作为近一亿人口的单核大省的省会城市，是仅次于深圳的最有潜力的城市之一，且城市框架不断拉大、年轻人不断涌入，让郑州更具腾飞的生命力——在提供强大的就业接纳能力的背后，是知名公司与企业的庞大聚集，进而让郑州成为中部新经济的代表。
而具体到一个企业，我们可以通过其寻找公司办公楼的经历，来窥测郑州办公市场的现状与变迁。
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作为近一亿人口的单核大省的省会城市，是仅次于深圳的最有潜力的城市之一，且城市框架不断拉大、年轻人不断涌入，让郑州更具腾飞的生命力——在提供强大的就业接纳能力的背后，是知名公司与企业的庞大聚集，进而让郑州成为中部新经济的代表。 而具体到一个企业，我们可以通过其寻找公司办公楼的经历，来窥测郑州办公市场的现状与变迁。 从经三路发家：郑州一公司老板的“前半生” 在15年前，经三路是郑州最早一批企业的办公聚集地，创造了逐年递增、排名靠前的GDP，捧红了无数个来掘金的企业和无数个白手起家的“郑漂”，本文故事的主人公孙立（化名）便是其中一个。 孙立今年42岁，是郑州某电子股份公司的老板，有自己的房产、豪车与企业，可以说已经进入了财务自由的阶层，经三路对于他而言，有着难以忘怀的记忆。“1999年，我来到郑州，当时先给别人打工，当时那个公司，就开在经三路的明鸿新城小区。当时的经三路，北边尚未打通，整个东风渠一带，都极其荒凉，晚上的时候都像个鬼区，没有人气。” 据孙立介绍，那个时候郑州，开公司的人很少，谁开了个公司，听起来就很牛逼的样子。“2002年左右，我开始自己创业，东区CBD在当时还没有开发，连起步期都不算，而经三路、农业路、花园路、金水路围合的省会行政区产生了大量中小型企业，其中又以经三路风头最盛。后来我把公司搬进了经三路上的金成国际广场，在当时经三路还是商住楼居多的情况下，金城国际广场算是最好的办公地了，交通便捷、设备先进，出去谈业务都很有面子。” 配套丰富是经三路的一个标配。比如附近有省实验中学，47中，9中，以及北面的7中，还有东风路上的轻工业学院、河南农业大学，人文气息浓厚的同时，还有皇宫大酒店、净雅大酒店、威尼斯水世界大酒店给商务人士做出差配套。 但是到了2017年，孙立发现经三路已经满足不了自己公司办公的需求。“我公司员工稍微起床晚点到了经三路往往无处停车，并且人行道被各式各样的电动车排满，非机动车道上停着长长的一排机动车，虽然乱停车，但大家也是被逼的;更让人着急的，是排队等电梯。经三路上的办公楼都比较落后，每栋楼只有3-4部电梯，根本不够用；员工每天吃午饭也是难题，叫外卖的话因为经三路上极其拥堵，往往要多等一个小时，自己出去不仅得挤电梯，再看看路边的小餐馆，都是人挤人，大夏天还得排队。” 孙立认为，经三路依旧满足了一部分企业的需求。成本低、生活便捷，附近餐饮店、公交线路密集，且周边原先城中村多，房租相对便宜。“毕竟上班的不全是老板，大部分还是员工，员工就必须考虑交通和租房问题。对于一些企业来说，如果到CBD，成本就会增加，必然压缩利润空间。” 不过，出于希望自己企业能够有更长足的发展，孙立开始放眼郑州，为自己公司寻找一个具备交通优势、资源配套丰富、办公更加先进便捷的办公场地。 为什么放弃东区CBD和高铁西广场的写字楼? “其实早在2009年，郑东新区CBD商务外环路一带出现的设施齐全、高端上档次的纯商务写字楼，渐渐成了一些企业的首选。”孙立说，“这两年，也有很多圈子里的朋友向我建议将公司开在东区。”的确，郑东新是全河南省的经济中心，区域价值和优势自不用多说，也是目前写字楼供应量最大、租金最多，东区CBD、高铁西广场、龙子湖湖心岛、北龙湖都有，但是目前而言，很多企业还是首选东区CBD和高铁区。 但是经过一番实地查看，孙立选择放弃了这两个热门区域。 管中窥豹，孙立的看法如下： A、作为一家公司，最宝贵的是员工，所以首先要满足员工的日常需求。比如交通，写字楼必须是地铁口，就餐吃饭一定要方便，电梯配比数量很重要，不能是每天上下班都为排队等电梯而烦恼，排队等电梯不仅影响上班准时性，也会消磨员工的心情，最后便是物业管理、空调维护、停车位以及装修品质。针对这几个条件，首先孙立把CBD商务内外环的东半边，也就是东环全部放弃，因为这里商铺炮灰很严重，并且每当有会展时，这里极其堵车。 B、而CBD内环西环，除了丹尼斯1天地到7天地吃饭最方便外，其余已经被热干面店、拉面店、凉皮店、沙县小吃所占据，直接拉低了写字楼的档次。 