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2017年12月23日-24日，时至年末岁尾，平安夜的钟声即将敲响圣诞节的来临，而与此同时还有郑州房市一系列事件带给我们的扑朔离迷。作为全省省会、国家中心城市的郑州，在今年经历了史上多轮严厉调控，归根结底在于一个“限”字：限购、限贷、限签、限价、限行，彰显的是政府力量在市场中的调控作用。 但郑州房市开盘依旧火爆是大家公认的事实，人才引进的优惠政策在某种程度上增加了房票，而房企年底不顾一切地冲刺业绩，更让品牌品质楼盘、性价比楼盘去化率依旧可观。且市场降温之下，临近2018年年初银行放贷形势有所缓解，故而部分楼盘又曝出所有房源价格将统一上调的决定，乃至购房优惠不予保留，一时间让坊间热议。 我们先来看本周的开盘点评，再来讨论部分楼盘涨价以及部分楼盘维权事件带给我们的警示。 1、10大楼盘齐开，你买了哪一个，是否划算? 本周六、周末郑州房市十大楼盘开盘，在此仅点评主要楼盘。 ➤万科美景世玠 这个万科在郑州的标杆项目，备受关注。这个郑纺机地王，从2016吹响郑州房价号角，到如今以万科美景世玠入市开盘，一举一动备受瞩目。 万科美景世玠黄河路南阳路，价格会是多少呢? 我们先来看项目周边，金水区部分二手房的价格，英地天骄华庭2.8万/平，正弘蓝堡湾2.2万/平，河南机电学校家属院2.3万/平，金水万达住宅2万/平……无独有偶，万科美景世玠项目占地约93亩，共规划有13栋住宅和一处幼儿园，住宅方面是由3栋34层高层和10栋4—11层的洋房组成，即“高低配”组合，本次开1栋高层、6栋洋房，共计528套房源，其中高层是3#，洋房是9#、12#、15#、5#、10#、11#; 最终成交均价为高层带装修20000-23000元/平，洋房标准层25000-29000元/平，洋房顶复比标准层贵15%左右，洋房一楼带院30000-35000元/平。 配套方面，万科美景世玠是地铁3号线和地铁5号线的交汇站口，项目处于双地铁交汇处的位置;景观规划设计上保留了法桐大道和苏式洋楼，同时项目东侧自建2万㎡社区公园，东南侧还有万科承建的三角市政公园，上世纪风情与现代公园交相辉映，此外小区内部还规划一所12班制幼儿园，红酒咖啡、私人宴会、恒温泳池健身三大会所。 在产品打造上，万科让美景世玠不设底商，高层和洋房的外部基座采用干挂石材，基座以上部分采用的是仿石涂料;户型面积定位准确，以128平米-168平米的主力户型，锁定主城区中产阶层，适合首次改善及二次改善的人群，户型方正也敞亮。与成品房趋势一样，世玠项目采用精装修交付，其中洋房精装标准颇为高端，除了配置中央空调、除霾新风系统、净水系统以及地暖。另外，在选用厨电、卫浴、门窗门锁、中央空调等品牌时，也采取了一线品牌。 ➤鑫苑国际新城 鑫苑国际新城算是郑州目前少有三环边(内)上的千亩大盘，距离市中心很近，相比管南片区的绿都紫荆华庭、绿都澜湾、正商中州城、永威城等项目，鑫苑位置最好。 12月23日鑫苑国际新城开盘战绩：原本周五晚上开盘的鑫苑临时决定将开盘挪到了周六，本次开盘的是A地块5栋房源，户型面积为89-145㎡以及B地块2栋55-89㎡房源，共计1529套去化1200套，去化率78%，成交均价为14000元/平。 鑫苑国际新城最大的交通优势就是地铁，地铁2号线一期已经通车，而其中花寨站、南三环站出口都在鑫苑地块之内，其中距离花寨站只有300米左右，属于非常标准的双地铁盘，后期增值空间也大。除了地铁，鑫苑地块的北侧长江路，东侧紫寰路，南侧南三环，均有BRT站台以及普通公交线路途经停靠，可以说公共交通还是较为便利的。 客观地说，目前鑫苑国际新城周边的商业还是比较贫瘠的。 不过，项目西南角的橄榄城新公馆配套的城市广场，涵盖影城、超市、百货、快餐、银行，业态丰富。