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深圳715严控之后，7月17日又出了政策补丁，调控加补丁力道之大超乎想象，几乎所有的政策漏洞被一一堵死。深圳一向是个上有政策下有对策的城市，金融环境宽松，民间智慧强大，以前多次调控都被各类化骨绵掌轻松化解，大大降低了调控的药效。这次补丁政策出来之前，很多人还是抱有幻想，认为不会彻底卡死，会留下一点点腾挪的空间，毕竟城市要发展，需要人和钱持续进入，不能卡的太死了。补丁一出，幻想破灭，没想到政府这次决心这么大，这么狠，宁可牺牲经济的发展也要坚决打压房价。补丁政策中，最狠的是深户三年+社保三年，社保自买房之日起倒推三年不能间断（最近刚加了个断缴不超过三个月的新补丁，估计是被投诉的太狠了）。这个政策不但打掉了绝大部分新入户的购房资格，还把很多本地刚需的资格给改没了，因为不少人因为种种原因没有近期连续三年社保。其次是追溯前三年所有离异家庭的购房总套数之和，超过两套不能购房。这个补丁，不但破掉了近几年流行的离婚破限购大法，还断了婚票买房的路径，可谓一箭双雕，民间买房智慧宣告终结。社保三年同时打掉了18岁成年人和随迁老年人的买房资格，这三条加起来，不客气地说，打掉了一半的购买力。加税加的再重，说到底只是钱的问题，钱能解决的问题都不是问题，但资格问题，是无法解决的问题。说白了，这次调控就是用重税加打掉一半购买力来生压，虽说仍然治标不治本，但至少在短期内，硬摁住了深圳这锅沸腾的开水，深圳横盘，微跌，分化不可避免。今天我们不讲深圳后市怎么走，只分析被打掉的这一半需求，会如何选择?这一半需求，又分为几类，一类是刚入了深户拿到房票，资金已准备好要上车，突然间房票飞了。一类是没有入户资格准备通过其他方式破限购的，被堵死了。还有一类是深圳本地刚需或改善，因为社保不满三年，房票也凭空消失了。这三类人的共同特点是本来有钱有资格，突然资格没了，但是钱还在。2019年深圳二手房成交82959套，新房成交37884套，共计120843套。2019年是一个前冷后热的年份，1-8月份都不温不火，成交真正火热是在双11之后，即使这样12月份二手房成交量也未破万，这说明19年的成交数据是可以做为正常年份参考的。如果以年度12万套成交做为参考，那么在未来一年之内，深圳有一半的购买力，也就是6万个购买力被扼杀了。这6万个购买力，除了少部分本地刚需会耐心等待社保期满，其他大部分投资型需求会转投其他城市。这6万个购买力，不管集中进入哪个城市，都会掀起楼市的滔天巨浪。基于地缘关联，这些转移的购买力大部分会把目光投向珠三角其他城市。被迫放弃深圳的人，第一选择大概率是粤港澳大湾区的临深城市。 中山：经济基本面太弱，除了深中通道没有故事可以讲，不愿投。广州，四大一线城市的吊车尾，深圳红到发紫的时候，广州星光黯淡，当深圳被摁在地上摩擦的时候，谁都明白，广州的机会来了。广州共有11区，中心区4个，天河、越秀、海珠、荔湾；近郊区3个，黄埔、白云、番禺；远郊区4个，从化、花都、增城、南沙。2001年，广州市政府确定了对后续发展格局有决定意义的八字方针：北优、南拓、东移、西联。此后相当长一段时间，“东移”成为普通人感受最明显，也是广州市着力最多的发展战略。先是环市东，再到天河北，之后是珠江新城，逐渐成为广州的现代商务中心，产业持续升级，天河成为广州第一经济强区，紧接着，黄埔也开始快速崛起。广州的中心四区，天河是广州的CBD和颜值担当，相当于深圳的南山；越秀区最老，但集中了最优质的教育资源；海珠的琶洲核心区，已发展成为高质量的生态城市副中心。