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导读：承租人为了租赁房屋的利用最大化，可能存在未经出租人同意，擅自对房屋进行改建、扩建或改变原有结构等情况，遇到这种情况时，出租人该怎么办？下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。
原告建筑公司诉称：2008年5月5日，原告建筑公司与被告投资公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告建筑公司将其位于某路第716、718、720、722、724号的房屋主楼及裙楼的全部房屋及所有配套设施、附属场地及场地附着物租赁给被告投资公司。租赁期限为10年6个月，自2008年5月1日至2018年10月31日。合同签订后，原告建筑公司将租赁范围内的房屋全部交给被告投资公司使用，积极履行了合同义务。但是被告投资公司却多次违反合同约定包括：未经原告建筑公司同意擅自对房屋进行装修改造并在大楼北面外墙增设消防钢架楼梯，主楼屋顶增设了大量太阳能板和两个巨大的不锈钢水缸严重增加了屋顶的载荷，在附楼的四楼房顶擅自搭建了大约60平方米的非法建筑，原告建筑公司在知晓被告投资公司将房屋结构擅自改变的事实后，即通知被告投资公司进行整改，但是被告投资公司拒不理会。并且被告投资公司及第三人未经原告建筑公司允许，在未通知原告建筑公司的情况下私自在涉案房屋南墙设置墙体大型LED电子广告牌。为维护原告建筑公司的合法权益诉至法院请求：一、判令解除原、被告投资公司双方于2008年5月6日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告投资公司立即将位于某路第716、718、720、722、724号的房屋腾还给原告建筑公司；三、判令被告投资公司向原告建筑公司支付违约金人民币2000000元。被告投资公司答辩称：被告投资公司没有改变房屋用途，只是用于住宿，也没有对房屋结构造成危害，只是为配合实际使用而装修，使租赁物发挥房屋的作用，被告投资公司装修得到相关部门的批准，也对装修后的房屋质量进行了鉴定，并没有对房屋造成危害；关于是否存在非法建筑及认定，被告投资公司没有看到相关证据。关于原告建筑公司说被告投资公司未经原告建筑公司同意，擅自设置大型广告牌，被告投资公司设置大型广告牌是经过相关部门审批的，不存在违约，原告建筑公司的起诉没有法律依据。对于违约金200万元并没有看到此违约金的计算依据。请求驳回原告建筑公司的诉讼请求。第三人酒店公司答陈述：第三人广告公司对房屋的改造也完全符合法律的规定，请求驳回原告建筑公司的诉讼。第三人洗涤公司陈述：同意被告投资公司及第三人酒店公司的意见。第三人广告公司陈述：第三人广告公司是按正规要求和街道需要的亮化程度设置的LED灯，第三人广告公司设置广告牌的行为是经过政府批准的。法院审理认为：依据原、被告投资公司的租赁合同第十一条约定，在租赁期内，被告投资公司未经原告建筑公司同意擅自改变房屋用途、损坏房屋结构及设备的，原告建筑公司有权终止合同，收回房屋。被告投资公司将房屋转租给第三人酒店公司，未获得原告建筑公司的书面同意；第三人酒店公司作为次承租人，在承租房屋后对房屋进行改造装修，其改造方案未获得原告建筑公司的书面认可。被告投资公司在未获得原告建筑公司同意的情况下擅自同意第三人酒店公司对房屋进行装修改造，其行为已违反了原、被告投资公司的合同约定。第三人酒店公司在承租房屋后，又将房屋外墙的使用权转租给第三人广告公司，其再次转租的行为亦未获得原告建筑公司的书面认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失、第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，原告建筑公司有权要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。原、被告投资公司在租赁合同中的约定，任何一方违反本协议约定，导致本协议不能履行的视为违约，应赔偿给对方造成的一切损失，并支付违约金人民币200万元，原、被告投资公司双方对合同的该项约定均无异议，故法院依据双方的约定及合同相对性原则，支持原告建筑公司要求被告投资公司承担违约责任的诉讼请求。据此，法院判决：一、解除原告建筑公司与被告投资公司于2008年5月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告投资公司于判决生效之日起一个月内向原告建筑公司腾还位于某路716号房屋1-7层面积约4024平方米主楼及附楼、食堂、场地及场地附着物；三、被告投资公司于本判决生效之日起十日内向原告建筑公司支付违约金人民币200万元。该案中，被告投资公司未获得原告建筑公司同意的情况下，擅自转租并同意第三人酒店公司对房屋进行装修改造，第三人酒店公司在承租房屋后，又将房屋外墙的使用权再次转租给第三人广告公司，仍未获得原告建筑公司的同意。不但擅自转租，而且未按约定用途使用租赁的房屋，擅自对房屋进行改建扩建。因此，该案中被告投资公司的行为构成根本违约，出租人建筑公司请求解除合同，并要求按合同约定承担200万元的违约金得到法院判决支持。若喜欢，点在看
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