜更多。 在青风公园二期精装交付的房间里都配备有除霾系统。它的系统性除霾科技，大家也许都听说过。不过重点其实不在于“除霾”两个字，而在于“系统”两个字。
系统性除霾示意图▲ 青风公园在房屋设计之初，就根据户型和房子的不同结构，对送排风管道、送风口、排风口提前设计，施工时预留管道结构。这样能保证过滤后的洁净空气进入房间内，与排风的气流不交叉不混合。 同时，提高门窗气密性，封闭墙体空洞，竖井烟道风道设置止回阀，防止室内外空气交叉流动。 这样，每个房间都会形成一个科学的空气流场，房子源源不断呼入洁净空气的同时，又源源不断地排出室内的污浊空气。 因此，青风公园是中国第一家书面承诺将室内空气质量控制到美国一级标准的，用户按要求使用，可使室内PM2.5值稳定在35μg/m³以下（24小时平均值）。
所以它才敢将除霾效果写到合同里，这不仅是“中原首绿”，在全国也是唯一的。 青风公园精装房里像除霾系统一样可圈可点的精装细节有60余项，比如卫生间儿童踏板，壁挂马桶，厨房弧形双挡水一体橱柜台面，将踢脚线与传统电线相结合的移动插座等等，既创新又实用，让人感受到科技的温度。
儿童踏板▲ 能将具有前瞻性的科技感和琐碎生活场景如此融合贴切，这是青风公园带来的第三重震惊。 这3种震撼简单来说是3种感觉： 想看青山绿水不用逃回乡下老家了，园子里都有； 想呼吸一口新鲜空气不用逃到海南了，门窗一关就是另一个世界； 刮风下雨不用担心车库漏水或倒灌了，能踏实睡个安稳觉。 对，就是踏实！区别于滨河其他楼盘单纯的身份感，青风公园还多了一份有温度的踏实感，它还原了生活本来应该有的绿色、自然、放心。 3 以上主要是青风公园令人过目难忘的人性化品质细节，其实它的硬性条件在整个郑州改善楼盘里也非常优秀。 青风公园位于经开第十八大街和经南十二路交会处西南角，它距离3号线（在建）只有几百米，而且楼下就是11号线（规划中）和14号线（规划中）换乘站。
青风公园区位示意图▲ 它的容积率只有1.99，6栋高层住宅、8栋洋房，自带部分商业和幼儿园，非常方便。其中户型面积高层123平起步，洋房145平起步，采用分离式核心筒设计，保证有三到四面宽朝南，南北双阳台算是基本配置。
高层123㎡户型▲ 高层136㎡户型▲
洋房160㎡户型▲ 可以说即便抛开品质细节不讲，青风公园也是滨河新城区域内容积率最低、洋房比例最高、仅次于北龙湖的纯改善品质小区。 只不过这些方面，网上的公开信息大家都能查到，我们不再细说。因为相比较之下，从小处着眼，从细节处着眼，更能判断出一家开发商内里的气质和一个楼盘的真正价值。 据了解海马一直在实行一种“琢园计划”，针对已交房小区内不合理或者老化破损的设施进行改善升级，定期对道路、水景等翻新、维护，也许是多开辟一条路，也许是给电线杆换一个底座，事情虽小态度却在。 这种精益求精的态度也使得它的楼盘在二手房市场具有绝对竞争力。 在这个时代，我们看惯的是更高效的开发商，还有更加同质化的楼盘。它们擅长高周转，也擅长以奢华的配置去烘托楼盘，可以将开发溢价做到极致。 但青风公园让大家知道，世界上还有一种楼盘是着眼于绿色、健康、安全的人性化品质细节而打造的。它是克服行业发展惯性，对房子本身进行深入思考的结果。 也许，这就是青风公园特殊性的根源，也是它的破局之法。 |
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