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【案例】 2015年3月10日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：甲公司将其一处房屋租赁给乙公司作为厂房使用，租期为三年，年租金12万元，租金一年一付等。合同签订后，乙公司依约交纳了第一年租金，但由于甲、乙公司合作关系出现问题，乙公司并未搬入，即没有实际使用该房屋。2015年8月15日，甲公司由于资金紧缺，决定将该房屋出售。同年9月1日，丙公司以1500万元购买了该房屋，随后办理产权变更登记手续，并对该房屋进行装修使用。乙公司得知此事后，将丙公司诉至法院，要求其继续履行甲、乙公司之间签订的租赁合同。
在诉讼中，乙公司认为，其与甲公司签订房屋租赁合同在先，虽然没有搬入厂房，但不妨碍行使承租人的权利。按照“买卖不破租赁”原则，有权要求丙公司继续履行甲、乙公司之间签订的租赁合同。
而丙公司辩称，虽然乙公司与甲公司签订了房屋租赁合同，但甲公司没未实际交付该房屋，乙公司也没有实际使用，因此，租赁合同尚未履行，无法对抗房屋买卖合同。而且，丙公司已对该房屋办理了过户手续，成为房屋的实际产权人。
另外，作为第三人，甲公司也证实了乙公司确实没有使用过该房屋。
【争议焦点】如果租赁合同没有实际履行，是否适用“买卖不破租赁”原则？
司法实践中通常认为，“买卖不破租赁”的构成要件包括： 租赁合同和买卖合同均合法有效；出租人或租赁物的所有人在租赁期间将租赁物的所有权变动给了买受人； 租赁物已交付承租人使用，买卖发生在租赁物交付承租人使用之后。 这就意味着，并非是签订了租赁合同就可以对抗之后的买卖合同。
【最终判决】 本案中，由于租赁合同签订后并未实际履行，所以，不能以“买卖不破租赁”为由，对抗丙公司对相关房屋的处分权。最终，法院判决，不支持乙公司的诉讼请求，但因为乙公司已交纳了一年房租，其可向甲公司主张权利。
【建议】 首先，承租人要了解出租人和出租物的基本情况，比如，是否取得权属证书，有无权属争议等； 其次，签订租赁合同后，承租人要及时行使自己的承租权，及时控制和使用租赁物，避免出现可以打破“买卖不破租赁”的特殊情形。 第三，可以通过《补充协议》防范风险。
（链家网综合整理）
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