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○翟春花 陈明、程雪梅原系夫妻，两人因房屋拆迁取得象富华庭小区3号楼2103室安置房。 2018年4月22日，陈明与陈禹屹签订房屋租赁协议，将象富华庭小区3号楼2103室房屋租赁给陈禹屹，租赁期限2年，自2018年4月22日至2020年4月22日。租金800元/月，每24个月一付。当日，陈禹屹向陈明付款16000元。 2018年3月13日，陈明向王峰出具收据一张，确认收到王峰购买象富华庭3号楼2103室的购房定金2万元。当月王峰又向陈明付款5万元。2018年4月23日，陈明、程雪梅与王峰及房屋中介签订安置房买卖合同，约定：陈明、程雪梅将象富华庭3号楼2103室出售给王峰，总价45万元。2018年5月29日，王峰支付剩余房款，并于2018年6月2日起入住该房屋。 原告陈禹屹诉称：其已按照租赁合同的约定向陈明支付了租金，但陈明却在合同签订的第二天将房屋出售给王峰。其多次与陈明以及王峰沟通，要求交付房屋，赔偿损失，但未果。故诉至法院请求判令被告王峰继续履行租赁合同，交付房屋（从交付之日起使用至2020年4月22日）；王峰赔偿陈禹屹实际损失，从2018年8月23日计算至实际交付之日，按800元/月计算。 被告王峰辩称：原告陈禹屹和陈明所签的房屋租赁合同在其和陈明、程雪梅所签订的房屋买卖合同之后，该租赁合同并未生效，故请求依法驳回原告陈禹屹的诉讼请求。 第三人陈明未作陈述。第三人程雪梅述称，其已和陈明离婚，不清楚陈明与原告陈禹屹所签订的租赁合同。 法院经审理认为，本案的争议焦点为：1.涉案租赁合同与买卖合同，谁成立在先；2.本案是否适用“买卖不破租赁”原则即被告应否继续履行原告与陈明签订的房屋租赁合同，交付房屋并赔偿损失。 就第一个争议焦点，该院认为虽然被告王峰于2018年3月向陈明交付了定金及首付款，但该定金只是为了保证买卖合同的履行而约定由买受人支付出卖人一定数量的货币作为担保，并不表示双方之间的合同已成立。同时，根据相关法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，王峰虽于2018年3月交付了房款7万元（含定金2万元），但该房款数量与最终的数量存在较大差距，故不宜认定其已履行了主要合同义务。本案中，被告王峰与陈明、程雪梅于2018年4月23日签订了房屋买卖合同，故双方之间的买卖合同成立于2018年4月23日。综上，本案所涉的租赁合同成立在先。 就第二个争议焦点，该院认为“买卖不破租赁”原则的适用必须具备三个条件：其一，房屋租赁合同仍然有效；其二，租赁物已交付于承租人；其三，出租人将租赁物所有权让与第三人。尤其是租赁物必须交付承租人占有使用，且处于持续状态。如果承租人未占有租赁物，说明其对租赁物没有使用、收益，无此收益，则失去了强化租赁权的基础。作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有占有租赁物，承租人才能取得对抗租赁物新的所有人，行使其合同权利。本案中，原告并未实际占有使用涉案房屋，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。其次，根据合同法及相关司法解释的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同的效力及于受让人，那么原租赁合同中的权利及义务则由受让人来概括承受，故如被告王峰将房屋交付给原告使用，原告则有义务向被告王峰支付租金。但原告已明确表示不同意按原租赁合同的约定向被告支付租金，故原告要求被告交付房屋给其使用没有法律依据。原告向原房主陈明交付的部分租金，其可以要求陈明予以返还。再次，原告在租赁合同签订后并未实际占有使用涉案房屋，且此后两三个月均未入住，而是由买受人王峰在2018年6月入住即实际占有使用，故原告与陈明就该租赁合同并未完全履行。同时，本案的租赁合同也未进行登记公示，承租人也未占有使用房屋，该房屋仍处于出租人占有之下，房屋买受人王峰无从知晓房屋租赁的事实，其对此并无过错，故与此相应的法律后果不应由王峰来承担。最后，本案的房屋已由买受人王峰实际占有使用，且其不同意将房屋交付给原告使用，故原告要求继续履行租赁合同已为履行不能。综上，该院判决驳回原告陈禹屹的全部诉讼请求。 “买卖不破租赁”原则多年来对于稳定房屋租赁市场、保护承租人的权利起到了重要的作用，但随着市场经济的发展，房屋所有人为创造更大的利益，加大了对房屋的利用，在此过程中不免会出现租赁权与其他权益之间的冲突问题，故厘清该类问题有助于今后的司法实践。 一、 租赁权的法律性质 租赁，是指一方将特定物交于他人使用收益，他人支付租金并于租赁关系终止后返还租赁物的契约。租赁权是指承租人对他人所有之物进行排他性地占有、使用、收益的权利。租赁权的具体内容包括两个方面：一是请求权，请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利；二是占有租赁物，并予以使用收益的权利。租赁权产生于租赁契约这一债的法律关系，虽然租赁权人具有对租赁物进行使用收益的权利，但该权利的实现需借助于出租人转移租赁物的行为，且承租人不能对租赁物进行任意处分。所以，租赁权不具有直接的、独立的支配性，承租人对租赁物的使用、收益权能从属于所有权权能，故租赁权具有了债权物权化的性质。 二、“买卖不破租赁”原则的立法本意 我国相继出台的“买卖不破租赁”的相关规定，使租赁权表现出不同于一般债权之特性，承租人受到了类似于物权之保护。“买卖不破租赁”原则，其基本内涵是指在租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的物权化，其随附于租赁物之上，并可以对抗之后的物权人。“买卖不破租赁”原则,其功能在于保护承租人的合法权益。我国相关法律、司法解释对该原则做了规定,但仍然存在着不明确的地方,尤其是没有规定需要将租赁物交付承租人方得适用,由此直接导致该原则被扩大化使用,过度地保护了承租人的权利,而使买受人的利益受到了损害,更使市场交易的顺利进行受到了阻碍。 三、“买卖不破租赁”原则的适用条件 我国合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。” 但上述规定并未明确指出如何适用的前提条件，因此产生了该如何适用的问题。因“买卖不破租赁”是原则而非规则，在具体适用时，需通过价值判断和利益平衡的方法确立该原则适用的前提条件。“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但适用“买卖不破租赁”原则，须同时满足四个条件：第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。对于本案而言，涉案房屋虽存在先租赁后买卖的情形，但租赁物并未交付承租人，承租人并未实际享有对租赁物的占有、使用、收益的权能，租赁权的债权物权化的特性并未实现，故本案的承租人不得以“买卖不破租赁”原则来对抗之后的买受人。 |
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