此外，按照大体量项目，住宅先卖，商业后行的习惯，鑫苑国际新城未来交房后，自身规划的57万方商业配套，其中集中商业7万方也会投入使用，到了那时业主购物会更加方便。 鑫苑的楼盘不缺乏引进名校，国际新城也不例外，据说正在谈名校，如果能够落地，对于此盘而言又是加分一项。 综合来看的话，鑫苑国际新城属于管南片区的千亩大盘，三环内、双地铁、13500的均价曾在7月份带头夯实管南均价，如今年底最后一次开盘以最新14000元的均价，再次引领了管南。有不少人一直不喜欢管南，但这里交通区位优势不用多说，再加上都是品牌品质大盘，自身配套十分可观，这个区域在过去两年涨价一直颇为缓慢，直至现在也比惠济大北区、高新区的价格便宜，但也该到起飞的时间了。 如果这里不起飞，难道平原新区、郑北新区起飞? 对于注重地段、通勤时间的刚需购房者，鑫苑国际新城无疑具有很大的吸引力。 但另外也需注意的是，该项目的高容积率、社区底商等因素，对于追求良好居住舒适度的购房者，可以再冷静斟酌。 ➤海马公园 一位海马公园的业主曾对笔者说，“这两年郑州房市中，如果非要说一个房产投资的标准案例，无疑，非海马公园莫属。”事实也的确如此，当去年其他区域涨价3000元/平，海马公园几乎翻了一番。 作为高铁高端住宅项目的领导者，海马公园的亮点一直都是可圈可点的，海马在郑州地产圈也是树立了良好的口碑，具有一定知名度，在郑州经开滨河国际新城、郑东新区北龙湖均有布局。 12月22日，海马公园5期开盘战绩：此次开盘推出5期2#推出90㎡两房，共计50套，最终全部售罄，成交均价23000-24000元/平，全款的话有优惠。此次与其今年8月5期4#楼开盘一样，同为清盘，但价格相比之前的18500-20500元/平，上涨不少，自住没问题，但目前这样的价位已经不适合再跟进投资了。 海马公园位于郑东新区东风南路与福禄路交汇处东150米，优势也很明显，比如楼盘所在的区位，对于这样一个商务办公区域，出现一个海马公园这样的住宅，自然稀缺，一直备受关注，产品从外观景观到细节都深受业主追捧。 总结一下，海马公园的项目优势点： A、地段价值凸显，高铁片区房源本来就少，缺乏竞品; B、三条地铁线环绕，出行方便; C、普惠路第二幼儿园、普惠路小学、郑东新区实验学校，101中学，老管家物业服务，轻松实现四点半课堂; D、地下三层阳光停车，1:2超高车位配比; E、小区整体配套健全，生活方便; 笔者预计，未来海马公园的房价还会继续上涨，郑东新区的房子无论是保值还是增值都是高于其他区域。 ➤正商系 正商在郑州市场上一直低调务实地前行，属于中国房企50强，2017中国房企成长速度10强，河南房企前3强，拥有2家上市公司，其一是香港主板上市公司正恒国际控股，另一家是美国纽交所上市公司GMRE，是全球医疗房地产投资信托公司;同时正商现在是郑州银行的第三大股东，从一个开发商的综合实力而言，正商操盘能力比其他开发商要好。 正商这两年一直致力于“品质提升”，也陆续有了一定成果，先是正商城和正商华钻的顺利交房，北龙湖的正商善水上境也被评为诚意之作。本周六、周末正商四盘同开，价值几何? 正商智慧城 智慧城在新郑快速路南，到郑州也比较便捷，配套有外国语中学、紫荆山路快也已经打通，临近南水北调运河、十七里河和十八里河，正商在这个项目的选材、施工、用料方面纷纷升级，这是一种进步的表现。 正商河峪洲 正商·河峪洲位于惠济区江山路与沿黄快速路交会处西1000米路南，项目总规划近万亩，首批地块是1300多亩，开发第一期总占地140多亩，建筑面积约26万方，首期由18栋建筑面积约88-141㎡洋房、4栋建筑面积约88-114㎡高层组成，总户数近1700户，新亚洲建筑风格，全线产品精装修。 