分享成立业委会的经验——袁志武

业委会作为一个组织，与社会上的99%的企业、政府及很多其他组织都有本质的区别，企业和政府部门都是自上而下的组织，各级的权力来源于上级，都是有中心的，而业委会是自下而上的组织，其权力不来源于上级，来源于下级，是全体业主选出来的，业委会是去中心化的组织，业委会委员之间也不存在领导与被领导关系，也不存在一定听谁的，又没谁给谁发工资的问题。

文 | 袁志武

柠檬丽都业主委员会筹备组付组长，业主代表大会秘书长，业主公约，议事规则的执笔人。

在谈经验之前，我先想探讨一下，业委会是个什么样的组织？

与目前社会上的企业和组织有何不同？

其实，业委会作为一个组织，与社会上的99%的企业、政府及很多其他组织都有本质的区别，企业和政府部门都是自上而下的组织，各级的权力来源于上级，都是有中心的。

而业委会是自下而上的组织，其权力不来源于上级，来源于下级，是全体业主选出来的，业委会是去中心化的组织，业委会委员之间也不存在领导与被领导关系，也不存在一定听谁的，又没谁给谁发工资的问题。

近几年全国都在如火如荼地成立业委会，但各小区在成立业委会过程中遇到了太多的困难与挫折，有来自政府部门的，有来自开发商的，有来自筹备组内部或小区业主的，遇到了太多了阻挠。

我本人所在的小区也是经历了很多的困难，但最终能成立，鉴于此，本人介绍一下我们小区业委会成立和运作过程中的经验，供各位参考。

一、筹备组人员和业委会候选人的产生

在长沙市，这两组人员都是互推产生。

有些小区竟然有上百人报名，这就要求发起人和筹备组要有广泛民意基础，一般来说开发商人再多也多不过普通业主。

筹备阶段，报表名交到社区，人员控制有点难，我们小区当时准备了三四十个报名表，最后只交了16份，因为在报名截止时间点守在社区，一问开发商那边才交了几份；

在选举业委会时，相对容易些，因为约定了报名表交到筹备组副组长那，副组长就是我本人，实时的报名情况一清二楚。

二、如何开会？微信上如何发言和决策？

这是筹备业委会和业委会良好运行的一个非常关键的方面，很多小区之所以成立不起来业委会，倒不是因为开发商有多强大，而是保垒从内部跨了，为什么会跨？

因为有内部分岐、内部矛盾、无法调和，开会常常没有结果，多开几次没有结果的会议，大家就心灰意冷了。

如何能开好会，一定一定要坚持罗伯特法则，会议要求一个头脑清晰、能容忍不同意见的主持人，这点非常关键，会议讨论中不能跑题，有人跑题，主持人将其拉回，会议上任何人不允许攻击他人，否则停止其发言，对其他人的发言有异议时，多以“我认为开头”、不能说“你如何如何不对”等话语。

主持人尽量保证每个人发言。

在微信上讨论时，重要问题要电话联系不看微信或不发言的人，要求其表态。

三、少数服务多数原则

这一条在罗伯特议事规则中有，为什么单独拿出来说？

因为实在太重要了，当大家持两方观点争论时，公说公有理，婆说婆有理，此时拿出最有效的方法，当场表决，少数服务多数，当然表决的前提是每位成员对议题已经完全理解，表决后是什么结果就按些结果去执行，这是在每次开会前都需强调的。

对于主持人或执行人员尤其需要遵守，不能因为集体表决的结果与自己的观点不一致，就不执行，这样就只能罢免他的相关权利，如果某次集体表决结果需更改，仍需多数人重新表决，不得由少数人单独更改。

现在很多讨论和决策都可以在微信上进行，大大提高了决策的效率。

四、筹备经费问题

这也是一个比较重要的问题，很多参与筹备的业主都是一腔热血参与，但在钱问题上，最容易引起争议。

筹备业委会倒底需要多少经费，我们小区从筹备至业委会备案完成，才用了三千多元，就是一些印刷费和横幅等广告费，当然前提是参与者不算人工成本，而且有很多打印和复印都是业主在自己办公室完成，省了不少钱。

然后，筹备经费从哪里来？有些小区物业公司比较开明，会提供经费，那比较好，我们小区物业没给一分钱，后面大家自由募捐，当然我们发起人约定，成立后业委会有收入了再退，成立不了就没法退。