目前四区二手房均价，天河4万6，越秀4万4，海珠3万7，荔湾3万2，对比深圳价格确实诱人。但是，中心四区是限购的，广州的限购政策是本地户口或者五年社保，入户最低门槛是本科学历+半年社保，对于很多投资客来说，时机稍纵即逝，半年是等不了的。近郊的白云，番禺和黄埔，最容易承接市区的外溢。但在广州一路向东的指引下，紧邻天河的黄埔承接了最多的机遇，位于黄埔的广州科学城，已经成为广州吸纳人口最强劲的区域，广州科学城，目前已形成了电子及通信设备、新材料、新一代信息技术、生物医药、智能装备等五大产业，人才扎堆，购买力很强，是黄埔的热门板块。再往外走，就是广州的远郊四区，花都、从化、增城和南沙。除了深圳，国内所有的一二线大城市，远郊都是极难被辐射的，包括北京、上海、天津等等。 主要是城市面积太大，经济体量又有限，中心区存在外溢半径，最多辐射到近郊，远郊很难到达。所以，广州的远郊四区本是不值得关注的，花都、从化、增城都不值得关注，但南沙是个例外。2015年，南沙自贸区的成立彻底改变了南沙的格局和定位。南沙自贸区，从政治高度来看，是上升到中央层面的国家级战略；从地域制衡来说，是广东省扶植广州、抗衡深圳的一步好棋。建设南沙自贸区，广东省全力以赴不惜代价。一路捋下来，对投资客来说，广州当前最有价值的区域就是黄埔和南沙，如果一定要优中选优，黄埔价值又大于南沙，因为南沙利好需要远期兑现，偏长的投资周期加上新区发展的不确定性，比不上利好即将兑现的黄埔。珠海很小，只有1736平方公里，202万常住人口，对比面积7263平方公里，常住人口1531万的广州，一定是不同的投资逻辑。珠海的面积和人口，加上来自深圳广州的虹吸，注定这个城市的经济一定不会太强悍，但是，并不代表它不值得投资。珠海，只需要抓住几个投资逻辑，一样可以获得优质收益。一、珠海虽小，却是粤港澳大湾区为数不多的优质城市，深受资本青睐，盘子小反而更容易涨；二、小城市不会有太多的经济发力点，抓住一到两个即可；三、珠海有临深和临澳两大概念，香港都不吃香了，澳门影响力更弱，抓住深圳概念，比抓澳门概念更有价值；四、珠海的机会有内需，还有来自深圳的外溢，内需年年自然生长，外溢则要看时机，几年会有一波行情，深圳严控，珠海正是风起之时。珠海的发展重心在东部，香洲是市中心和人口聚集地，居住了一半的珠海人口。斗门和金湾，面积大人口少发展慢，显然不是珠海的风口，发展成熟房价又高的香洲同样也不是。珠海的风口曾经是横琴，但已经过时的澳门概念和四万多的房价，今天的横琴显然已经不香了。唐家湾，位于香洲区北部，紧临中山，距在建的深中通道不到20公里。深中通道只是借力，更重要的是深珠通道，5月份已出规划。深珠通道，向东连接前海自贸区和西丽交通枢纽，向西直达唐家湾。一手托前海，一手托唐家，可以说，深珠通道开工之日，就是唐家湾房价起飞之时。唐家北围，扼守珠江口，与前海自贸区隔海相望，拥有大湾区独一无二的地利。除了强大的深珠概念，唐家北围也是珠海政府重点打造的千亿TOD新城，已吸引大批科创产业落地，国机机器人产业园（ABB）、珠海城智大数据中心、中以加速器、智谷圆芯广场等，初步实现了产业集聚效应。深圳关上了投资的窗口，但资金不会停止逐利的脚步，会去大湾区寻找新的出路；广州最值得关注的是黄埔，珠海最值得投资的是唐家北围。声明一点，米宅不是因为黄埔和北围有项目才尬吹价值，而是先认可了价值才去落地的项目。
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