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01 一盘大旗 园区发展到今天，金鸡湖一片天际线已初具规模。从湖西东方之门、苏州中心，中南中心到湖东九龙仓IFS高楼、摩天轮，未来的环球贸易大楼。即使仍有商圈分散的诟病，对比园区初期的设计图，规划已经变成了现实。  就从自身直观的感受，与过去十几年日新月异，几乎每天有新项目落成的飞速变化比。自2017年以后，脚步开始逐渐慢了起来。 一方面，是随着基础设施的逐步完善，初稿已成，另一方面，随着土地的逐步开发和价值显现，可供发挥的余地也越来越小。 接下来，园区往何处去？从近期的的土拍和相关政策来看，答案已经渐渐明显了。 02 自贸区的设立 如果仔细研究一下2019年落地的苏州自贸区规划图，你会发现，自贸区整个共分三片，金鸡湖商务区，独墅湖科教创新区，以及高端制造与国际贸易区。  而其中占地面积最大，土地最能连成片的，就是高端制造与国际贸易区，几乎占到了整个自贸区的三分之二。 自自贸区设立以来，除了在现代大道至高速的尽头竖了块自贸区牌子，对于大多数人，并不了解这一年来政府对于自贸区做了什么。 对于商务区和创新区，变化都是软性的，而真正的变化，在高端制造和国际贸易区。 从2019第三季度开始，基础设施建设发展最快、立项最多的，就在高端制造和国际贸易区所在的胜浦。 2020年初，甚至直送11个亿的大礼包，为19个市政项目更新换代。 在产业方面，胜浦周边的造纸厂等高污染工厂加快了搬迁进度，目前已经在谈的多家医疗器械产业将陆续进入。政府对应的资金和人才也会加快引入，未来将成为苏州的一个主流产业。 03 胜浦的推地 比较苏州历年来的推地速度和推地性质，你会发现，2020年绝对是极为特殊的一年。 要知道从2015年之前，苏州推地的50%以上，全部为工业用地，住宅用地始终在40%上下。当时的苏州大市内的土拍，多以小地块为主，在园区板块内，则是以绝对的商服地块为主。 而截止到8月，苏州的拍地公告已经到了10号，而待拍的7宗地块，全部为住宅地块！  其中胜浦的2块土地尤其引人注目，并不是因为它们在胜浦，而是这两块地块在胜浦的位置。  根据胜浦街道“退二进三”片区控制性详细规划，这里将成为胜浦住宅核心地，未来还有7块住宅用地待出让，周围将聚拢大量人气，居住氛围好。其中这7块住宅用地中就包含此次待拍的胜浦63号和64号。  胜浦的这次宅地出让，仅仅只是一个开始 教育方面，地块1km以内有规划中的幼儿园和九年制学校，不远处还有星浦学校。  商业方面，一路之隔就是规划在建的邻里中心。1km以内还有胜浦农贸市场，再走的远点有瑞翔商业广场、新盛商业广场、亿家福生活购物广场。 交通方面，目前以公共交通为主。但在之前网上流传的苏州第四期轨交建设规划中，胜浦再次被提及，值得期待。 04 星海教育集团 如果一开始说要设立星海教育集团，你的第一个反应，集团里会包括哪些学校？ 可能是星湾，可能是星港，甚至可能是斜塘。但所有人应该都没有想到，是星浦。  在以前无念的文章中我们分析过，优质教育资源集团化之后，恒者恒强，而更大的意义，在于弱者速强。 在深圳全面教育集团化之后，黑马频频闪现，对二三档学区的提升，相对还是比较明显的。 一方面，有优质教育资源的注入，而另一方面，学区价值的提升也带来了生源质量的提高，两者互相促进。 但是，为什么是用学区来提升板块价值？ 答案很简单，省事又省钱。对一个板块基础建设的投入，需要大量的资金和建设的时间。而直接将板块纳入优质教育资源内，对比一下简直就是无本生意。 关键的关键，还是星海啊 有时也不免阴谋论的想想：是不是因为今年苏州的中高考成绩特别优秀，所以选在了这个时候，宣布星海教育集团成立？ 换个角度，如果从胜浦目前的存量房结构来看，你会发现，胜浦，简直是天然为学区准备的。 因为一般说到买学区房，一是要确定是优质的教育资源，而第二个，就是总价尽量小，因此就要求面积尽量小。 像位于湖西核心地带的星海学区片区，因为大多是建设在2010年以前的住宅小区，面积普遍偏大，上车门槛较高。 而胜浦目前二手房成交的主力面积段在70㎡以下，甚至还有40㎡左右的房源。即使是新城最小的89㎡户型，于胜浦而言，都不是刚需，而是改善。 05 漫长的伏笔 政策出到这种份上，再联系上面的自贸区地位、基础设施建设、地块出让，真的是草蛇灰线，伏脉千里。 胜浦的发展，并不是单纬度的，孤立的发展。即使是它本身已经具有了天然的园区属性，但由于星海教育集团的设立，这个版块，已经开始与目前园区乃至苏州的核心地段，发生了奇妙的互动。 自身打铁要硬，也需要一个牛逼的老大哥。 而最终带来的影响，就是园区新格局的序幕缓缓拉开： 园区的东进，已经无法阻挡。 |
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