房地产融资之开发贷与配资拿地

今天跟大家聊一聊房地产开发融资当中一种非常常见的融资模式----房地产开发贷款，即向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。实际上由于房地产真正资金需求比较大而且集中的地方是拍地时缴纳的包括土地出让金、契税、土地拆迁补偿金等在内的土地款，所以各类金融机构争相由业务创新部或者投行部推出针对拿地时的融资产品。这个阶段由于项目没有押品，所有拿地配资大都是对拿地的项目公司增资扩股、股权阶段性过户或者股权质押作为增信担保方式，然后摘牌后土地后置抵押。

如果一家金融机构介入了房地产公司的配资拿地业务通常也会在开发贷上面跟进，或者一开始就对配资拿地和开发贷做一个总的授信，但是由于配资拿地业务的资金成本通常会稍高一些，因此如果项目公司能拿到成本较低的开发贷资金也会在四证齐全（后面会提到）后置换前面的资金。

银行在开发贷方面具有很多优势，比如账户资金监管、衔接按揭业务、接收POS机刷卡业务等，是银行非常成熟、链条完整的传统业务，而配资拿地大部分是由银行的投行部来操作的，即便配资拿地业务不确定性较高，也面临着监管政策违规的风险，但是出于卡位的需要（前面提到承揽后续的按揭、POS机等业务）和竞争压力，银行也乐意尝试；信托公司、资产管理公司在配资拿地和开发贷方面都有比较成熟的产品，它们的创新特性和灵活性一直就比较强；证券公司为了寻找更多的盈利点，借助营业网点多的优势和丰富的投行业务经验，也纷纷推出了结构化金融业务，其中就包括对接开发商在拿地、并购、开发阶段资金需求的业务。

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下面是工商银行官网中关于开发贷款的最基础条件列示，其他银行也都大同小异：

（一）借款人应具备以下条件

1、经工商行政管理部门核准登记的企业法人；

2、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

3、在我行开立基本存款账户或一般存款账户；信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

4、实收资本、房地产开发资质等符合我行有关规定。（一般要求二级资质及以上，主要看风险承担主体即母公司的资质）

（二）贷款项目应具备以下条件

1、已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；

2、具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；（即满足项目的四证齐全，规避手续风险）

3、项目资本金等符合我行有关规定。（项目资本金要求30%或者35%以上，并且在贷款资金发放前提前到位）

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下面重点把银行和证券公司的配资拿地交易结构给大家介绍一下：

一、银行的配资拿地交易结构举例

本笔项目非标理财业务模式采用基金+委托贷款+委托贷款还款义务担保+股权质押+土地抵押模式。具体交易结构为：

1、B公司、A银行（由通道方代表出资）共同注册成立C城发基金，企业形式为有限合伙制，合伙企业名称具体以核准名称为准。

2、由B公司担任C城发基金（有限合伙）的普通合伙人（GP）。

3、A理财资金通过通道产品进入C城发基金。A出资作为有限合伙人（LP），B公司作为普通合伙人（GP）及基金管理人共同参与投资基金（有限合伙）。

4、由母公司及实际控制人为项目公司的委托贷款还款义务提供连带责任保证担保。存续期期间项目公司通过本项目销售回款按季向基金支付投资收益，到期一次性支付投资本金，兑付A银行理财本息；若出现不能按期兑付的情况，则由担保人母公司代为支付，归还A银行理财本息。

5、项目公司承诺在土地证办理后，不会将项目涉及地块抵押给第三方，并在土地证办理后30日内将该项目地块抵押给A银行。

6、项目公司在A银行开立资本金监管账户，承诺在A银行本笔基金到期前不会撤资或挪用资本金，并由A银行监控其资本金到位及使用情况。

二、证券公司配资拿地交易结构举例

该类业务模式的优势：

1、表内资产出表：通常表现为大型地产企业为实现降低资产负债率、提高资产周转率或轻资产运营的要求将经营性物业资产剥离至表外的类融资需求。

2、负债率调整：通常表现为国有房地产企业受负债率考核要求，但又有资金需求时，可以通过隐性增信的方式进行表化外的融资形式。

3、满足拿地需求：指大型房地产企业在拿地阶段时，由于仍未满足银行开发贷的要求，而存在的要求较灵活的可支持土地出让金部分的融资需求。

4、满足并购过桥资金需求：指部分房地产企业会通过项目并购的方式取得土地储备，因此需要较为复杂的交易结构、杠杆结构与时间性较高、对资产有一定判断力的资金供给。