C、即便在东区CBD西环选择写字楼，但是可供选择的范围真的没多少，像伟业财智、龙湖大厦、五行嘉园等住宅办公楼档次很低，入不了孙立的眼，其他的上东国际、商会大厦等写字楼大堂、电梯、过道等亦落后而老旧，与外观不符；查看下来，也就民生银行大厦、世博大厦、中心银行大厦能够算得上有品质，虽然电梯配比问题也都比较严重，但孙立还是准备选择在这里，但是等了一个月，这三家写字楼都没有空房子。 其他东区CBD写字楼，要么物业安保很差，保安就是老大爷，要么楼下商业非常低端，要么距离地铁口很远。 D、自2013年绿地之窗交房开始，高铁西广场交房的写字楼越来越多，如升龙广场、凯利国际中心、建正东方中心、亚新广场，此外，整个西广场总共有30座大约200-250万方的写字楼供应量。注意，这仅仅还是西广场，还不包括宝能千亿签约的高铁东广场。所以，高铁西广场办公氛围是好的，但是写字楼供应量超出了企业增长的速度。目前高铁西广场的写字楼空置率是很大的，比如升龙广场，其他写字楼要么物业差，要么价格离谱。 E、加上高铁西广场商业都是分割销售，缺乏统一的招商管理，导致自身商业招商情况很不理想，空置率很高，周边的生活配套匮乏，仅仅只能够满足员工吃饭，员工租房的话可以选择的小区很少，无非就是海马公园、中豪汇景湾等三四个小区。 出于长期研究郑州房市的原因，孙立问我选择办公地点的建议。我的看法是：郑州的写字楼库存很大，已经是一片红海，并且流通性差，去化周期长，买的不对就掉坑里了，郑州也缺乏运营5A写字楼的人才和经验，导致运营写字楼时往往出现短板，鉴于此建议选择独栋办公墅院。 另一方面，在区域选择上，除了金水CBD、东区CBD、龙子湖湖心岛、高铁区核心外，航空港区一定要谨慎，其他新区也最好不要碰，与之相比可以选择高新区。 鉴于此，孙立目前重点在了解高新区美立方项目，我们来看下他对这个项目以及项目所在区域的价值解读。 未来已来：高新新城成下一个企业办公风口 高新区由西部高新新城、中部的现有建成区、北部生态产业区和西流湖休闲创意区组成，面积近66平方公里，从1991年被国务院批准为国家级高新区已来，已经逐渐发展为河南省、郑州市发展高新技术产业的核心区域，区内高新技术企业累计达到499家，占全省的30%;高新技术产品累计达到795种，占全省的21%;获得国家、省、市级科技奖励100多项，是全省科技成果转化的主要基地。 2016年3月30日，国务院召开常务会议，决定新设3个国家自主创新示范区，河南郑洛新国家级自主创新示范区就是其中之一。 如今，高新区作为河南郑洛新国家级自主创新示范区核心，扎堆分布着数十个成熟的产业园，新的产业园区也在如火如荼地建设中。这些产业园区将共同构成郑州高新科技产业区，郑州高新城的雏形已现，年产值达数亿元的产业集群呼之欲出。而其中高新新城将被打造成为“郑州高新城”的核心组团，使其成为“产城融合、宜居宜业”的示范区域。 此时，人们不免提出疑问：这样一座新城的优势在哪里? 孙立通过开车实地了解，认为—— ►高新新城片区立体路网纵横交错，科学大道无缝接驳西绕城高速、西四环、西三环和京广快速路，5分钟车程接驳连霍高速、陇海快速路，火车站、高铁站、机场无忧畅达。地铁1号线延长线、地铁8号线和BRT快速公交线正在规划或施工，交通路网不断完善，与主城区之间衔接的更加紧密。 ►政府为了推进高新新城的快速发展，陆续引进了郑州烟草研究院、华晶超硬材料实验室、中国船舶重工集团公司第713研究所等权威科研院所，为区域发展提供技术支持和保障。 ►区域内聚集了郑州大学、工业大学、轻工业学院、信息工程大学四所知名高校，每年毕业研究生近3万人，人才涉及新材料、机械、电气工程、电子信息等方面。这为高新区提供了大量的高知识人才资源，成就亮丽人文风景线。 ►附近还拥有着125000㎡的人工湖“天健湖”和面积约310000㎡的天然水系“天德湖”，绿地水域用地占比超24.6%，超过200万㎡的滨水公园。目前，天健湖公园和天德湖公园都已对外开放。其中天健湖公园位于高新区大数据产业园规划核心区，属于区级公园，占地约900亩，其中水域面积约300亩，日后将成为IT产业园的滨水标志性景观，对于改善周边的生态环境和产业人居环境，塑造IT产业园乃至高新区优美、高品质的城市空间形象。 ►目前在高新新城的各大产业园中，以互联网、文化创意、高新技术公司居多，提到产业创新，就不得不提到郑洛新自主创新示范区。作为国字号示范区，将以郑州、洛阳、新乡三个国家高新区作为核心区，举全省之力将其建设成为具有较强辐射能力和核心竞争力的创新高地。