 郑州房市正迎来三大变化 郑州房市调控周期已达3年有余，对于每个区域的拷问也进入白热化阶段。我们通过走访、调查发现，目前市场正在迎来与进行着三大变化，可以用“一种局面两种分化”来概括： ★基本从8月底9月初开始，郑州四环外的区域已经迎来了新一轮的降价以及低首付等优惠政策，如南龙湖、荥阳东、绿博片区、平原新区等，基本是红海竞争、十分激烈，价格战接连不断，成为这些区域目前共同的一种局面; ☆两种分化则是指在郑州四环主城内，住宅方面价格基本坚挺，只有少数大户型降价。公寓则呈现全线降价态势，价格跳水，加之分销盛行，颇为疯狂。 四环外的住宅通勤时间长、抗跌能力差已是不争事实，这一点刚需群体也有所认知。旋即，秉承着置业顾问灌输的“总价很低、首付更低、将来出租肯定稳赚、商业性质不占名额“等等金牌话术，公寓便成为了他们追捧的居住产品。 郑州各区域公寓项目数量统计 《陪你去看房》地产新媒体经过调查，统计出9-10月份郑州市场各个区域的在售公寓。从上图可以看出，郑州当下公寓产品已是红海市场，庞大的供应量去化困难，因而需要大幅降价加快去化。而另一方面，很多人因为不懂公寓，只关注低首付、低价格，进而忽视了其自身的种种弊端。 如公寓只有40年产权，无法正常落户和划片入学;商业性质，用电、用水以及物业费用更高;虽然总价不高，但贷款利率远高于住宅，首付额度大;后续物业保障是难点，往往沦为各种消费场所;市场灵动性差，后期交易税费也高，同时也限制了升值潜力。 我们从自住和投资两个角度，对公寓进行具体分析以及对比下住宅。 从生活层面来看，因为公寓面积普遍较小，很多人认为可以用来过渡居住。但其实，公寓的梯户比往往很高，居住舒适度很差；户型空间小，通透性也就差，采光、通风都容易有问题。开放性厨房因为没有天然气空间狭小，造成生活的诸多不便，做饭必须依赖电磁炉，这样做出的食物没有天然气烹饪的畅快，味道只能说是差强人意;另外洗完衣服晾晒时发现并没有阳台，这又是生活的一大难题。 加之水电都是按照商业性质收费，费用高，生活成本很大。并且，物业公司如果不给力，公寓往往沦为各类钢琴培训、美容美发、棋牌之类的小店，来往人员鱼龙混杂，没有品质感更无居住舒适感。 所以对于单身刚需以及刚结婚的小两口，公寓绝非首选。基于自住需求和未来2-3年家庭结构的变化，最好还是买一套住宅省心，尤其是三房住宅，正所谓一步到位。 另一方面，对于投资客而言，投资公寓真的合适吗？ 举一个交易税费的例子。小明在郑州以35万买入1套公寓，假设3-5年后升值为47万，表面上转手卖掉可以赚取12万。但其实不然，在交易时需要支付包含增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得税在内的高昂税费。具体我们按照标准公式——(47万-35万)÷(1+5%)×5.65%+47万×0.05%+(47万-35万)×30%+(47万-35万)×20%计算之后，发现税费之高使得最终收益惨淡。 一方面，这样的投资收益，让投资客赚不到钱;一方面流动性差、交易税费高，考虑到日后出售会更加困难，谁还会想做接盘侠? 而选择投资区位、地铁、公园加持下的品质住宅，其收益的甜头儿相信大家都深信不疑。 也许不少刚需群体看到此处会问：那么一方面四环外区域不适合注重交通通勤的我们，另一方面四环内的公寓也不适合我们，我们能选择哪里?郑州四环沿线住宅价格其实在年中逆势上涨了，即便能承受价格，但四环沿线的位置和四环外也相差无几了。 诚然，伴随郑州四环高架时代来临，主城内价值飞涨，但依然存在区域性机会。我们不妨将三环与四环最新价格做个比较—— 郑州四环示意图 目前东四环单价在1.8-2.2万/平、北四环在1.3-1.5万/平、西四环在1.3-1.4万/平、南四环在1.3-1.4万/平;东三环单价在2.5-3万/平、北三环在1.7-1.9万/平、西三环在1.45-1.55万/平、南三环在1.5-1.55万/平。 如图，我们再来与郑州其他更多区域做个比较—— 郑州各片区最新价格比较 不难发现，其中西三环片区，以“三环的位置四环的价格”成为刚需在郑州三环内最后一处容身之地。 一位真实业主的非广告推荐 西三环片区有不少楼盘，如和润林湖美景、汇泉景悦城、阳光城丽景公馆、和昌湾景国际、宏江溢彩年华、郑地璞园、五建新街坊等等，居住在这里，生活体验究竟如何?