129：基础知识，介绍物业专项维修资金

老周聊物业—129：基础知识，介绍物业专项维修资金

前言：

近期，老周话题是聊聊物业管理的基础知识及常识，但似乎阅读量不好，但做事情要有始有终，今天就聊聊维修资金的话题，也是这个阶段的最后一个话题。

---

正文：

1.关于专项维修资金

定义：专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

相关法律法规：

• 《民法典》第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
• 国务院《物业管理条例》第五十三条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
• 部门规章（《住宅专项维修资金管理办法》）第二条：本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
• 地方法规（以深圳为例），《深圳市物业专项维修资金管理规定》第三条：物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

2.专项维修资金的设立条件

在《物权法》出台前，社会上对“建筑物区分所有权”没有明确认知，所以在《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》只规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，应当设立专项维修资金。

《物权法》出台后，区分了“单一产权建筑”、“多产权建筑”，明确了“建筑物区分所有权”的法律定义，所有后期大多数省市规定设立专项维修资金的条件时，就明确为“一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金”。即：不分业态，住宅、商住楼、办公用房及商业用房等物业类型，只要有2个或2个以上产权人的，就要设立物业专项维修资金。

对于单一产权建筑（如：开发商自持写字楼、自持购物中心），法律法规是不强制设立专项维修资金。但对业主（开发商）而言，内部会有类似的维修制度，行业内通称为“资本性改造资金”，也是在物业服务费以外另外支出的，用于设施设备、环境大中修、改造和更新。

3.专项维修资金的缴纳主体

目前，国内绝大部分省市是按建设部《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行，即由建筑物产权人（住宅业主、非住宅业主）在办理房屋入住手续前交存首期专项维修资金，专项维修资金由政府主管部门代管。

例外情况，深圳、厦门是延续历史做法，专项维修资金分为“首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金”；首期归集的部分由建设单位交存、由政府主管部门代管，日常收取部分由业主按月、随物业服务费一并缴纳。

4.专项维修资金的通途

一般规定：物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

• 物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
• 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、中央空调、供配电设施、给排水设施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场(库)、小区智能系统、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

特别规定：物业专项维修资金可以用于建筑物外墙的清洗和粉刷、用于保修期满后共有物业的安全检测鉴定费用（深圳规定）。

5.专项维修资金的管理和使用

管理原则：按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监督等原则。

专项维修资金的使用：应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（参与表决：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决）。

专项维修资金的续筹：应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（参与表决：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决）。

专项维修资金使用的账务处理：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。举例：

• 某小区的消防系统故障，消防系统维修事项由全体业主进行表决、维修费用由全体业主按各自比例进行分摊、承担；
• 某小区某幢建筑物外墙渗水需要维修，该维修事项由该幢业主进行表决、维修费用由该幢业主按各自比例进行分摊、承担。

专项维修资金的申请及使用流程：按各省市的法规、制度执行。

6.禁止使用专项维修资金的范围

• 依法应当由建设单位或者施工单位保修期内承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。
• 依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
• 应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
• 根据物业服务合同约定，应当从物业服务费中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

特别注意：

• 业主（业主委员会）应监督物业公司应按法律法规、物业服务合同、服务标准等做好公共设施设备的日常维护、维修工作和质量，不能造成“平时不维护不维修，小问题变成大问题、大维修”后使用专项维修资金进行维修、改造和更新！
• 以上属于侵犯业主利益的违约行为，业主可向物业公司追究其违约责任或侵权责任。

7.物业专项维修资金的所有权归谁　　

• 物业专项维修资金属业主所有。
• 业主转让物业并办理转移登记的，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还物业专项维修资金余额。
• 因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者建设单位申请，应当将物业专项维修资金余额退还业主。