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何为笋盘?即自住和投资兼备，具有明显升值潜力的纯新首开盘。 诚然，迄今郑州房市在严密的调控中已经度过一年有余，虽说刚需和投资客都在持币观望，但部分关注度超高的楼盘去化依旧居高不下;当然了，从基本面上来审视的话，处于平稳期乃至下行期，但往往能够出现令人惊喜的笋盘。但关键是，能否掌握“挖笋”的方法，在众多购房板块和楼盘中挖到笋盘，需要眼光、技巧、资金等各方面的条件。 笔者有一个朋友，此公早年毕业于财经政法大学房地产专业，此后的14年里辗转于代理公司、本土房企、外来一线企业，始终从事市场客户研究、前期定位和产品研究等相关地产前期工作;因人至中年，其身材体型逐渐肥圆，开口一说话就是笑眯眯，待人宽和，又对于购房之方法又往往很有角度和见解，头脑灵活、观察力强，很像港剧《创世纪》里的叶荣添，所以在此文中我们就姑且称之为“阿荣”。 近期，笔者得知阿荣从目前的一家房产公司离职，离去下一个房企上任还有一个过渡期，趁其有时间笔者约他出来，就“当下郑州，哪里有笋盘”的问题和他讨论。因其居住在东区，我们便约在了东区一个茶馆——将手里黑色的Iphone 8plus放在桌上，品一口云南大益普洱，然后笔者便听到了一段关于“如何在楼市平稳期，精准挖到笋盘”的实操经历…… 今日真实整理，以期对广大读者带来有益的帮助。 ——是为前言 阿荣一直喜欢围绕郑州东部区域看房，不仅仅局限于郑东新区，而是整个郑州的东部，比如金水区的东城区、老经开、郑东新区所有范围，因为东部一直是郑州房产最热、配套最成熟、新房潜力大、二手房价格贵的区域。 “从2002年借钱买了金水区英协花园、到2007年买了老东区的绿城百合，再到2015年高铁片区的海马公园，阿荣以自己敏锐的眼光和判断，让自己成为郑州房地产投资的活教材，“那个时候我在购房的时候，金成这个地产商还在，大玉米晚上还没有熠熠发光”，同时也证明了一个铁律：购房还是选择郑州东部区域，当郑州房市火爆行情来临的时候，东部区域的涨幅绝大大于其他板块的涨幅。 谈及如何挖笋，“我的做法是主动出击，笋盘不会自己跑到你的视野，要多了解信息多思考，先圈定购房板块再开始找，同时拥有很多中介、置业顾问的微信，总能够第一时间获取房源信息，说白了他们充当‘线人’的角色，请他们留意哪家房子要出售，立刻通知他;然后自己筛选是真笋盘还是假笋盘，实地去看一看才放心，因为有的楼盘或有采光问题或有户型不合理问题，总之会有这样那样的缺陷，这些都不能称之为笋盘。而和卖家谈的时候我一方面表示出买房的诚意，一方面又咬住低价格不放，慢慢与对方磨，因已得到‘线人'的情报，卖家其实急于放盘出手”，阿荣告诉笔者，“在僵持之中，我还想出了一个绝招，就是请来一班朋友不断看房，而且所开的价格却是一个比一个低，卖家也就对自己房子的价值也怀疑起来。终于，卖家还是选择与我成交。” “当然，人们觉得一定要是低于同片区楼盘市场价的房子才是笋盘，其实一个片区将在未来5年会有大的发展，楼盘自身品牌和品质也可以，且具有稀缺性特色，价格合理，也是笋盘，自住可以亦有投资潜力”，阿荣认为，“目前的郑州东部区域，老经开绝对是一个适合淘笋的地方。” 笔者询问为何，阿荣点燃一支香烟，吸着烟思索片刻，“咱们先看下目前郑州东部区域各板块的实际情况吧”。 