而高新区毫无疑问地将成为这一创新高地的核心，高新新城承载着高新区未来自住创新发展的重任，任务重大，前途远大。 “我挺看好美立方，准备选择把公司放在这里办公”孙立说，“美立方项目紧邻科学大道，扼守高新新城“大数据产业园”和规划“千亿科技城”发展前沿，依托高新区科技资源密集的优势，逐渐形成覆盖科技创新全链条产业发展的创新型产业聚集区。”更让他感到惊艳的是，美立方聘请德国知名公司维思平打造新一代低密商务墅院，创意办公街区，筑全能产业园区，助推企业与时俱进。 我们通过孙立的讲述，全面解密美立方—— 美立方项目，位于高新区与创新大道交汇处，是美景集团为促进高新新城片区产业发展，服务高新企业发展需求，园区以380-680㎡生态办公独栋为主，规划建设的一座集办公独栋、商务街区、综合配套为一体的低密生态总部办公园区。 园区产业定位以云计算、大数据、互联网+等产业为主导，辐射新能源、电子商务、生物医药等高新技术企业及上下游产业的综合型产业园区。 A、作为本土代表性地产开发商美景集团，一直是低调而有品位，崇尚中国风的礼韵文化，每一次出手都显的不凡。回溯过往，从最开始的美景鸿城，到美景菩提、美景鸿城开始，便形成了独有的中国风。 与万科合作后，几年之内连续开发了万科美景龙堂、万科美景魅力之城、万科城数个项目，以及2017年的万科美景世玠，美景美地麟洲以及美景芳华，美景麟起城、郑地美景东望、美景素心园、美创国际科技产业园亦都是郑州房产业内的精品。此次美景以“美立方”命名，以创造性的园区命名方式来区别于生产、加工、制造为主的传统工业产业园区，借助“美立方”形象的多面性来传递园区创意、集合的产业发展定位。 打造的美立方，不只是满足企业办公的建筑驱壳，园区秉承“规划建筑为辅、运营服务为主”的产业园区建设理念，注重在建设高品质独栋办公空间的基础上，为入园企业提供全方位的企业发展增值服务。 B、独栋产品的绿化率一般都比较高，更加生态有氧，并且景观规划空间很大，由此让企业员工享受低密、生态、花园式的办公环境。美立方绿化率高达35%，并且打造45米宽园区景观中轴， 45㎡中央商务休闲景观广场与50米市政景观带自然融合，缔造高新新城30000平米环形生态景观长廊。 值得一提的是，项目一期率先响应政府海绵城市设计要求，采用屋顶绿化和海绵城市景观设计方案，将园区内部景观与生态水循环相结合，打造立体式景观系统。 C、不仅低密，而且性价比很高。美立方作为最低密合院办公独栋园区，商务双拼和办公独栋，4.5米首层层高， 8.1米挑高大堂，品牌电梯，还有露台赠送，户户私家庭院。由此彰显企业文化、品牌、形象。其中，办公独栋以石材、面砖、金属三大立面材质与米黄、灰白、学院红等六大立面色系的搭配，对位企业骨子里的与众不同。 D、美立方将建筑与街区的双重围合，实现每栋建筑独立形象展示界面，10米宽商务景观街区，在各建筑组团间纵横交错，整体以开放的姿态助力企业发展纵横捭阖。 E、作为独栋办公墅院，美立方注重商务配套设计，园区沿中央景观轴以榕树为原型，精心设计“榕树”会客厅、“创立方”服务中心等特色建筑。 F、美立方联合腾讯、天基人才网、豫博基金、天风证券等知名服务企业，构筑五大云服务体系，为入园企业提供涵盖技术、金融融资、人力资源等多元化的企业发展服务，打破壁垒，打造企业发展一站式的综合服务体系。其中，五大云服务包含以一站式企业服务托管的云秘书、以全能商务服务代办的云管家、以多元化商务配套空间的云空间、以高效办公云服务的云办公、以低密生态健康环境的云健康。 2017年9月22日，美立方招商示范区举办了园区服务联盟签约暨招商示范区开园仪式。目前，美立方入驻企业已达数十家，园区实景也已正式对外开放。 最后，孙立对我说，“郑州在升级，区域在升级，产业在升级，开发商在升级，办公物业在升级，我们思想更要升级。在我经过一系列思考和考虑之后，认为美立方的确是我想要的办公地。” 美立方作为高新区大数据产业园首批启动的骨干项目之一，目标不只是满足企业办公的建筑驱壳，园区秉承“规划建筑为辅、运营服务为主”的产业园区建设理念，注重在建设高品质独栋办公空间的基础上，为入园企业提供全方位的企业发展增值服务。 在高新新城日益成为企业创新高地的风口时，以美立方为代表的新一代创新性独栋办公区，共同满足广大企业在新时代中的新需求。 下一个风口已来，你还等什么? 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