|
房地产融资之土地抵押贷款 Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？A：即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实本质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合 法性和有效性。 02房地产融资之短期借贷 Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？A:1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷； 2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷； 3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。 Q：开发商何时还款？A：1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；3、开发商通过其他方式还款。 Q：项目需要符合哪些融资条件？A: 1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；3、融资期限：一般情况下6个月以内；4、融资额度：1千万至2亿；5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付； 03房地产融资之短期拆借 Q:什么是房地产短期拆借?A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。 Q：利率情况是怎样的？A：1、日利率3‰~4‰；2、五天1.2%、10天1.5%、15 天2.3%；3、月利率5~6% Q：短拆有什么特点？A:1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制；2.融资期限较短：一般6个月以内；3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易；5.利率按照实际使用时间计算。 Q：项目方需提供哪些资料？A:1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件； 4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程； 10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。 Q：运作流程是怎样的？A：1.贷款方将所需资料报资金方审核；2.资金方现场评估；3.双方协商费用及贷款期限；4.成交；5.资金划拨；6.抵押登记。 04房地产融资之产权抵押融资 Q:哪些产权可以抵押融资?A:1、非经营类物业：红本房、集资房；2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓； Q：需要具备哪些基本条件？A:1、证件齐全：土地证、房产证； 2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证； 3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%； 4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍； 5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。 Q：项目方需提交哪些资料？A:1、个人：土地证、房产证；2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。 Q：如何操作？A：1、审理 2、考察 3、复审 4、签约 5、抵押登记 6、放款 7、还款 Q：放款时间需要多长？A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？A：1、借款期限为1年以上，5年以下。 Q：融资成本是多少呢？A:1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率； 2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右； 3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%； 4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。 05房地产融资之集合信托Q&A 集合信托=银信合作 Q：什么是银信合作？A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。 Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、 财产信托型。 Q：具体操作是怎样的？A：1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。 2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。 3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。 4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。 * 小贴士：银监发布的几个重要通知：《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》 《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业 务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》 06房地产融资之私募基金 房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。 基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。 基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。 在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。 Q:怎样的开发商符合我们的要求？A:1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。 2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳； 3、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。 Q:怎样的项目符合我们的要求？A：1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。 2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平 方米以下。 3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。 4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。 5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。 6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。 7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。 8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。 9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。 10、融资金额：1亿以上。 11、融资周期：1年~3年。 Q：有哪些基金？A：1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基 金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。 Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一样： 1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。
3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。 4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%。 5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%。 6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。 7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。 8、城市发展基金：用于土地一级整理。 Q：基金退出？A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。 * 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收 入。 * 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。 A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。 今年对于房企来说，曾经备受关注的规模排名已是“浮云”，能获得资金尤其低利率的资金才是“王道”。 一.2020年房地产金融政策及影响 二.2020年房地产融资的状况和不同类型企业的应对策略分析 三.不同房地产产品（住宅、商业、办公、基础设施、园区等）的融资策略 四.银行贷款、信托、保险资金、资产支持票据等要点和适用范围及案例分析 五.各类债券、开发和物业公司上市等要点和适用范围及案例分析 六.房地产私募基金要点和适用范围及案例分析 七.基础设施、不动产和房地产资产证券化要点和适用范围及案例分析 八.其他融资方式 |
|
|
