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今天，20世纪下半叶全球最成功的城市——深圳，迎来了她40岁的生日。这几年，深圳风头无两：她自己，地界上的企业(华为、腾讯)，邻居(香港、东莞)轮流占据热搜。这在某种程度上印证了她的优秀，名副其实的宇宙中心。伴随着深圳的成长，直辖与扩容的传闻呈周期性发作，终于在她40岁生日前夕，达到高潮。如果有重磅利好出台，绝不仅仅是深圳，还有一大批城市跟着受益，齐刷刷得到利好。这决定的不仅是深圳的命运。它还会撬动整个大湾区的城市格局，以及人们的投资方向。有人戏称，深圳是湖北、湖南、江西、四川、安徽等省的精神省会，以及南中国的经济首都。你不妨问问身边来自湖北、湖南、福建、四川的朋友，如果他们家底殷实，父母会不会帮子女在深圳先买套房再说？得益于临深概念，东莞房价有升天之势。同样临深的惠州跃跃欲试，广州南沙想左右逢源。珠江口西岸的珠海、中山也等着深珠通道、深中通道带来的机会。一个无可争议的事实是，深圳太小了。倘若简单比较国内城市面积，深圳堪称肉眼可见的迷你。《证券时报》统计，深圳居住用地仅占城市总面的11%。而纽约、伦敦、东京这样的全球城市的居住用地占比都超过50%。深圳地产界有一个共识——无论是改善居住条件，还是稳房价，最终要靠的是增加住房供应，这需要有足够居住用地的支撑。中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾为深圳“扩容”提了8点建议：包括内部整合(提高城市内部土地的综合利用率)；提升容积率；开发地下空间；填海；临深功能性扩容(松山湖模式)；飞地(深汕合作区)；都市圈；行政区划调整(短期内很难)。由于扩容和直辖需要从长计议，导致深圳近几年的“扩容”方向显得摇摆不定。如果深圳直接直辖，肯定离深圳越近的地方越受益。如果深汕合作区真成为深圳的区，那合作区肯定比东莞、惠州更香，哪怕更远。如果深圳只能搞搞都市圈，那是不是投资哪里都差不多？黄大大此前一再肯定，深圳不会直辖，至少短期内不会。抛开高深的政治博弈，就从深圳没地这一现实诉求，谈谈直辖的不现实性。如果只看数据，直辖带来的扩容似乎能解决深圳土地紧张的问题。大家不妨打开高德地图或百度地图验证一下，与深圳交界的东莞、惠州的土地使用情况。你们以为东莞、惠州是一张白纸，可以让深圳挥斥方遒？实际却是这样的：东莞、惠州如此密集的建成区，倘若合并进深圳，想要用地，光拆迁就是多大的工程？东北边惠州方向倒是有一些地，但如果有选择，深圳肯定更愿意向西。大家身体很诚实，深圳东西两翼房价的差距足以说明一切。而深圳的东西之别，其实也暗含了东莞、惠州的楼市走向。除了深圳自身发展的东西有别，东莞与深圳的宝安、光明、龙华、龙岗接壤；惠州只与龙岗、坪山、大鹏新区接壤，也是导致东莞房价远高于惠州的原因之一。从通勤角度来说，惠州临深板块走高速，用时与东莞开车去深圳相差不太大。比如嵌入深圳凤岗，开车到龙岗距离15公里，用时40分钟；惠州白云新城板块，开车去龙岗距离30公里，用时50分钟。但惠州楼市又受到第2重限制，由于当地一手房限价、二手房因房源太多又卖不出价，再一次拉低了惠州板块的价值。投资楼市，除了地段本身的价值，还有板块乃至城市的前景。不得不说，这方面惠州又输给东莞。产业是决定城市未来的重要因素，人们印象中东莞是一座出口导向型城市，理论上说今年应该受到极大冲击才对。可等到今年上半年各大城市GDP出炉后，人们惊讶地发现，东莞成绩单并不难看。这当然不是出口加工业的回春，而是深圳科技企业的外溢，说明华为落子松山湖开始发挥积聚效应。松山湖无论产业还是环境，足以颠覆人们对东莞的印象，房价早已奔着5万去了。松山湖虽然比凤岗离深圳远，却因发达的产业和优美的环境，成为投资高地。不过7月15日，深圳出台史上最严限购令，东莞马上于7月25日跟进，基本堵上了外地人短期在东莞买房的机会。