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上一节我们填写了一个实例 一共需要填八张表（项目技术经济指标、进度假设、销售情况、成本及费用、融资假设、税费计算、静态利润表、现金流量表） 在上一节中，我们讲了前四张 这一节把后面的说完 如果还没有看过前面的，请返回上一节 回顾一下实例： 用地性质是商住用地，占地面积50000平方米，容积率不大于2，兼容不大于10%的商业，建筑密度不大于25%，建筑限高45米。 车位配比：每100平方米计容面积要求配1个车位 起拍价4亿元（楼面地价4000元/平）。 那么我们就接着从第五张表开始 为了简化，假设如下：融资金额为土地款的50%，期限为1年，年利率是12%，那么每个季度融资利息就是20000*12%/4=600万，付4个季度。 税费计算分为预征和实缴两部分 预征可以根据公式直接计算，都是和销售回款挂钩的，我们可以直接在现金流量表里填写 而实缴需要单独用“税费计算”表先算出来 具体怎么计算应缴额前面历史文章都详细讲过了，详见历史文章， 计算结果如下： （1） 税率假设表 （2） 增值税及附加计算表  备注：增值税税率有过多次调整 2018年5月1日将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10% 2019年4月1日起，原适用10%税率的，税率调整为9% 而我这个测算模板做的比较早，当时还用的是10%税率，现在已经是9%，各位计算结果和我的会有小差别。 可见增值税应缴4103万元，预征3137万元，增值税附加492万元 （3） 土地增值税计算表 土地增值税应缴2501万元，预征3486万元，假设税局没有退税，最终交了3486万元 （4） 所得税计算表 所得税应缴5087万元，预征1061万元 终于填完所有辅助表了，我们进入今天的成果表“现金流量表”！ 为了阅读方便，我们先放一下填写的结果（看不清楚没关系，我们一个个讲解） 为了看的清楚，我们单独列一下表格各项，下面我们一个个进行解释  我们的第一个目标是计算”三、经营性现金流“和 '四、累计经营性现金流' ，也就是项目不考虑融资情况下的现金流 我们一个条目一个条目的解释： 一、现金流入 现金流入包括“1、销售回款” 我们在“表三、销售情况表”里已经填好了，直接链接过来 二、现金流出 现金流出=“2、销售成本支出”+“ 3、期间费用支出”+“ 4、税金支出” 其中： “2、销售成本支出”=“2.1 土地成本”+“2.2 开发成本” 这两个数据在“表四、成本及费用假设”里已经填好了，直接链接过来 “ 3、期间费用支出”=“3.1 管理费用”+“3.2 营销费用” 这两个数据在“表四、成本及费用假设”里也已经填好了，直接链接过来 只有“3.3 融资利息”还没有数据，这个需要填了融资数据才行，那我们先填5~6.3融资这一部分 信托借款的假设在“表五、融资假设”里已经有了：假设2020年Q2放款2亿，期限1年，那么归还信托借款就是2021年Q2。年利率假设是12%，那么每个季度利息就是600万元。 “5 信托借款”和“6.1 归还信托借款”这两个数需要手填。我们在2020年Q2的“信托借款”一行填上20000万元，在2021年Q2的“归还信托借款”一行填上20000万元。 “6.3 剩余信托借款本金”=“5 信托借款”的累计值-“6.1 归还信托借款” ，这个数是用来算利息的。 具体可以这样设置公式： “剩余信托借款本金”=上一期的“ 剩余信托借款本金”+本期的'信托借款'-本期的'归还信托借款' “6.2 信托借款利息”=“6.3 剩余信托借款本金”*年利率/12个月*3个月, 6.3、6.2这两个都是可以设好公式自动计算的；年利率在前面的“表五、融资假设”里有，是12% 那么“3.3 融资利息”就等于“6.2 信托借款利息” “ 4、税金支出”=“4.1 增值税”+“4.2 增值税附加”+“4.3 土地增值税”+“4.4 所得税” 这个比较复杂一点 只要项目有销售回款，就要预征三大税，等到了清税时点再多退少补 因此需要先用公式把三大税的预征额计算出来，然后根据之前“表六、税费计算表”计算出的应缴税费额，把清税时点需要补缴，或可以退税的税款手动填出来 我们以增值税为例： 先按照预征公式填写预征额如下： 增值税预征=当期销售回款/1.1*3%
增值税清税时点：一般按照竣工验收后清算，我们假设2021年Q3 “表六、税费计算表”计算出的增值税应缴税费额为4103万元 2021年Q3应缴的增值税=增值税应缴额4103万元-2021年Q3前预征的所有增值税之和，公式可以这样列：
得到计算结果如下：
备注：为加深印象，我们再把三大税预征的公式和清税时点列一遍： 预征公式： 增值税预征=当期销售回款/1.1*3% 增值税及附加=增值税*12% 土地增值税预征=（销售回款-预缴增值税）*相应的预征税率 比如当地普通住宅预征税率是1.5%、非普通住宅是3%，商业车位是4%，那都要分业态算 企业所得税预缴税金=[销售回款÷(1+10%）×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25% （毛利率假设15%） 清税时点（实际上非常复杂，为了测算简便，我这里大概假设如下）： 增值税：竣工后 土地增值税：竣工验收后 所得税：实际上是按年汇算清缴，但是投资人员为了方便测算，可以假设为竣工验收后清税。 以上现金流入流出都计算完成后， “三、经营性现金流”=“一、现金流入”-“二、现金流出”+“3.3、融资利息； 一般来说，经营性现金流=现金流入-现金流出，为什么我这里还要加融资利息呢？ 