这两天火了一把的管南，究竟值不值得买？

这两天，火爆的管南把全城人民的目光都吸引了过去。这也反映出，关注管南的人确实非常多。

这个区域，究竟值不值得买呢？

01

“逢管南必Diss”

前几年，每当提到管南，一些“高端人士”和自媒体的主流论调，都是“逢管南必Diss”。

原因无非是，产业低端、缺乏规划、不够高大上。

但后来的事，大家都知道了，市场结结实实地给了大v们一巴掌。在整个郑州跌声一片的情况下，管南的房价一支独秀，走出了独立行情。

房产分析师们怎么也想不明白，曾经批发市场遍地、物流大车满路跑的管南区域，为什么房价这么坚挺？

打脸倒也很常见，我思考的是，有多少大V并没有真正弄懂房地产是什么！

今天我想说的就是：你并不真的懂管南。

02

郑州的莘庄

说管南之前，你首先得了解城市的发展模式。

城市的发展模式有很多，有环一线外溢模式（如昆山之于上海），有人造新城模式（如浦东新区），有相邻城市一体化模式（如深圳东莞）。

这些模式都很清晰，而我一直在思考的是“莘庄模式”。

莘庄在上海的西南角，在外环以外。

它没有什么高端规划，市政府对它的投入几乎为0。它完全是依靠上海老城的自然外溢，自顾自地生长着。

所谓自然外溢，就是当老城区饱和时，各种资源会沿着老城的边缘，一圈圈扩出去。

像上海的生长，从徐家汇到南站，再到南方商城，再到莘庄。它是紧紧贴着“老城”的边缘，一圈圈扩出去的，这样它可以充分利用老城的资源。

和人造新城模式（浦东新区）相反，莘庄不是规划出来的，而是自然生长出来的。作为江浙人口入沪的大门，很多人初到上海，就在最近最便宜的莘庄镇住下，带给了莘庄无数的繁荣。

我2008年去上海的第一站，就曾落脚莘庄。

这个昔日偏僻的小镇，目前已经聚集了超过50W人口。而且商业繁荣，配套齐全，遍布就业机会。

莘庄获得了巨大的成功。

而郑州管南，和上海莘庄是多么相似！在我看来，管南就是郑州的“莘庄”。

管南也不是规划出来的，也是自然外溢，它紧贴着主城边缘。

管南是郑州的南大门，是郑州和武汉、长沙、广州、深圳贸易往来的第一站。所以物流企业和市场园区，都自然而然地选择在这里安营扎寨。假如物流园区都设在惠济北，每一车运输距离都多跑几十公里，要增加多少成本？

你所看到的物流大车满地跑，正是它生长的原因。

你看不上的批发市场，人家商户老板赚的钱比你多。

03

从低级到高级

所有的经济发展，全部都是从物流开始！

物流的本质是什么？——是交易！

而交易又是现代经济的基石。经济学第一定律dT>0，意思就是，任何一点微小的交易，都会带来价值的增长。

郑州不就是因物流而形成的城市么。1904年两大铁路在郑州交会，这里很快就演变成货物集散地，车站附近开满了棉花商行，地皮也被商贾们定购一空。很快，饭店、客栈、酒店、杂货店、货栈、盐店也相继开业，形成了商业街道，这就是福寿街。

所以当你看到一个地方物流发达，千万不要一脸鄙视。

上海、香港、新加坡，99%的发达城市都是因为物流港口而兴起。

当然，物流还是一种比较低级的形态。

高级的形态是人流，是智力交易。比如设计、研发、金融。任何一个发达城市，都是以智力交易为主导的。

由物流带动兴起，起来之后就要开始升级了。

管南目前所处的阶段，正是从低级向高级转变的过程。

我们先来数一数管南的那些批发市场：

华中食品城、百荣世贸商城、世贸华中万货城、中陆茶城、洁具批发市场、紫东钢铁园、紫鼎仓储物流园、泰祥汽配城。

还有无数叫不出名字的小工厂、小园区，无不昭示着，这个片区还处于初级发展阶段。

当然，从另一个角度说，这也是巨大的潜力。这些批发市场，未来是肯定要外迁的，因为管南的发展，需要更高密度的经济形态。

市场外迁后整理出来的地皮是很干净的，完全没有城中村拆迁那些乌七八糟的事。这就是效率，这就是优势。

例如，去年11月，管南的金岱产业园已经开始了轰轰烈烈的外迁工作。原来的工厂、物流园将被南京世茂、日本永旺梦乐城、紫鼎城市综合体等高端项目取代。

紫东钢铁园，计划改造为恒大紫东城市广场。紫鼎仓储物流园，计划改造为城市综合体项目。泰祥汽配城，计划改造为永旺梦乐城项目。

管南的升级，完全符合经济规律。从主城向外溢，从低端到高端，管南已是进行时。

毫无疑问，再等3至5年之后，紫荆华庭和国际新城的商业成型，十八里河以西、南四环以内的老管南区域将会彻底蜕变，成长为一个新的城市商圈，变成商业繁荣，配套齐全，宜居宜业的“莘庄”。