如今，金水区的东城板块基本上只有二手房，分为1982-2002年、2003-2010年、2011-2017年三个时间段的房源，房价比其他板块要高一些，但已经不存在笋盘，就是投资，不少溢价过高的二手房也不适合入手。而郑东新区可以说是集万千宠爱于一身： CBD板块是最早的引爆之地，曾经的绿城百合、联盟新城、绿地老街造就了经典的投资神话，由内环、外环组成的城市环形建筑群，囊括办公、商务、休闲、住宅、观光等功能;寸土寸金的高铁西广场板块，附近更有地铁1号线、3号线、5号线等形成的密集地铁网络，交通区位优势明显，更是商务办公写字楼群已经成型，对人口流入虹吸效应明显;还有新贵之地北龙湖，政策规划顶级不必多说，清华附中郑东学校、金融岛、龙湖新天地等最强配套进驻，全面提升板块价值。 ——“即便如此，我还是更看好同属于郑州东部区域的老经开板块”，阿荣说道，“郑东新区三个板块互为犄角、互为催熟，且在自贸区的良好契机下，与经开区、航空港区共同成为红利叠加之处，是推动郑州发展的下一轮核心动力。港区就不说了，是个孤岛式的新城，受东区带动很小，目前仅适合自住，而郑东新区本身新房就少，CBD板块住宅用地基本没有，高铁西广场板块海马公园在售房源溢价过高、建业天筑价格高企、英地金台府邸开盘未知且品质中庸、物业一般，北龙湖是一个不考虑投资价值的地方，白沙绿博又路途遥远……那么，目前就应该锁定老经开板块。” “所以，相对于滨河新城的概念性炒作，我本人更看好老经开板块居住的便捷性和成熟性，在经开区区委一再鼓励“退二进三”的基调下，第八大街以西区域基建的成熟性与东区的贯达性，使得未来大有可为”。 在2012年的时候，阿荣来到经开区，那个时候包括老荣在内的不少市民都认为，经开区还是一个颇为陌生的新区，宽阔的道路、不错的整体绿化、商业教育资源的缺乏、公司厂房的林立，从一开始已经注定了是一个以工业为主要属性的区域，大牌房企还没有进入，只有经开区第一代商品房小区，虽然人气不旺，但也环境静谧。 经开区热度的急速上升，得益于2012年5月，经开区与中建七局签署合作协议进行滨河国际新城一级开发，从此以后康桥、绿地、海马青风、亚新、正商、碧桂园、中海、融侨陆续进入，尤其是地王的出现为这一新板块积累起相当的人气和关注度。不断走高的楼盘价格，让这里在备受关注的同时，也备受非议——对于自住兼具投资的双重需求的购房群体而言，无疑更喜欢经开老城区板块。 从片区的方位来说，老经开板块属于郑州三环内的主城区，与郑东新区是邻居，并称为“大东区”范围内，航海路是贯穿其东西方向的主干道，经开第三大街连接黄河南路、经开第八大街连接东风南路接轨郑东新区——从城市方位上来看，老经开板块往北是郑东新区CBD、高铁板块，往西是管城环内板块，往东是白沙板块，往南是大热的滨河国际新城、航空港区，通向四方——尤其是与郑东新区的连接，两者之间只有陇海快速路一路之隔，距离CBD板块6公里，距离高铁板块仅4公里。 “当然了，看购房板块要有高度。郑州要建设国家中心城市，同时郑州作为国家一带一路发展线上的重要节点，在此大背景下，国家对郑州势必有更高的发展要求和标准。而河南自贸区郑州片区的设立，势必将让老经开板块成为除了郑东新区以外，郑州经济发展的重要引擎动力，后期发展的潜力更加不可估量”阿荣继续说，“也许过去相比郑东新区，老经开板块的建设慢了下来，但现在政策红利、地缘优势已经让其地位凸显出来，已经阻挡不住资本的进入，比如全国性品牌房企阳光城集团、碧桂园、绿地、华润，以及本土康桥、美景都已进驻。” 