很巧，笔者的一位朋友便居住在西三环片区，我们对其生活体验进行了专访。  基本信息 受访人：方蓉(化名) 家庭结构：一家三口，有小魔女一枚 所购住宅：西三环建设路和润林湖美景一期 所购户型：89平三室两厅 谈及居住在西三环，方蓉认为，这里作为中原老城配套齐全，“比如临近西三环，开车去市区很方便，距离地铁1号线步行也就5分钟的路，对面还是西流湖公园;其中不得不提的是，很多人当初担心临西三环会有噪音而没有选择，其实现在真正居住进去，晚上睡觉是有声音，但还绝没有大到影响入睡”居住在这里，方蓉更看重未来，“虽然不是专业的地产从业者，但作为购房者我很喜欢研究区域和楼盘。当初买这里，就是看重西三环片区是一个价值洼地，熄火后的热电厂将搬迁，最大的不利因素也将消失，又因为是三环，相比四环价值还是更突出更容易红利兑现”。 热电厂区位示意图 而采访时，问及当初为什么选择和润林湖美景，方蓉更像打开了话匣子，“因为工作原因，我经常开车行驶在西三环高架，看到了广告牌。当时对项目名字印象深刻——和润林湖美景，颇有意境读起来也顺口，我就记住了。再加上觉得西三环片区未来可以，所以在2015年底一期开盘的时候我就买了。” “但当时说实话，和其他业主一样，我也是有点担心的。毕竟在郑州很流行‘购房先看开发商品牌’，和润林湖美景的开发商品牌一般，也是其开发的第一个住宅，交房后的品质会不会缩水?”还好，后续事实证明了方蓉和其他业主的选择是正确的，“2017年8月交房的时候，按时交房、人车分流、人脸识别系统、蒂森克虏伯的电梯、超出预期的景观绿化、物业服务也很不错，办证速度很快交房1年即拿不动产证，的确出乎我的预料”。 “小区一期的交房效果，虽然说不上特别惊艳，但也秒杀了不少同期在郑州的品牌房企，至少说明这个开发商是用心在做。”采访中，方蓉还在手机上向笔者展示其拍摄的一期照片——
一期交房后实拍图 “每天工作劳累一天，夜晚回到小区散步;或周末和老公一起带着我家小魔女一起玩;这个小区的种种品质与便捷，都能让我感到心情愉悦。这也许就是能够给人带来真正生活感的小区吧。另外，经常接到二手房中介电话问房子卖不卖，我问了下一期二手房带精装价格现在15000元/平左右，这个溢价证明我当初没选错”。 方蓉最后说道，“和润林湖美景目前在售二期，据说产品还有升级，你不妨去探盘报道下，为准备购房的人们推荐个机会性楼盘”。  年度机会楼盘，弥补西区遗憾 纵观整个中原区，在售住宅少、精装修少、有不错品质的更少，而笔者探盘和润林湖美景二期时发现，整个盘弥补了中原区的这些遗憾，可以说是年度机会楼盘不为过。毕竟，这是成立于2009年的郑州和润投资有限公司集全公司之力，用心打造出的作品。
和润林湖美景二期鸟瞰效果图 先来看看和润林湖美景项目基本情况：总占地近100亩，分三期开发;一期占地31亩，规划6栋高层，已于2017年8月底交房。二期占地39亩，涵盖高层住宅和社区商业，采用院落围合式规划设计，由4栋高层和一栋9班制幼儿园围合而成。并且全部采用人车分流设计，提高居住体验。既然为中原区品质小区，我们接下来抽丝剥茧一起来看下其亮点之处： ▲户型合理，实用性强 和润林湖美景二期的户型设计科学合理，且户户朝阳、南北通透、干湿分离，减少面积浪费，有效的提升户型的实用性和性价比。在此我们以项目两个典型户型进行分析，一个是约82平的两房——
约82平的两室两厅一卫户型图 点评分析： 人生很难改变长度，但是可以改变其宽度。生活有宽度，人生才真正称得上有宽度。那何谓“宽宅宽居宽生活”?在这个两房户型中。 该户型不仅客厅、厨房、卧室、卫生间等功能分区清晰，且拥有约6米的客厅，连接餐厅、3.4米景观阳台，宽阔的客厅给自己与家人更大的活动空间，而客餐厅一体化还有效减少过道面积，将过道一并纳入客餐空间，使用率大幅提升。还有一个大阳台，满足孩子、父母与自己在内的全生命周期需要。户型总体尺度阔绰，更易彰显居住风格。 还有一个是约102平的三房——