前面在讲这个表的设计逻辑的时候已经说过 经营性现金流是项目本身的，不考虑融资，不用算融资利息 但是由于融资利息可以抵扣所得税，为了准确计算税费 我的这个表在计算现金流出的时候，算了融资利息，所以算“三、经营性现金流”时要把融资利息加回来 当然你也可以设计另外一种表，在经营性现金流部分不考虑利息，算税的时候单独把利息加进去 经营性现金流 和 累计经营性现金流 怎么算？ ”三、经营性现金流“是当期的，比如2020年Q2现金流为10249万元 ”四、累计经营性现金流“则是累计的，也就是截止到这个时点，项目总共流入流出多少钱。比如2019年Q2累计净现金流-34913万元 以个人收入为例，比如我2月份-4月经营性现金流分别是 -1万、-2万、2万；那么2月-4月的累计经营性现金流就是：-1万、-3万、-1万 公式就是上一期的累计数+这一期的发生数 具体而言，比如2020年Q2的“累计经营性现金流”=2020年Q1的“累计经营性现金流”+2020年Q2的“经营性现金流” 我们的第二步目标是计算对外融资后的现金流，也就是'七、融资后净现金流'和'八、融资后累计现金流' 融资可以有信托、可以有开发贷，我们这个例子只考虑了最简单的信托融资 5~6.3怎么计算利息上面已经讲了 “七、融资后净现金流”=”三、经营性现金流“+”5、信托借款“-”6.1、归还信托借款“ - ”6.2信托借款利息“ 也就是说融资后的净现金流等于经营性现金流，加上融资借的钱，减去归还融资的钱，再减去付的利息。 “八、融资后累计净现金流”则是累计情况 第二目标达成！ 我们的第三步目标是计算自有资金投入，也就是'9 自有资金投入'和'10.1 归还自有资金投入' 这也是老板最关心的问题。一个项目再好，投入超出自己能力范围，或者只有投资没有归还，有去无回，也是做不了的 自有资金也是计息的， 0~25%的都有，注意这个利息是你公司自己的内部规定，如果不开票就不能抵税，如果开票有可能可以抵税，我们这里取了12%，按照不开票处理 这个计息体现的是，你们公司集团划到项目公司的资金，表面上看是自有资金，实际上大部分也是集团对外融资来的，也是有成本的 自有资金投入和归还 都是需要手动填，那么怎么填呢？ 我们怎么知道某个季度要投多少钱？什么时候可以归还呢？ 记住一个原则： 就是让“十、考虑自有资金投入后累计净现金流”始终为正！ 这也很好理解，就是说：自有资金投入要保证项目公司账上有钱，如果没钱了，就需要继续投，钱多了就可以归还股东了 那么我们来看看这个实例，九和十的公式可以设置，如下： “九、考虑自有资金投入后净现金流量”=“七、融资后净现金流量”+”9 自有资金投入“-”10.1 归还自有资金投入”-“10.2 自有资金利息“ “十、考虑自有资金投入后累计净现金流”则是累计值 这些全部都是通过公式设置好自动计算的，只有”9 自有资金投入“和”10.1 归还自有资金投入”需要手动来填写 我们看一下这个表，假设自有资金投入和归还都不填的情况下是什么样子:
到2019年Q4考虑自有资金投入后累计净现金流为-43158万元，也就是说项目不够钱了，那这4个多亿我们就得自己投 当然一般我们会稍微多投一点点，凑个整数，比如44500万元，我们的原则是让“十、考虑自有资金投入后累计净现金流”始终为正！
好，投了一个季度以后，发现2020年Q1累计现金流还是负的，负3332万元，那么我们在2020年Q1还得投入三千多万
好，投了两个季度了，我们发现，“十、考虑自有资金投入后累计净现金流”已经达到了2.8个亿，说明帐上有钱了，可以开始归还自有资金投入了 于是我们又在“10.1 归还自有资金”填归还的资金，原则还是“十、考虑自有资金投入后累计净现金流”这个指标始终为正，但不要正的太多，正的太多说明你给项目公司留太多钱了，直到自有资金投入全部归还完毕为止 还了两个季度，Q2还2.9亿，Q3还1.9亿，就把资金归还完毕了 这就是自有资金投入的计算
现金流量表填写大功告成！！！ 最后一点，也是最重要的一点，别忘了，是检查 现金流表很大，里面难免出错 我的经验是：不要挨个挨个看，容易一叶障目 需要跳出来用另外一个思路去验证 我认为最好的检查方式是和静态测算结果验证，对的上，说明大数至少都没有错，利润没算错 我工作中经常需要复核别人的测算，我会代入到我自己的一个静态测算表里去重新做一下，可以看出大的问题 先附上静态测算：
先看看项目净利润是否一致。静态表中的项目净利润应该等于动态表中的“七、融资后净现金流量”合计，或者“八、融资后累计净现金流量”最后显示的那个数值 也就是说整个项目最后剩下的现金流，就是项目净利润 也就是下面标红这几个数15262万元
再看看收入、总建安、三大税金额这些大数是否对的上 再看看营销费用、管理费用是不是收入一定比例 融资利息可以口算检查一下，2个亿借1年，利息多少 这些都对的上，就基本问题不大 对不上，再返回动态测算表找原因，这样可以最快检查出错误 还有一种更快更粗糙的方法，是计算单方，仅适用于时间特别赶，只能大概看两眼的情况下 把动态算出来的大数，除以计容面积、总建筑面积、可售面积，用逻辑看看对不对 比如我们本来预估售价10000出头，结果销售收入除以可售面积得到16000，那很有可能销售收入算错了 小结： 这三节是招拍挂动态测算所有内容，相信大家都看累了，我也写累了，基本上写一节两个周末就过去了 下一节我们会单独说一下IRR, 相对比较简单 |
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