与此同时，老经开板块直接享受东区发展带来的外溢红利： 交通方面，机场高速、环城高速、中州大道等环绕临近，地铁5号线途径航海路和经开第十大街，3号线二期途径经开主城区和经开滨河国际新城，11号线则是途径经开主城区和航空港区，这3条地铁线路可以说是接下来老经开发展的王牌; 生活配套上，中原福塔、航海体育场、丹尼斯百货、郑州中医骨伤病医院、郑州市第七人民医院、中国建设银行、郑州银行等集中分布； 但，每年老经开板块住宅供应量很少，在郑州八大区域排最末，与之对应的是物以稀为贵——老经开目前的新房在售和二手房数量都很少，比如二手房有亚太花园、好望角、远大理想城、青青美庐、东方金典、格林度假山庄、绿地·海珀兰轩等，二手房单价从1.5万-2万/平不等;而新房价格也不低，如果不是因为限价，高层价格在2万/平是很轻松的。 “老经开板块正在发生巨大变化。2018年经开区继续大手笔投入，经开八大街开始大规模拓宽，和东风南路完美接轨，双向八车道加上绿化天堑变通途。老经开片区电线也马上动工入地;同时，因为不可复制的的区位决定了老经开板块未来5年会有大发展，交通便捷性大大提高，四横四纵贯穿东西南北，且商业配套将会兴起，将有效提升自住舒适度、便捷性”阿荣说，“另外我还是那句话，板块正在成熟前买房是投资，全部成熟价格彻底涨上来了，那叫接盘侠”。 针对老经开板块还未开盘的纯新楼盘，除了阳光城·檀悦之外，还有其他吗?“对，老经开板块，新房在售房源上，纯新盘首开更少，而充分了解完阳光城·檀悦的方方面面后，我认为更不应该错过”阿荣熄灭了烟头，颇为认真地说。 作为浸淫郑州房产市场多年的阿荣，一直关注土拍动态，“从如今的郑州土拍市场上来看，每一次土拍都能引发关注”，老荣一边回忆一边说，“回想2016年9月，檀悦所在的商业+住宅的综合地块，经多方大佬多轮争夺，最终被阳光城集团斩获。此地块的准入条件十分苛刻，‘强调商业自持不低于9万㎡，这种条件不仅考验开发商资金能力，更多是考验商业运营管理和综合体开发经验’阳光城集团既然敢拿，势必是因为具备着充足的实力以及对住宅、商业运营的信心在握。” 曾经多少房企因为9万方的自持商业没有敢下手，阳光城集团是否能够给予经开区一个漂亮的答卷呢? 刚刚过去的3月31日，阳光天地商业中心品牌商家签约启动仪式举行，现场希尔顿花园酒店、奥斯卡国际影城等一线品牌与阳光天地强强联袂，将为老经开板块聚变一场商业经济风潮。 商业配套的亮相，仅仅是个序幕。“进入4月份，阳光城·檀悦即将开盘，首期开盘的是1#、2#、3#号楼，户型面积段88-140平米，既有平层也有复式”，接下来笔者根据老荣的探盘心得对檀悦抽丝剥茧庖丁解牛，精准地阐述该项目，让大家对这个老经开板块重点项目的价值完全吃透。 ►阳光城·檀悦看点一：宏观特色凸显稀缺性价比 A、檀悦位于经开区航海东路和经开第一大街交汇处，可以说是老经开板块核心，在同片区所有楼盘项目中地理位置最好，占据三环内陆块、配套最丰富，不仅享受老经开板块成熟资源，也最能便捷地享受东区发展红利; B、3月30日，郑州地铁5号线工程首列电客车接车仪式举行，标识着首列A型车正式运抵郑州，接下来将进入车辆性能检测及调试阶段，与地铁1号线、2号线的“十字交叉”不同的是，地铁5号线是“环形+十字”，且是郑州所有地铁线路中唯一一条环形地铁线路，目前正在施工，预计2019年10月1日前通车试运营。