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北京法院网 陈汉东 佘亚妮 2015年11月4日 2013年8月11日，陈某委托其母康某与杨某在第三人某中介公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定由杨某购买陈某所有的北京市通州区玉桥东里X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），总价款175.7万元。合同约定买受人支付定金5万元，房屋未设定抵押、拟贷款金额为79万元。 同日，杨某、陈某与第三人某中介公司签订了《补充协议》，其中第二条约定：杨某于2013年8月11日向陈某支付定金5万元，于2013年9月1日前支付首付款96.7万元。同时该《补充协议》第四条约定了违约责任，即任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。杨某逾期履行协议第二条约定的义务超过十五日的构成根本违约，陈某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。此外，双方还约定首付款中50万元走资金监管手续，2013年8月30日前陈某必须搬走，31日腾空房屋。 合同签订当日，杨某给付陈某定金5万元，后杨某又于2013年8月15日给付房款5万元，于2013年8月23日给付房款5万元，于2013年8月26日给付房款29.7万元。 2013年8月30日，陈某将涉案房屋交付杨某，杨某对房屋进行了装修。2013年10月3日，经协商，杨某又支付给陈某房款16万元，双方对补充协议进行了修改，资金监管还剩34万元。在订立房屋买卖合同时，杨某需出售自己的一套住房再购买诉争房屋，陈某对此知情。2013年10月16日，杨某的购买房屋资质被审核通过，但双方在协商办理银行面签时间时发生纠纷。2013年10月20日，陈某向杨某发出了解约通知。 2013年10月25日，杨某将陈某及第三人某中介公司诉至法院，要求陈某继续履行房屋买卖合同，协助其办理过户手续，并要求陈某支付违约金35.14万元和房屋租金3500元。陈某当庭提起反诉，要求解除双方所签房屋买卖合同及补充协议，并要求杨某支付违约金35.14万元和房屋租金4000元。杨某当庭表示余款可随时给付陈某，无需再办理贷款支付。 北京市通州区人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的事实和主张有义务提供证据加以证明，如果不能提供证据或是提供的证据不能证明自己的事实和主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，杨某与陈某所签订的房屋买卖合同及双方与第三人某中介公司所签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同，杨某、陈某、某中介公司均应当按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。 就本案查明的事实，首付款给付时间及给付方式都是双方协商的结果，并没有证据证明双方有根本违约行为，房屋买卖合同未履行的原因系双方对办理银行面签时间发生了争议。现杨某起诉要求继续履行合同，陈某协助其办理房屋过户的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持；杨某当庭表示无需贷款，可以随时给付陈某剩余房款，法院对此不持异议；对杨某要求陈某支付违约金、赔偿房租的诉讼请求，理由不当，证据不足，法院不予支持；对陈某要求解除合同及补充协议，杨某支付违约金、赔偿房租的诉讼请求，理由不当，证据不足，法院不予支持。综上所述，判决杨某与陈某继续履行双方于2013年8月11日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，杨某于判决生效之日起7日内给付陈某剩余房款115万元，陈某于收到杨某给付剩余房款之日起90日内协助杨某办理涉案房屋的产权变更登记手续；驳回杨某的其他诉讼请求，驳回陈某的反诉请求。 一审判决后，杨某不服提起上诉，但随后申请撤回了上诉。现该判决已发生法律效力。 二、相关法律问题分析 本案争议焦点为：一方当事人未能依约履行合同义务，以致合同约定的解约条件成就时，对方当事人要求解除合同的诉讼请求是否应当被支持。对此主要有两种观点： 第一种观点认为：根据意思自治原则和诚实信用原则，房屋买卖合同明确约定的解约条件一经成就，即应依法解除双方所签房屋买卖合同和补充协议，并追究违约方责任。 第二种观点则认为：根据交易安全和稳定原则，合同一经订立一般不得随意解除，即便双方对解约条件有明确约定且已满足解约条件，但只要违约方的行为未构成根本违约，就应尽量促成合同目的的实现，故不应判决解除合同。 笔者同意第二种观点，理由如下： （一）合同解除制度概述 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第93条至第97条规定了我国的合同解除制度，其中主要包括协议解除和法定解除。协议解除包括两种情形，一是当事人协商一致解除合同，二是当事人约定解除合同的条件，待条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除主要指因一方根本违约或不可抗力等原因，导致合同目的不能实现时解除合同的情形，如履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的主要义务，或一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等。 （二）《合同法》规定的合同解除制度的立法原则 我国法律规定的合同解除制度主要遵循了民法中的意思自治原则，即有约定时从约定，无约定时适用法律的规定。立法原意在于当双方因为合同履行发生纠纷时，当事人首先得以自行协商方式解决问题，经此不能解决时则可依照法律规定行使法定解除权，维护守约方的合法权益。 （三）关于本案的分析 本案中，双方明确约定杨某应于2013年9月1日前支付首付款96.7万元，同时约定杨某逾期履行协议约定的义务超过15日则构成根本违约，陈某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。表面看来，杨某确实仅在2013年8月15日、8月23日、8月26日支付了首付款共计39.7万元，未完全履行支付96.7万元的付款义务，虽杨某在2013年10月3日又支付了16万元，但相隔了一月有余，已构成合同约定的逾期付款15日以上的违约条件。 但是，从具体案情看，杨某的持续付款行为恰说明其一直在积极履行付款义务。此外，陈某对杨某10月3日支付的16万元也予以接受，双方并就此签订了协议对资金监管数额进行了变更，且陈某随后将涉案房屋交付于杨某、杨某对房屋进行了装修，上述行为可视为双方协商一致对于首付款支付方式、支付时间进行了变更，杨某逾期付款的行为获得了陈某的默认，并不构成根本违约。现杨某同意一次性支付剩余购房款，此亦符合交易安全和稳定原则，符合双方买卖房屋的目的和初衷，有利于合同目的的实现。故一审法院判决继续履行合同是正确的。 |
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