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工作中我们常常面对这样的质疑，为什么同样的收费标准，人家的小区就能盈利？为什么交房时间都差不多，人家的品质管的那么好？为什么你们一级收费标准和人家一级收费标准，管理结果差这么多？  我们很多物业相关机构还在热衷于制定各种级别的服务标准和收费标准，仿佛把这个定清楚了，物业服务就能和酒店一样，星级标准，星级收费了。也有很多物业服务企业，面对各方面的质疑，也无法解释为什么收费标准和管理结果如此差强人意。 那么，制定统一的物业服务标准和与之匹配的收费标准，就能解决业主和物业企业的痛点了吗？答案是否定的，这只是一厢情愿的美好想法而已。 要了解什么样的物业服务收费是合理的，就要剖析决定物业服务价格的核心因素是什么。住宅小区的物业服务费首先和小区的规划设计和建筑配套有关；其次和小区的物业服务标准有关；第三和所在服务区域的物料价格、用工成本和劳动生产率有关。 下面我们就住宅小区物业费定价中的几个误区谈谈看法。 误区一：把资源占用费列入物业服务定价收入。 住宅小区物业服务的主营业务收入就是物业管理费，其次是车位管理费，这两个是法定物业服务收入。 原则上小区规模越大，收费基数越高，盈利能力就越强。很多人可能不以为然，认为临时停车费、电梯轿厢等场地占用费、临时场地展销等场地费收入等都应当算物业服务收入。 这其实是物权认知错误造成的，对于管理区域内所有业权经营及处置过程，从严格的法律意义讲都必须获得业主大会的授权，并依据双方约定对收益进行分配。 所以，资源占用费是不能列入物业费定价收入的。 误区二： 把多种经营收入列入物业服务定价收入。 《物业管理条例》和物业服务合同中明确界定，物业企业的权责范围是对小区公共区域提供安全、行停车秩序、保洁、绿化、设备设施维保、公共事务管理等服务，多种经营收入实际上是对业主个体提供的个性化服务，是合同外服务的范畴，这样的服务，物业企业没有当然义务提供，因此这个收入是额外的有偿服务收入，不能列入物业费定价收入。 误区三：把二次装修垃圾清运费、各种工本费、水电周转金、保证金等列入物业服务定价收入。
误区四：按人均管理面积定编并列入物业服务定价支出。 人均管理面积只是一个参考值，小区的容积率、设备设施配置情况、服务标准等才是小区用工编制的决定性因素。在计算小区用工编制时，应充分考虑出入口配置、水体水系、保洁绿化难度、工程维保要求、公共服务频次等因素，在制定服务方案的基础上确定人员编制。 误区五：以常规的分级服务标准编制方案测算物业服务定价。
一种是创优标准，以国优为最高，市优为最低； 另一种是各地为了平复收费与服务矛盾而制定的三级或五级服务标准。 从实施的科学性而言，前者更符合管理的特征，但由于创优的目的是为了树服务标杆，所以对于不参加创优的项目存在监管漏洞，便衍生了后一种标准。 实际上从合同约定的角度，物业服务方案应当做为物业服务合同的附件与合同本身具备同等法律效力，服务方案中应就安全管理、环境管理、设备设施管理、公共服务等明确执行标准和考核标准，由业委会或业主代表监督，行业协会及主管部门备案审核。 根据双方认可的服务方案，测算相应的费用和服务费定价标准。 误区六：物业服务定价不考虑市场变化因素。 一般前期物业服务协议定价时都以周边物业费价格为参考，但是交付往往在两年后，执行期也因为业委会成立等因素延长，这个期间物业服务的人工成本等都会发生较大变化，如果没有对市场变动趋势做相应判断，极易造成物业正式接管后的收支不平衡。 误区七：物业服务定价未对新技术应用预留空间。 在技术发展日新月异的今天，物业行业也要大胆引进先进技术和前沿应用工具，在服务方案中过分依赖人工的使用不利于自身的发展，也无法使物业管理服务手段的更新跟上时代的步伐。 误区八：酬金制物业服务费定价以成本支出为基数。 在酬金制物业费定价中，很多物业服务企业以成本支出做为基数计提管理酬金，一种普遍的解释是如果饱和物业费入不敷出，物业服务企业计酬合理，按劳取酬，如果饱和物业费有盈余，物业服务企业也不占业主便宜。 但是在实操中，物业公司往往受利益驱动而在履约过程中失信。 以饱和物业费为计提管理酬金的基数，有利于公平交易。
物业管理费的定价是个动态的过程，不同规划设计配置的小区，不同服务方案执行标准的小区，不同保值增值需求的小区，在成本投入上是截然不同的，其对应产生的物业费定价标准也是大相径庭的。
物业管理费定价是依据市场需求和合同约定，经供需双方共同商定，由市场诚信和法律机制约束执行的契约行为。 |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