而檀悦距离5号线中原福塔站仅有450米的距离，属于标准地铁盘，享受日后地铁带来的红利; C、阳光城集团，给檀悦品牌背书。阳光城集团成立于1995年，迄今日久年深属于一家有实力有资历的闽系开发商，早在2002年便在深圳联交所主板上市，除了2017年继续位列“中国房地产开发企业Top20”之外，同时也成为“2017年并购能力优秀企业”、“连续4年运营效率第一”、“连续3年成长性Top10第一”的房企。 2018年，阳光城集团秉承“三全投资战略”，以依托“根据地、环辐射、点开花”的投资策略，立足一二线城市，形成全覆盖的战略格局，同时多线补充双赢机会型资源，即“全地域发展”、以营利测算为唯一出发点，不拘形式广泛拓展，同时推动产业整合发展产业地产，即全方式拿地、以及布局商业、产业、经营性物业(如长租公寓等)，谋划多利润增长，塑造集团新规模，即全业态发展。目前，阳光城集团已经布局全国30大区域。 D、檀悦是阳光城集团最具代表性的城市豪宅系产品。“因为工作原因，对房企特点研究的比较多，阳光城集团打造包括住宅(城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅)和商业(商务办公、商业综合体、星级酒店)两大类产品体系及七大产品线，全面涵盖居民生活需求。其实力的强大和的整体战略决定了其具备“精准拿地、高效周转、明晰策略同时有高效的执行力”，如在郑州的拿地就是一种证明。阳光城丽景湾，捕捉到南龙湖旺盛的刚需需求，一期开盘便一炮走红;再到中原区阳光城丽景公馆，占据西三环稀缺地段、配套，同样引发巨大关注。 而如今经开区地王阳光城·檀悦即将开盘，作为阳光城集团最具代表性的城市豪宅系产品，檀悦目前已在北京、上海、杭州、福州拥有成熟的品质样板，获得城市财智阶层对高品质居住生活的高度认可。” 阿荣喝了口茶继续说道，“要知道，每一个檀悦项目的选址、定位都历来严格而谨慎;可以说，不是每一个城市都能遇到檀悦，也不是每一项目都能命名为檀悦。在板块房源稀少、商业稀缺的情况下，郑州阳光城·檀悦势必将再次引发热销!” D、与高新区“大住宅小产业”不同的是，老经开板块是“大产业小住宅”，住宅多为百亩，供应量也小，而规划完住宅便很少有谁愿意建设商业配套。这一点，与郑东新区是一样的，人流很多经济也发达，但商业不发达。“商业配套的稀缺让这里的居住市民渴望出现更多的大型商业，而檀悦地块内自身规划有约10万平米专属商业及配套设施，其中包括阳光城在这个地块开发的商业综合体——阳光天地商业中心”。 根据阿荣过去外出其他城市的考察的经历，“在商业运营板块，【阳光天地商业中心】作为一站式购物中心，先后在福州、西安、上海、苏州等多个中心城市成功开发并运营，其中西安阳光天地开业3天累积客流量达65万人，成为区域首屈一指的商业购物娱乐中心;郑州【阳光天地商业中心】将是阳光城集团在全国的第8座商业中心——平心而论，阳光天地非常有效地弥补了老经开板块大型商业不足的短板，使之除了丹尼斯航海路店之外，有了一个更好的商业去处，这是檀悦商业资源的绝版优势。” ►阳光城·檀悦看点二：产品品质均好型项目 檀悦总占地106亩，总体是由8栋住宅(1290户)、5栋高档公寓、1个集中的购物中心、1所6班制托幼、1个滨河公园、1个地铁站所组成的首席都市综合体。具体来说，项目共分为2个区域，其中由8栋品质住宅楼围合而成的是住宅生活区，由5栋高档公寓和一个商业综合体组成的是购物商业区。