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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”这是关于租赁权阻止法院强制执行的规定，关于对该规定的理解，需要注意如下问题：
一、法理来源——“买卖不破租赁”
《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。” 《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……” 上述法律规定是关于“买卖不破租赁”和权利设立在先则受保护优先原则的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于承租人有权在租赁期内阻止法院强制执行的规定其实也是源于上述原则，是对承租人的租赁权的保护。从上述法律规定也可以看出，租赁权突破了合同的相对性，具有一定的物权效力。
二、租赁权保护的限制
《担保法司法解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。” 《物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“……但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”这是关于买卖不破租赁原则的限制，也是权利设立在先则保护优先原则的体现，即如果在设立抵押权之后又产生租赁权，则租赁权不能优先于其他权利受保护。这种限制在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条也得到了体现，即先查封后出租的，租赁权不能排除法院的强制执行。此外，本条还特别规定了承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。之所以做出此规定，是因为法院在给案外人通过执行异议排除执行，保护自身合法权利的同时，也特别着重防止被执行人与案外人恶意串通，伪造相关的材料（相关的合同、付款凭证、交房凭证等等）来排除执行损害申请执行人的权利。
三、对该规定的理解
1、租赁权排除执行的要件 （1）在法院查封标的房屋之前已经签订了合法有效的租赁合同；（2）在法院查封之前已经占有使用该不动产；
2、租赁权排除执行的法律效果 （1）只排除移交占有，不能排除产权变更；（2）只在租赁期限内有阻止效力，即具有短期性；
3、不可排除执行的情形 除了该条规定第二款的规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之外，还需注意：在抵押之后出租，且申请执行人是抵押权人的，租赁权不得排除法院的执行。其他优先受偿权同理适用。这也是上文所述的权利设立在先的保护优先的原则的体现。
附：邵某某与中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司案外人执行异议之诉案
案情简介：涉案房屋产权人系郑某。被告名称原系中国投融资担保有限公司上海华东分公司，2014年3月6日工商登记核准变更为现名。 2012年5月9日郑某和被告签订个人抵押反担保合同，载明郑某以其所有的涉案房屋及本市长宁区芙蓉江路388弄D区地下车库地下1层车位1193号的房产向被告提供抵押反担保，担保的最高债权额为14，062，800元。后双方办理抵押登记手续，被告于同年5月28日取得涉案房屋抵押权登记证明。 2013年4月2日，郑某与原告签订房屋租赁合同，约定租期自2013年4月3日起至2018年4月2日止共5年，每年租金18万元，原告应在本协议签署后一个月内即2013年5月2日前全额支付五年租金计90万元。同年4月12日，双方申请租赁备案登记，4月18日被核准。 本院在执行中投保华东分公司申请执行上海伟臣建材有限公司、郑某追偿权纠纷一案中，对涉案房屋张贴了拍卖公告，案外人即本案原告邵某某向本院提起执行异议。本院经审查，于2016年1月22日作出（2015）黄浦执异字第50号执行裁定书，裁定驳回案外人邵某某提出的异议。为此，原告邵某某不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 审理中，原告确认其与郑某是朋友关系，双方的合同系自行达成，称原告于2015年3月已将房屋转租，租期自2015年3月至2017年3月，每月租金2.5万元，均为现金支付，承租人姓李，原告不记得承租人全名，也找不到转租合同。
裁判原文节选【案号：上海市黄浦区人民法院（2016）沪0101民初3642号】本院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被执行人承认案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益并不能免除案外人的举证证明责任。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”抵押权人取得涉案房屋抵押权后，郑某将涉案房屋出租，原告在办理租赁备案登记时应当知晓在先登记的抵押权信息，现以其系承租人为由要求继续履行租赁合同，对抗已登记的抵押权，违反法律规定，本院不予支持。 原告要求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，该规定适用的情形不包括租赁房屋设定抵押，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项一致适用于租赁房屋存在查封的情形。原告主张适用该规定，系罔顾涉案房屋在出租前已设立抵押权的事实，罔顾《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项之法律规定。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告邵某某的诉讼请求。 案件受理费人民币6700元，由原告邵某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 |
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