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去年蔚蓝写过一篇文章，分析了一些买房逻辑：买房忽视它，卖房悔断肠#33。 现在的重庆二手房市场，对比当初，已经发生了一些变化。 此次，蔚蓝要引入一个名词“二手房成交总价中位区间”来分析详情。 成交总价中位区间意义 国际通用的统计标准是中位数，国内常见的统计方式是均价，均价统计看起来没那么吓人。 二手房价统计中，最常见的也是均价，其实均价统计市场变化不够精准。 就像重庆2019年平均月工资近8000元一样，大部分人平均工资其实并没有那么多。 统计房价涨跌最精准的数据是成交中位数。 成交中位数就是成交量占比最多的价格，也就是大部分人买得起也认可的房价，可以说是一座城市二手房价的中坚力量。 我们可以从中位数据中，窥探主流购房逻辑。 蔚蓝只统计成交价中位区间，它和中位数差距不大。 重庆二手房成交总价中位区 目前重庆100-150万以内的二手房价格区间的房屋成交量占比是最大的。 截止到2020年7月23日，贝壳APP显示该价格区间内一共成交2,5927套。
这个中位区间还可以再精确一点： 100-110万成交量为6732； 111-120万成交量为5079； 121-130万成交量为4353。 (6732+5079+4353)/25927=62.3%，占比已过半。 所以重庆二手房成交价精准中位区间为100-130万。 以保利江上明珠举例： 保利江上明珠所有组团中，馨园组团环境最好：小区大，离公园最近，购物配套相对完善。但成交量最大的却是乐园组团。 乐园的户型紧凑，总价更低，84平以内小三房成交价130来万。 这是乐园的独家，其它几个组团，没有这么紧凑的户型。这个价格正好最接近目前的重庆二手房成交总价中位数区间。 中位区价格：房价涨跌晴雨表 举例的目的，并不是说，只能买130万以内的房子，而是要密切关注中位区间价的变化。 只要二手房成交价中位区间提升了，那不管均价到底涨了多少，甚至看起来没涨，那也证明房价是上升了的。 虽然最近两年重庆房价看起来没有涨，但成交中位区间却在悄然上移。 中位区内成交房型变化 重庆二手房100-150万中位区间再筛选细致一点： 两房成交量为10153， 三房成交量为13200。
这两个数据说明了什么？ 说明重庆二手房市场，三房已经取代之前的两房主流户型，成为了新主流。 所以投资房产，能买三房，就不买两房。 房产成交面积在变大 上面这些数据从深层次揭示： 重庆二手房市场已经从刚需市场悄然转向，逐渐向改善市场进发。 蔚蓝预计这个趋势再过几年可能会更明显。 改善首要需求：面积 重庆2018年城镇户均人口为3.04，按照重庆2018年人均住宅面积核算，一套111㎡的房子才算是赶上了平均数。 平均数不是中位数，只是用来参考趋势，不必精准对标。 但趋势表明：房子是越住越大，而不是越住越小。 越往后，越是更明显的改善需求。 改善中最主流的诉求，就是面积改善。 什么能阻挡这种趋势？ 除非价格抑制需求：房价短时间内暴涨，涨到让大多数购房者承受不了三房的价格。 但这种情况最近几年出现几率极小。 三房成交面积正在分化 100-150万以内，小三房、三房和大三房之间的成交量正在分化。 再过几年，120㎡-150㎡面积区间的成交量很有可能和70-90㎡面积区间成交量持平。 蔚蓝另外统计了一下，100-130万更精准中位区间： 80-99㎡成交量为2863套， 100-120㎡成交量为2898套。 小三房和普通三房成交量难分伯仲。 刚需改善的进程无法阻挡 如果说100-150万还有刚改成分，不够说明问题，那100-130万价格区间的成交量在暗示，纯刚需市场也已经一只脚迈入改善门槛。 成交价150-200万的总价区间，三房面积分化趋势更明显。 90-120㎡的三房仍是成交大头，但整体看，120㎡以上的大三房已经碾压90㎡以下小三房的成交量（7.5倍）。 看这架势，以后重庆二手房100-120㎡三房迟早成为主流。 例如，融景城朗峰101㎡的三房，已经是朗峰所有三房中成交第一名。 如果你资金充足又打算长持房产，建议直接看100㎡以上的三房。 短短不到一年时间，重庆二手房市场迎来分水岭。 天已变，买房逻辑，也得顺势而变了。 |
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