其中，住宅分为4排，建筑立面采用简约现代风格，建筑结构采用剪力墙结构，社区内分为3个出入口，车辆进入社区便驶入地下车库，机动车停车位1307，配比为1:1;非机动车停车位1.5辆/户。 A、檀悦1号楼到8号楼分四排东西、南北错开，保障了足够的采光与通风，且楼栋整体朝南，楼间距37-57米; B、檀悦户型与别家楼盘户型的差异化在于，130㎡复式百变四房是亮点，跃式挑高的空间排布，可以根据需求把上层的挑高空间利用成卧室区域，下层的客厅阳台长1米8，双层卫浴干湿分离，且搭配双层的南向阳台，高层上下复式在经开区属于绝对稀缺产品，一时让人感到惊艳。 同时，檀悦88平米户型也很实用，全明户型、格局方正，厨房采用“U”型设计，最大可能的避免过多的操作动线。客厅3.4米的开间，不仅增加空间感的同时也是最大可能的满足业主采光需求。阳台做到了1.5米的进深，不受空调室外机的影响，非常规整。主卧开间3.3米同时南向连接一个进深1.5米的大阳台，增加室内空间。次卧也是南向阳卧，开间做到2.6米，同时打造一个南向飘窗，高60公分，进深80公分，颇为宽敞实用。 还有，140㎡的平层户型进门朝南，整体方正，动静分区分离，颇受购房者青睐。 C、对于檀悦而言，其住宅生活区围绕“品质”与“功能”两个重点进行，设置了多元化的功能空间，如景观会客厅、健身会所、游泳池、多功能阳光草坪、社区跑道、康体设施、全龄儿童场地、邻里交流空间、4点半学堂、妈咪厨房、共享书吧等场所，将健康教育、健身体验、亲子活动等融入生活细节;并注重智能化社区的引入，如高速wifi、天使之眼、随身听设施等，在目前住宅产品迭代进化的形式下，檀悦的这些设施配置让宜居性、便捷性成为项目的一大标配。 当然了，也许一些人会认为，不少外来品牌房企在郑州的品质都出现了减配，以至于将信将疑。但对于檀悦，阿荣说，“我过去在上海、福州、杭州考察时，发现檀悦项目的这些配套都在很好的运营中，阳光城集团如此大力气打造檀悦郑州项目，这些交房时肯定不会少”。 “这些配置能很大程度上提升人们的生活便捷，比如4点半学堂，要知道，当你买了一套房子之后，白天基本在外上班，有时候周末还加班，晚上回家吃晚饭后就是在被窝里刷刷朋友圈睡觉，有了4点半学堂，可以给放学后的孩子提供课业辅导、兴趣班，可以说是很人性化的”。 D、檀悦主入口设置迎宾广场、景观门楼、两侧的迎宾水景，“对此，我觉得是值得肯定的。首先来访客人可以在迎宾广场门厅等待业主的迎接，然后两边的水景能够营造一种大气的感觉，其次业主每次回家也会增加温馨的感觉。并且进入后由镜面水体、阳光草坪和特色廊架组成对景景观，让业主特别是推着儿童车业主，可以在此歇歇脚，因此这种设计是非常值得点赞的”。 “让人感觉耳目一新、印象深刻的是，檀悦的对称式的轴线景观，一方彰显社区品质一方满足多样的活动功能，由此形成了一个最大化功能的社区活动会客厅，至少让我这个长期从事地产行业的人欣赏。” 另外，两侧的全龄儿童魔法区，和社区健身区域更是为业主和儿童打造了一个业余活动、玩耍、放飞自我释放压力的区域。还有，“再来说一下小的设计细节。檀悦还独辟蹊径地最大化利用楼间较小的空间形成围合或半围合的交流空间，供邻里之间宠物、茶艺交流，旧物交换等活动，促进邻里之间的生活交流，营造和谐社区，这一点想的颇为周到”。 ►阳光城·檀悦看点三：配套红利，生活便捷 老经开板块整体而言配套还不算特别成熟和丰富，但檀悦所在的地段却着实能够称得上是老经开的核心地段，且坐拥丰富生活配套，对于仍在纠结是给购买环内还是环外，忧愁于配套匮乏的购房者们，檀悦提供了一个绝佳的选项。 A、地面道路与交通：檀悦所在版块内内拥有4横4纵发达的地面交通路网，分别南三环高架、航海东路、陇海路、商都路组成的是4横;未来路、中州大道、经开第三大街、经开第八大街组成的4纵，且项目周边分布有不少于10条公交线路，如中医骨伤医院、航海路商英街、经开第一大街航海路、经开第一大街经南三路，交通四通八达，前往东区CBD、高铁东站、二七广场、新郑机场、北龙湖片区皆颇为便利; B、周边文娱去处：檀悦西北侧2公里就是占地660亩的世纪欢乐园，是集探寻火车文化与感受迪斯尼欢乐为一体的文化主题乐园，周末或者假期可以一家人前去休闲放松;与之同样著名的还有项目西北1公里是世界上最高的全钢结构建筑——中原福塔，塔高388米，是集广播电视发射、旅游观光、跨境E贸易、名画展览、文化娱乐、餐饮休闲等多功能的商业艺术文化中心。以及，项目西侧1公里就是滨河公园，而紧邻滨河公园就是占地160亩的航海体育场，是河南建业足球俱乐部的主场地，方便了喜欢看球的业主们; C、学区教育资源：檀悦自身配建有一所6班制的幼儿园，即阳光幼教集团，阳光幼教迄今已有20年的历史，长期在幼教领域从事教育教学研究、园林投资和运营管理，在全国23个省市发展规模已达200所，其优势在于拥有师范大学优秀的幼教专家及国内数百名优秀院长的专家团队，并且经过大量实地调研，总结出一套属于阳光幼教园所运营的标准化管理体系。 此外，项目周边还分布有郑州第十一中学，朝凤路小学，经开外国语小学、郑州市85中、外国语女子中学等优质教育资源，未来5年老经开板块的学校数量还会有一个大幅地增加; D、自住买房，一定要考虑到医院配套，并且不是距离越近越好，最好选在方圆1公里之外的范围内，有效避免人流与车流。距离檀悦500米处有三级甲等综合性医院——郑州市第七人民医院，为经开区唯一一家公立医院，省、市医保及新型农村合作医疗定点医院。此外，郑州中医骨伤病医院、郑州友谊医院也分布在周边 ，既方便了看病寻医也避免了拥堵嘈杂。 ——配套如此多娇，引无数购房者竞折腰! 后记 放眼当下，郑州房产中自住和投资兼备的潜力楼盘少之又少，而反观房地产行业的发展，无论你是否承认，购房者已经不仅仅只是对自住品质的要求，还有希望自己所购买的楼盘地段是顶级的、产品是稀缺的，且具有未来不断溢价的能力。 再看即将开盘的阳光城·檀悦，“这对于有自住和投资双重需求的购房者们，或许是一次不可错过的机会”，阿荣最后告诉笔者，“淘笋盘是需要眼光和技术，东区、北龙湖高铁商务区三区鼎立，而北龙湖是终极置业，高铁区又房荒。但毗邻东区的老经开将逢阳光城·檀悦首开，同为全国性品牌房企，在大东区、自贸区利好下的老经开板块的烘托下，未来无论是自住还是投资价值，都是给予我们的特定红利”。 如果你是自住购房，相信可以通过本篇阿荣的细致讲解，了解到一个可以让你放心购买的房子;如果你是以投资为目的，阿荣关于如何淘笋盘以及檀悦本身作为老经开板块的一个笋盘，可以帮助你在当下时段找到一个未来有红利释放的楼盘;当然了，如果你不购房，只是一个旁观者，那么通过此篇文章可以认识到一个楼盘的性价比该如何去思考和甄别。
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