深圳一严控，东莞就火了；东莞一严控，南沙就火了。没办法，这就是深圳的魅力。可南沙都到广州的地界上，广州本来就是一线城市好吗？此前南沙虽坐拥自贸区等多重利好，但发展一直差强人意。很多广州人看来，南沙还是偏。但以更高的格局，站在大湾区的角度，南沙堪称中央之地。8月4日，发改委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划。在这份规划上，南沙扼了珠东与珠西的咽喉。未来深圳想“西进”，绕不开南沙。背靠广州、承接深圳，这样的左右逢源，比东莞香多了。即使南沙这样香，黄大大劝各位还是三思。南沙属广州不假，却享受不到广州的好。住南沙倒是去深圳前海上班(需自驾)方便。不过这是刚需之需，而非投资之需。此外，南沙被广深包围，居然完美错过了炙手可热的广深科技创新走廊。倘若你真想在广深间左右逢源，唯一的选择只能是——黄埔。上文刚说产业是决定城市未来的重要因素。黄埔这方面不输松山湖，不然不会坐拥广深科技创新走廊的这么多重要平台。如今黄埔已成为广州IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药)产业发展的主力军和主战场，半导体、区块链等产业得到快速发展。抛开广州这个一线城市，还有哪个城市，最能分润深圳的利好？黄埔毕竟在广州，一线城市还是要点资金门槛的。预算有限的朋友，还有没有在大湾区上车的机会？既然深圳没地，东莞地也不多，深圳又不愿意向东，那么向西跨过珠江口呢？考虑到深珠通道还在规划中，深中通道将于2024年先行通车，这让中山看到了希望，人们也似乎找到了投资中山的理由？但中山真的属于吊车尾的存在了，经济基本面比较差，这几年的热炒早已透支本身的价值，再加上尴尬的产业转型，可以说未来几年之内中山楼市都没有前途。今年上半年中山的成绩单不仅在大湾区垫底，也是整个广东倒数第一。中山跟邻居珠海逆势上涨相比，就更尴尬了。珠江口的阻隔、交通的受限，使得深珠两个特区少有具体合作，深中通道有望改变这一局面。即使没有深珠通道，珠海也能享受到深中通道的便利，唐家湾与深中通道落脚点仅有20公里的距离。未来深珠通道箭在弦上，深圳的巨头企业早已开始加快在珠海的布局。2019年，腾讯和华为先后与珠海香洲区签约，后者收获了腾讯云启基地、华为在大湾区珠江西岸重要的人工智能领域的创新中心。深珠两地的合作基础，在于产业外溢动力强劲的深圳有着空间拓展需求，经济体量长期偏小的珠海则有着产业发展需求，并且凭借着在科教资源、航空产业、邻近澳门等方面的优势，珠海能够形成与深圳的有效互补。珠海一直以来给人“小而美”的印象，人口总量小，经济总量却不小。现在，珠海经济总量已经攀升到广东第6，是过去五年大湾区增速最快的城市。其69.68%的增幅，相当惊人。2025年，珠海计划GDP要超过6000亿元；2035年GDP要向2万亿元迈进。连续两年，珠海的常住人口增速都超过7%，堪称全国第一。计划到2025年，珠海常住人口要超过300万；到2035年常住人口要超过500万。 也就是说，未来几年，珠海平均每年常住人口要增加20万。这是一个非常“恐怖”的增量！ 珠海市委书记郭永航8月24日接受深圳特区报专访时表示：“珠海的城市开发强度比较低，这恰恰是我们下一轮发展的先天优势，为换道超车、二次创业储备了充足的发展势能。”过去40年，真正成功的特区只有深圳。不惑之年再出发，深圳产业转移以及深珠深度合作，将为珠海带来新的机会。换一个角度，深圳土地开发殆尽，东莞空地也不富裕，惠州偏离了深圳发展主轴，那么珠海的想象空间，是不是也是深圳的想象空间？深圳能影响珠海的未来，或许珠海也能决定深圳未来的想象空间。莞深接连限购，多少房票一夜蒸发？政策收紧，普通人上车大湾区还有机会吗？如何把握阶层跃升的窗口期，与大湾区共赢？
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