04

关于小李庄火车站

去年，小李庄站火了一把。

小李庄站本来是在南四环外的麦田荒野里存在了近百年的货运站，是一个3等车站，一直默默无闻的。

直到去年年底，郑州市规划局发布了《郑州铁路枢纽总图规划（2016-2030年）》，根据规划，郑州布局为4个客运主站，分别是郑州站、郑州东站、郑州南站、小李庄站。

未来，小李庄站即将摇身一变，变成四大客运主站之一。

小李庄站的定位类似于上海南站，以后只停靠普速列车。不过小李庄这个名字不符合“四大客运主站”的定位，未来大概率要改名。

除了改名，它还需要地铁。没有地铁的客运主站是不可想象的。于是，坊间一度流传这张图：

图中显示：

1. 小李庄火车站改名管城站；
   
2. 地铁14号线原来沿着南三环走，现绕行郑新路，进入小李庄站；
   
3. 从新密引进的15号线原来只与7号线相交，现往东延长2站，与2号线、14号线相交；
4. 12号线往南延伸1站，由原来的在豫一路站和16号线换乘，变成了直接进入小李庄火车站。
   

若是果真如此，管南的地铁密度就非常可观了！但这张图是否仅是民间猜测，还没有定论，一切要等到官方正式发文为准。

据规划局披露的信息，2030年左右有望与郑州南站、新密北实现互联互通，另外还提到，土地要集约利用，研究在动车所、存车场等设施上盖空间物业开发。

毫无疑问，小李庄站的规划，是管南的一个特大利好。

但是这个利好究竟什么时候能兑现？保守估计，从勘察到设计，从动工到成熟，怎么也得十多年。

05

在售楼盘点评

目前管南在售的楼盘共有9个：鑫苑国际新城，绿都澜湾，永威城，富田九鼎公馆，富田九鼎华府，绿地公园城，融创城，碧桂园名门时代城和正商生态城。

先看这些项目的区位图：

这些项目中，鑫苑国际新城、绿都澜湾和永威城入市比较早，鑫苑国际新城现在只剩下两房小户型和公寓了，目前主推公寓。绿都澜湾也已经是尾盘，剩余房源很少了。其它项目全部都是今年入市。

从地段看，当然是四环内、地铁沿线的鑫苑国际新城、绿都澜湾、九鼎公馆位置最好。

碧桂园名门时代城虽然也有地铁，但位于四环外，就稍差了一点。

九鼎公馆的一大亮点是4号线地铁入户，而且沿楼盘有两个站点，这也是它价格的底气所在。

绿地公园城和正商生态城紧邻小李庄火车站，这个算是优势还是劣势，要看个人需求了。如果小李庄改造成功并逐渐成熟，再加上大概率会有的地铁线路，应该属于利好。

永威城的地段很一般，但品质是第一靠谱的。在永威城售楼部的女士卫生间里，有这样一个小细节：

墙上挂着消毒机，按压出酒精搽在纸上，然后给坐圈擦拭消毒，坐圈还是热的。能重视这些细节的开发商真的属于稀有物种。

希望永威永远是永威。

而这两天爆火的融创城，昨天晚上开盘价格基本没有变化，还是1.3万左右。现场人头攒动的场面，证明了融创营销的成功。

至于垃圾分拣站，我认为影响不大，毕竟只是分拣，不是焚烧也不是填埋。

图：现场围挡上的公示图

管南的这些盘全都是超级大盘，动辄千亩的体量。几个千亩大盘扎堆管南，竞争自然比较激烈。所以每个楼盘的价格，都是被市场充分考虑了地段、地铁、不利因素、户型、品质、开发商口碑等等因素之后，给出的合理定价。没有水分，也没有漏。

区域发展从来都是不平衡的。率先成熟的，肯定是十八里河以西、南四环以北的老管南区域。管南很大，不能一概而论地说好或者不好。反正选择楼盘时，你记住一个简单原则，能选四环内就不要选四环外，能选有地铁的就不要选没地铁的，哪怕户型小一点。

06

结语

我认为，未来10年是属于是管南的10年。中国的经济重心南移，郑州的城市重心也会南移。我在以前的一篇文章《郑许一体化》里面详细阐释过这个趋势。经济规律这个东西，比人的规划更可靠。