后面想一想大家自由募捐有什么好处呢？

一是捐钱者因为出了钱会从内心深处更加有一种责任感，从而支持成立活动，在日后的行动上将更加积极，；

二是也会主动监督筹备组，成立了业委会后也更会监督业主委员会；

五、处理与政府关系

首先与政府对接人员要对政府政策和文件比较熟悉，沟通能力强，这样政府人员在筹备组或业委会前一般都会相对谨慎，但政府人员多与开发商或物业公司关系更为密切，有的还存在利益关系，这种情况下，更要经常把法规挂在嘴上。

在政府部门还相对公正的情况下，要与政府部门搞好关系，尊重政府领导，很有必要，但当政府人员严重偏向开发商或物业公司时，就需要发动更多业主去“闹事”，这里说的“闹事”是众多业主依法合规的上门论理。

我们小区就有几次众多业主去街道论理，让他们有所惧怕，在依法合规的情况下不用惧怕得罪政府，他们怕才是。

六、多发动业主参与

小区的公共事务，只要参与的业主多，很多事就好办，而且每个业主又会影响其他业主，特别是筹备事务或小区事务受到较大阻力时，会发现只有筹备组或业委会几个人真是不够，参与的业主越多，筹备组或业委会的能力就越大，小区各项事务也更加透明化，相当于其过程也受到业主的监督，质疑的业主也就会少。

七、宣传很重要

一个小区成立业委会过程中的阻力不但来自于开发商、物业公司，还来自于业主，小区的业主往往由几部分组成，一是热心业主，他们为了成立业委会愿意在行动上付出很多精力，二是反对派，三是在完全不关心小区事务的业主，四是积极支持者，在QQ群或微信群上非常支持，但由于工作忙等原因，难以经常在行动上支持，偶尔能抽空参加，五是没有什么立场的业主，看风向。

可以说前三类人数比例不高，估计不会超过10%，而90%的人集中在后两项（积极支持者和无立场业主），所以宣传最能影响该两部分人群，正面宣传多可以大大调积极支持者的积极性，并且能让部分业主从积极支持转为热心参与，可以让多数无立场业主转变为积极支持者。

然后是需要线上宣传与线下宣传并举，线上完全容易、成本低，线下宣传麻烦，但也有必要，我们小区的反对者基本集中在线下，因为热心业主基本以年轻的为主，没时间顾及线下宣传，致使很多老年人不了解筹备组和业委会的情况，并很容易被反对派利用，进而造成被动。

八、事事公开的心态、没有私心

由于业委会是一个自下而上的组织，其权力来源于广大业主，就决定了，业委会是为广大业主服务的组织，业委会的很多事情就需要公开，虽然有些事不宜在面积公开，但也应尽可能在一定范围内公开透明，公开透明的好处是，减少业主对筹备组和业委会的猜忌，大家各自出谋划策解决当前困难和问题，能让广大业主长期支持业委会。

另外，没有私心很重要，如果筹备组成员有私心，往往容易互相拉笼人，形成派别、致使内斗，本已困难重重的情况内部瓦解，很可能致使筹备工作半途而废。

如果业委会成员有私心，也可能使内部形成派别，业委会的工作也将难以推动。

那如何尽可能不让因为有私心而影响业委会的成立呢？

一是前期多开会、多沟通，沟通多了就知道哪些人有私心；

二是筹备组人员主动不进入业委会，这样筹备组可以在候选人中间进行一定平衡。

九、面对强大的开发商或老物业，为什么很多小区能胜利？

面对强大的开发商或老物业，甚至有时政府部门也站在业主的对立面，而我们的热心业主往往是利用业余时间与人力物力充足的开发商、物业公司斗争，为什么很多小区最后还是能胜利，道理很简单，两点：

权益，赶走老物业；

而开发商和物业公司不一样，他们的老板与员工可能都各有各的目标，所以说我们的筹备组、业委会成员要有共同的目标，这点十分重要。

十、总结业委会运作的三大原则

1、树立共同目标：每个业委会、监委员、业主代表等都要树立一个共同的目标，业委会成员特别不能有私心，这样的团队才是最有战斗力的，因为只有这样，大家的力量才集中起来了，如果部分成员有私心，力量就不能集中，甚至内耗。

2、成员充分表达：

一是要求业委会成员都要表达，在决策面前不能不表达，作事后诸葛亮；

二是要求成员充分表达自己真实意愿，不需隐瞒，可以大胆表达任何不同的言论。

3、少数服务多数：当成员意见不一致时，经过充分讨论后，仍可能存在不一致，这时这一原则将起关键性作用，并且在会前明确，无论结果如何，全体成员都需认可、需执行。

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