项目有两条地铁线穿过，地铁3号线的延长线是终点站和规划中的地铁18号线;配套方面，河峪洲项目内自建超百亩的大型体育公园，自建篮球场、足球场、羽毛球、乒乓球场和社区内部公共游泳池等。 此外，该项目还自建多所幼儿园、3所小学、3所初中、1所高中，首期地块就配建有一所2430㎡九个班的幼儿园，社区北门口就是一所初中，东门口就是小学，南门口是高中。项目重点引进河南省实验小学(隶属省教育厅直接管理的公立重点小学)，另外在正商河峪洲社区门口，规划的河洲风情商业街将引进银行金融、特色餐饮、服装、康体美容、孕婴用品等品牌店。 正商启盛华庭 对于动辄就是千亩大盘的正商而言，启盛华庭是个少有的小楼盘，占地12亩，容积率3.5，规划了两栋33层住宅楼和一所3层幼儿园，户型面积为84㎡两房、102㎡三房129㎡四房，其中84平米的两房设计空间阔绰，客厅主卧朝南，次卧靠采光井，但相比目前郑州市场上那么多的89平米小三房，这样面积段的两房或许颇难成为主流选择。 正商中州城 正商中州城总占地404亩，一期、二期已经售罄，自三期以大户型为主打，偏改善以来，引入7米挑高入户大堂、无机房双回路电梯和5重景观之类等提升品质。 随着南水北调工程通水和地铁2号线开通，三环内土地稀缺和刚需购买力的外溢，管城区南三环与郑新公路片区，正商中州城等大盘有这不可替代的优势，但区域目前配套较少，周边大量物流和仓储基地的存在，居住氛围在某种程度上被拉低的现象，也是存在的。 ➤奥兰和园 12月23日，奥兰和园开盘战绩:推出3#楼户型面积区间为115-176㎡的房源，共计106套，最终全部清盘，成交均价在15000元/平。 管城城东路与陇海路向南500米路东，是奥兰和园的项目所在地，从位置上来看的话，属于郑州三环内稀缺房源，并且距离地铁2号线和5线都是比较近的，周边生活配套成熟而齐全，不过虽然周边有二里岗小学和五里堡小学，但楼盘并不属于学区房——占地70亩，共计8栋楼，其中7栋为商品房栋为公租房，去年5#、3#、9#楼以成交均价12000元/平开盘，全部清盘，可见其火热程度。 这个小区10#楼王是22层之外，其余全为27层的高层住宅，没有底商，且规划了一个幼儿园。 奥兰和园开发商为本地国企，河南高速地产，五证齐全，建筑质量应该有保证，但产品和户型往往大多中规中矩，和英地金台府邸一样，国企的产品就是中规中矩，奥兰和园周边基本没有竞品，康桥知园和金地铂悦已经开过盘，不足为惧。 奥兰和园的户型都为100㎡的大户型，对于想在该区域改善置业的人群而言，的确不得不关注这个稀缺楼盘。 2、郑州新一轮涨价正在袭来：一场虚张声势而已 今天，笔者朋友圈里关于部分楼盘的涨价信息不绝于缕，很有可能是年末为了冲刺业绩，涨价促销，谁让购房者普遍是买涨不买跌的心里呢?! 对此，笔者的看法是，郑州部分楼盘宣布房源价格统一上调，背后原因当具体分析，郑州房市主流依然会稳字当头，你以为那么多调控政策都是摆设?出现的大概率事件无非是微调的、间接地放松一点点。 为了年末业绩冲刺，开发商虚张声势地涨价，以此通过买涨不买跌地心理虚张声势，进而逼定客户而已，不过是雕虫小技尔！ 各位切勿中了圈套！ 对于以此而喧嚣郑州新一轮涨价就要来临，忽悠别人买房的置业顾问，我只想对你们说一千万个干！你们是唯恐天下不乱！公然违背当下政府调控精神，请自行打脸一万下！ 可是，让笔者感到不理解的是，部分品牌房企涨价也就算了，一些如源升金锣湾这样的垃圾盘也涨价，真是不知哪里来的自信，该盘属于刚需中的刚需，年中曝光因交房质量而维权，对待此盘需谨慎。 3、维权事件：锦艺四季城与唯棠 ➤锦艺金水湾一期业主维权 在过去，我们往往提起锦艺国际华都就会认为这是西区少有标杆性楼盘，所以在锦艺四季城、锦艺金水湾相继在惠济北区、金水北区入市之后，都期待它们能够成为下一个标杆。可是，现实情况是，我们被打脸了。