这是我写这篇文章的主要动机。
新业委会应该要改善小区管理,但是重大的改变需要在具备充分、必要条件后再进行。在不具备必要条件,业委会还没有充分准备的情况下,如果没有安全隐患需要处理,目前的管理状况还不至于严重影响日常生活,在大的方面暂时维持现状,或许是聪明的办法。即使原来的合同即将到期甚至已经到期,也没有关系。各地应该都有规定,在新的合同订立之前,原合同可以继续执行。
看到有些新业委会,一上任就急于放三把火,却不考虑自己是否具有思考、讨论、行动的条件。下面举一些例子:
改善,往往是业主们最迫切的要求,当然是业委会应该努力去做的。但是新业委会也先要具备自身条件,才能取得好的效果,而不被虚与委蛇,甚至被干脆拒绝。
管理不善,要分清哪些是业委会的责任,哪些是物业公司的责任。属于业委会责任的,由新业委会逐步改善。属于物业公司责任的,也只有在认真学习法律法规和充分了解实情之后,才能有理有据地提出改善要求。
业委会是有延续性的。新业委会需要了解原业委会与物业公司签订的合同,以及做出过的承诺。很多问题,如果物业公司提出证据,证明原业委会曾经同意或事后默认,他们就可以推卸责任。新业委会要纠正已经成为既成事实的不合理状态,需要研究策略,从长计议。
在新业委会不了解财务状况之前,物业公司往往以资金不足为理由推托而拒绝改善。很多小区,都有瞒报收入,虚报支出,非法动用维修资金等情况。先要初步了解,然后逐步尽量查清,基本摸清资金底牌。只有这样,才能据理力争,促使物业公司改善管理。
绝大部分小区,其实最需要变换的不是物业公司,而是业委会,或者是提高业委会成员的水平。当然,少数物业公司有黑社会背景或其他强硬背景,蛮不讲理,当然必须更换,但这毕竟是极少数。
由于历史的原因,在当前的大环境下,绝大部分物业公司是不愿意让业主当家作主的,也习惯于通过各种手段赚取暴利。他们之间的差别,多数只是程度不同。所以,如果业委会自己不明白怎样才是业主当家作主,不想或不敢当家作主,不知道怎样当家作主,换物业公司真的没大用。新来的物业公司前恭后倨很常见,多则两三年,少则不到一年,业主又想换物业公司了。
重新签订合同也是一样。如果业主不能当家作主,财务大权还是被物业公司掌控,财务账目还是不对业主公开,只是在原来包干制合同基础上作小修小补,是不可能解决根本问题的。
更换物业公司或重新签订合同,都需要谈判。谈判不能只靠正义,还需要有充足的理由。要学好法律法规,要掌握基本事实,要心中有“数”(数据)。最重要的数据是财务数据,而要了解物业管理财务数据的真实性,还要了解内幕。聪明的业委会成员,往往会通过经常与物业公司员工聊天进行调查。与专业知识有关的,要请教专业人士。有些技术性比较强的,往往也是水最深,猫腻最大的,比如电梯维保。了解有困难的,可以暂时放一放;但也有些业委会成员越难越想钻研,也会大有进展。另外,发现和请教埋没在业主中的各种专业人才也非常重要。
在小区管理这个领域,物业公司经验老到,多年炼成精了。不少业委会成员,或者不大了解法律法规,或者缺乏知识、经验,或者心中无“数”,甚至几方面都有欠缺,却勇于和物业公司谈判。老实说,会被物业公司感到幼稚可笑,他们和你打打太极是非常轻松的事。要改变在谈判中的弱势地位,必须充实自己,必须心中有“数”。
另外需要说一下,生意场上没有不变的“敌人”,即使业委会与物业公司吵过架,也完全可以重归于好,不必闹意气。除了原来不收物业管理费的老旧小区,物业管理服务是稳赚不赔的生意,而且现在还能赚取高额利润,对方岂肯轻易放弃。一般来说,物业公司作为生意人,比业委会更现实,更不会闹意气。而平等谈判的关键,不在于你代表主人,而在于让对方服你。如果业委会对该了解的都了如指掌了,对方会老老实实与你谈判,不再装腔作势。我就发现过比一般物业公司管理人员更内行的业委会主任。
从根本上说,以物业公司为管理主体的包干制方式,一般说来,是不可能建立业主组织与管理处的正常关系的。第一,因为财权掌握在管理处手里,财务不对业主公开,业主组织不可能进行有效的监督;第二,服务好坏,是无法有量化标准的,所谓的服务标准,都是闭门造车的产物,不可能真正用来评判服务质量。不少业委会在这方面下过很多功夫,但最多是一时看来有用,以后往往被证明是做了大量无用功(关于服务标准的不可行,本人在《包干制批判(上)》一文中有“难圆其说——包干费用的确定缺乏依据”一节,专门论述了这个问题)。希望新业委会,不要再钻这个死胡同。只有坚定地依靠广大业主,同时提高自己的管理能力,掌握财权、实行财务公开,实行固定酬金的服务方式,在此基础上聘用物业公司或自己组织管理团队,才是长治久安之计。除非物业公司诚心为业主服务,愿意明明白白赚钱,否则,在包干制的框架下,以绝大多数业委会的水平,是不可能有效监督物业公司的。而本文所说的新业委会,往往是被已经有些觉悟的业主推上来的,业主们不再愿意听任物业公司摆布。如果不能有效监督物业公司,业委会这个夹心层是不好当的。新业委会刚上台,因为会有一些新气象,业主可能比较满意;但是如果长期看不到根本性的变化,业主们就会失望,再次怨声载道。所以,如果业委会以为抛弃包干制会有很多麻烦,结果还是免不了更大的麻烦,还会遭到业主的质疑。而抛弃包干制带来的麻烦,根据区分所有建筑物管理的原理,是可以依靠广大业主克服的。这已经有不少成功的经验了;不但有顺利运营多年的小区,而且有数千户的小区。而实行包干制的小区,随着时间的推移,固有的矛盾一定会爆发。更换物业公司或签订新的包干制合同,都不能从根本上解决问题,最后还是会走上业主当家作主的正确道路。
另外,业主联合组织,和真正公正并专业的第三方顾问机构,对提高业主组织工作水平,帮助业主组织解决问题,可以起到很大的作用。如果具备这样的条件,新业委会可以寻求有效的帮助。限于篇幅,在这里就不做详细论述了。
急于在业主中全面聘请各种顾问或全面成立各种工作小组。前面说过,要依靠广大业主,要善于发挥业主中的各种专业人才的作用。但是,新业委会不宜在这方面一口气全面行动。业主的参与热情,要通过联络系统实行公开透明来逐渐培育;热心而专业的业主,要通过实践逐渐发现。我们熟知的一句话,“成熟一个,发展一个”,在这里用得上。遇到需要解决的专业问题,就先针对这个问题征求意见,发现有合适的就让他们参与工作,实践一段时间后再聘请或成立。一开始也不用太正式,更不用像业委会一样设置任期。不少业委会一下子全面行动,聘请了方方面面的顾问或建立各种工作小组,除了之前已经有实践证明的以外,多数效果不好。任命容易免职难,还对以后吸收更合适人才造成障碍。
“谋定而后动”,这句话据说出自古代兵法。如果要做的事只涉及本人并且不存在对手,不用那么小心翼翼。涉及己方庞大群体或者有对手的行动,就一定要认真事先谋划。而谋划的基础,是掌握相关的知识和了解实情,这就需要学习、调查、请教和寻求帮助。而考察的目的,一定是促进自己学习、思考,而不是照搬照抄,更不该因为无法照抄而不肯学习、思考。