二手房购房的个人经验之谈

买过二手房的购房人，相信都有身心疲惫、多少又无奈的感觉。二手房不同于新房，流程繁琐，打交道的人众多，时间长达2-6个月，没有一定的经验是非常容易掉坑里的。任何复杂事情，总结下来，还是有一些基本要点的。

一、明确个人需求、预算。主要因素为地段、交通、学位、小区、户型等，可参考本人7月30日发的微头条。首套房首付一般为总房价的3成，中介佣金2.5%左右，卖方税费2%（五年唯一免税、满2年2%营业税，不满2年2%营业税+2%所得税），买方契税90平方米以下1.5%。以总价200万所有费用买方承担的房子为例：预算=200*30%+200*（2.5%+2%+1.5%）=72万元，还有一些费用，如房产证文本费用、按揭费用等，非主要费用，可不考虑。

二、聚焦目标，看房范围不断缩小再缩小，时间是有成本的，你不可能一直广撒网，到处看房，除非你真的真的非常喜欢看别人家房子，且不用上班。第一步：根据需求、预算，确定选房区域。上搜房网、链家等二手房网站，了解目标区域各方面基础信息，查找符合条件的小区，查看房源的户型、价格等。第二步：网上挑选好满意房源，联系中介预约看房。第三步：实地看房。网上很多二手房的信息都是失真的，只有通过实体看房才能有全面的信息。但对区域不熟悉的情况时候，网上查找房源是比较方便的，起到筛选作用。第四步：根据实体看房的情况，判断哪些小区符合个人意向，不满足的直接排除掉，仅选择符合自己要求的小区和户型。通过看房，选择几个服务靠谱的中介，保持联系。多渠道了解目标小区的情况。

三、讲究缘分。缘分，也太扯了吧？但购买二手房，有时候就是这么扯。靠谱的中介、买卖双方沟通顺畅是买卖成交的基础。专业、有服务意识的中介，能撮合买卖双方促成交易，皆大欢喜。买卖双方第一次见面，就像相亲，基本能感觉出大家能否发生关系。了解卖方卖房原因：工作变动、家庭、改善、生意周转？这些信息对以后的价格谈判是非常有利的。

四、选择目标房子。选择好目标小区后，在附近多联系中介，就跟中介说，我要某某小区某某户型的房子，其他不考虑。只看1-2个小区的房子，很快，这个小区的信息你都会如数家珍的，这就是聚焦威力。经过一段时间不断的看房，很快就会有几套候选房子。

五、谈判。选择出候选房子后，接下来就要和中介、卖方博弈了。各方信息你都掌握了，甚至隔壁住着老王、楼下杨阿姨喜欢跳广场舞、楼上李大爷养着一只八哥这些信息你都知道，价格谈判还是信手拈来的。如卖方房产证无抵押，流程相对简单；如有抵押，卖方须筹钱还银行，把房产证抵押注销，如采取小贷公司等办理过桥贷，时间较长，一般需一个月以上。很多卖方要求买方首付部分或全部提前支付帮忙垫资，个人建议：无经验买方建议卖方自行处理；有经验买方且能承担风险的可垫资，毕竟帮忙垫资可作为谈判筹码降低房价。

五、买卖流程。网上很多攻略，虽然有中介服务，但为不被不良中介牵着鼻子走，还是要做足基础工作的。1、定金（注意定金、订金差别）；2、查册（确认卖方无被法院查封等）；3、签订买卖合同；4、评估；5、批贷（资料通过金融公司收集，收费5千元左右，不要用中介公司的，一个字：贵，可通过银行朋友资源找到，同银行签订一堆材料，审批完后，银行会出具同贷书）；6、交税、过户（行政服务中心均可交税，不用跑2个地方）；7、出新房产证；8、银行抵押、出他项权证；9、银行放贷；10、交房、水电气过户。

总结就是：明确需求、看房聚焦、靠谱中介、双方有诚意。