在2017年1月锦艺四季城维权之后，12月锦艺金水湾也被维权——真是难为它们能够如此前后呼应，相得益彰。 没有封闭的通风连廊、继大白墙之后的大黄墙，让购房业主们仿佛已经看到，在不久的将来，小区“墙体变得泛潮、脱落、肮脏”，那没有瓷砖和吊顶的走廊，直至年末也没有做的小区绿化，部分地方根本不符合建筑规划，更不要提当初说的小区内部的休闲娱乐配置，而距离交房已经不到10天，是配备了多少工人加班加点的赶工，如此赶工之下品质质量是否能够得到保证? 但凡锦艺的楼盘，学校+商业的配置是一贯特色，但是具体到金水湾，中科大幼儿园何时招生，金桂小学、中学与文化路一小的关系究竟如何，什么时候能够入学，锦艺一直没有做出详细说明。 12月2日，锦艺地产官微发布致一期业主公开信，对部分问题做出了官方解释的，但从文章评论区中筛选的留言来看，属于业主的留言极少，及时回应业主的问题是好的，但也应该让业主发声，改善升级品质才对。 如此这般，难免交房那天再次维权。 给我们的警示：我们欢迎干事的房企，警惕只顾既赚了钱品质还要坑你一把的放弃。 ➤唯棠售楼部被砸 2017年3月份，笔者就对此盘的严重风险性进行过报道。12月3日，唯棠售楼部被砸。 “三环内，西流湖畔，8×××元火爆销售中。”2016年9月，位于西三环西流湖路口东侧的唯棠项目售楼部给出这样的广告标语，根据置业顾问称，该项目一共有6栋楼，在售的91平方米的小三房均价9500元/平方米，85平方米的两居室均价9400元/平方米，但该项目五证都没有。 一位知情人士透露，“唯棠这个楼盘早在2014年8月，就以“西郡80派”为名对外公开宣传，并通过电商开展排号工作并收取认筹费，交5000元认筹费抵扣一定的购房款。当时项目土方开挖工程停滞不前，开发商资金链紧张，不能及时支付销售代理公司服务费，甚至连位于秦岭路冉屯路口的售楼部租金都交不上了。” 最终，在2014年11月份，项目暂停，售楼部关闭，并对交纳认筹费的近百组客户进行了退款。项目搁置一年多，2016年，趁着郑州房地产市场火热的东风，该项目死灰复燃，更名为唯棠，又开始了宣传、认筹。而在郑州市国土资源局，一位工作人员查询土地信息查询系统后确认，查询不到唯棠的“国有土地使用证”登记信息。 但奇葩的是，唯棠这个楼盘凭借去年郑州房市行情死灰复燃，公开出售，而其开发商河南豪德天下置业有限公司的股东，是三个法人股东，在洛阳和开封都有分公司，其开发的项目无一例外都是烂尾。 所以，烂尾专业户的房子，能不能买?如今售楼部被砸，在笔者意料之中。 可怜的购房者，与虎谋皮，并且还是个五证没有的老虎，被当做肉中食，被骗套牢…… 后记 回顾本周的事件，笔者的看法是这样的—— 就郑州房市本周开盘整体去化情况来看，品牌品质楼盘依旧去化火爆，当然这里面也有部分楼盘是因为蓄客周期长所产生的清盘效果，而对于购房者而言，认为某个楼盘有足够性价比，比用且能够给生活带去便捷和品质，以及未来的增值，便会入手，房市中的购买力与购买热情，依然强大。 今天疯传的部分楼盘涨价，不必大惊小怪，开发商打的算盘是涨个千儿八百的，也许暗地里再给你优惠几个点，这样一来等于没涨。为什么开发商这么干？以买涨不买跌的心里来逼定你整个客户呗！ 关于维权，近期还有很多，无一例外都是品质问题，我们在苛责开发商时，也要理性看待维权。还是选择大品牌的楼盘，即便出现问题，至少会尽快出面解决问题，而不要贪图便宜选择唯棠那样的开发商，现在出了这档子事儿，什么时候解决还尚未可知。 2017年郑州房产市场限购、限贷，市场趋于整体平稳，但不少购房者的钱袋子依然想花在房子上，对此刚需群体遇见合适房源，可以立即入手，因为刚需怕房价再涨——输不起，我理解，但务必好好选择，不能急了眼。
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