约102平的三室两厅一卫户型图 点评分析： 在郑州市面上，不乏劣质户型，其功能分区混乱、动静不分。该项目这个三房户型，则户型规划科学、动静分区。 如客厅靠近入户门，与卧室中间进行隔离，以免互相干扰;厨房操作动线设计合理，一方面让做饭更流畅，一方面亦不干扰客厅;主卧则位于内侧，更加保证了这一区域的静谧与私密，卧室大开间还有较大的飘窗，尺度喜人。户型总体设计颇显人性化，客厅、餐厅与卧室分区规划，动静分区、相得益彰。同时格局方正、空间紧凑，实用性强。 ▲精装交付，西区少有 审视中原区市场，精装交付的住宅还是比较少的。和润林湖美景二期则全部采用精装交付更显人性化设计，减少了业主后续仍需装修所需的时间、精力与资金：
样板间之入户挂钩实拍图 门口设置挂钩，方便业主开门先将提包或者物品悬挂，腾出手开门;
样板间之入户玄关实拍图 入户玄关为定制，配置可视对讲及一键开关，还有开门时人体智能感应灯会旋即亮起，而不用再摸黑开灯;
样板间之卧室实拍图 交付时主卧背景墙带有壁布;
样板间之卫生间实拍图 根据户型不同，卫生间带有具备储物功能的镜柜，而浴室还带有壁龛，可用于放置洗浴用品;
样板间之厨房实拍图 整体上，和润林湖美景二期的除了上述人性化的细节福利之外，品牌配置也是一大亮点。比如二期的油烟机、灶具、消毒柜、净水机等厨房配置均是一线品牌(拟采用老板、方太或同档次品牌)。这一切，源于其二期全新升级新品的定位! ▲建筑过硬，施工严格 在购房时，不少人忽略了楼盘背后的建筑商，其实建筑商是哪家关乎着日后楼盘的建筑质量。
项目7#楼9月施工实拍图 和润林湖美景的建筑方是郑州一建集团，这家成立于1951年的建筑企业为房屋建筑、市政工程施工和设计一体的工程总承包“双特双甲”建筑企业，全国首家民营“房建和市政双特双甲”建筑企业，河南唯一“双特双甲”建筑企业。 据悉，郑州一建集团在墙体平整度上采用先进的铝模板工艺，让整个墙体的平整度和垂直度更高，非常有效的防止了抹灰层空鼓和开裂等情况发生。而和润林湖美景已经交付的一期工程更是赢得郑州市城乡建设委员会“结构商鼎杯”奖，这也是政府官方对其建筑质量的肯定。 ▲物业服务，用心贴心 和润林湖美景采用自己的物业——河南美湖苑物业服务有限公司，“小管家”物业服务模式保证了对社区门卫、楼栋门卫的层级管理;同时还有门禁系统、可视对讲系统等安全防范系统和电梯紧急通话等公共管理系统。小区从大门到单元门，360摄像探头全覆盖，电子巡更，保安24小时全天巡逻，让业主在小区交付后，享受安全的生活。 除了安全，美湖苑更有贴心服务，像每月组织的主题活动，如业主日常问题反馈后的及时解决;无论是社区邻里互动还是日常问题跟进，都做的不错——这样的物业服务，也决定了其小区二手房溢价能力要更好。 ▲配套齐全，生活浓度高
项目区位图 和润林湖美景所处三环内，地段寸土寸金，交通路网六横六纵，10余条公交线路； 同时，和润林湖美景距离郑州地铁1号线西三环站走路约5分钟，且与地铁2号线、5号线换乘，属于标准地铁盘。“地铁一响，黄金万两”，这句俗语真的不是说说而已，地铁对房价的影响是非常大的。根据《陪你去看房》地产新媒体对地铁盘的调研发现，地铁口对其附近1公里以内的二手房增值拉动作用大约为800-1000元/平。
示意图 项目与具有绿肺之称的西流湖生态园区只有一路之隔，将成为业主休闲、娱乐的好去处。
示意图 项目自身的教育配套、医疗配套、商圈配套也是十分完善，自不用多言。通过实地调研我们了解到，中原老城区的房源只要有地铁、商圈、学区、公园的红利加持，该小区的升值能力一般都不错。而这些在和润林湖美景全部拥有，不仅生活方便，且在未来升值溢价方面，简直王炸效应。 后记 位于郑州西部的中原区，素有郑州“西大门”之称，这里保存着很多老郑州的回忆。 可以说，中原区是最早一批郑州人的聚集地，是郑州这座城市的核心。 也许对于西区，你会觉得发展不如东区，但地铁、高架、商圈、民运会、四大中心等红利加持，西区今年迎来高光时刻。而整个中原区的住宅供应量可以说是全郑州最低，大量喜欢西区的人现在都开始瞅准供应量较多的西三环片区，价格还更容易接受。毕竟，配套并不如中原区的高新区、管南等刚需之地，现在住宅单价也超越了西三环片区。 和润林湖美景的开发商品牌知名度一般，所拿的地块也不大。但是在开发商的用心规划和用心打造下，成为了西三环代表性楼盘——据案场透露，和润林湖美景在国庆黄金假期来临之际，将推出特价房源。 所以，醒醒吧！相比到处是坑的公寓，这是你在当下最应该抓住的机会！
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