房地产前融五大模式逐个解析！

拿地保证金融资

1.1 资金来源

单一机构资金或个人资金

1.2 融资方式

1）融资机构与开发商或其关联方按出资比例共同成立SPV用于拍地

2）开发商或其关联方将对应比例的出资以股东借款形式注入SPV，融资方需先完成出资

3）融资机构以股东借款方式支付相应的融资款，SPV公司账户由融资机构掌管

4）SPV公司摘得经融资机构认可的项目地块后，该笔保证金作为项目公司已支付的土地款使用

1.3 融资规模

配资比例为50%

1.4 融资成本

综合年化不低于25%

1.5 融资期限

6+6，最低使用期限为6个月，满6个月，经融资机构同意可一次性偿还。个人资金，可根据项目情况和招拍挂公告时间做灵活调整；基金形式设立“资金池”，期限不低于6个月，以方便产品设计和募资

No.2

土地款配资

2.1 资金来源

单一机构资金或个人资金，机构资金、国企或民营金控平台等资金有额度限制，外资机构资金会受国家贸易形势的影响，出现额度和成本的双重调整等现象

2.2 融资方式

1）股权融资：成立专项资产管理计划或信托计划，入股为项目公司，建成双方按照股权比例分享投资收益。

2）债权融资：由于基金公司或者券商资管没有发放贷款的资质，不能直接投资债权，一般通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款)，或者通过银行发放委托贷款。

3）明股实债：资管或信托参股项目公司，约定期满后，项目公司要无条件回购股份，支付的价格就是债性融资的本息。

4）股债融合：明确股债的比例，用股权对债权进行风险补足。

2.3 融资规模

1）竞拍成功后的土地款配资比例一般为50%-65%，特殊情况下可接受配资70%，具体一事一议；但单个项目可操作的放款限额一般在1-3亿以内

2）项目开发总成本按商业计划书进行锁定，总成本超支，须经董事会同意方可支出，总成本超过3%由开发商单方承担

3）融资存续期内，项目公司现金流封闭使用

4）融资存续期内，项目公司管理费、营销费用锁定，超过部分由开发商自行补足

2.4 融资成本

一般在年化15%-22%不等，具体看开发商资质和城市是否优质

2.5 融资期限

6+6，最低使用期限为6个月，满6个月，经融资机构同意可一次性偿还

No.3

地产项目收并购融资

3.1 资金来源

银行/信托并购贷、并购基金、单一机构资金并购融资

银行并购贷：目前主要有2种情况，一种是真实的项目并购贷，准入门槛高、额度小，无法满足开发商融资需求，部分银行已经全面停止了涉房业务，包括并购贷、开发贷、城市更新贷等业务；另一种是作为放款通道，通过其他项目的并购贷款为拿地配资的项目提供资金

3.2 项目合作及开发模式选择

1）项目本体优质，对开发商资质要求较低，可以在风控措施方面做一些增强，对于这样的项目，资金方接受度较高

2）项目本体较弱，可引入品牌开发商增信，具体操作上可以是单纯的品牌挂靠、真实的合作开发（小股操盘、融资代建等等）

3.3 融资成本

年化一般14-16%不等，前50强房企融资成本有逐步放松的趋势

3.4 融资期限

根据项目开发建设周期设计，1-2年不等

No.4

土地/在建工程/项目抵押贷款

4.1 抵押物类型

商业综合体、写字楼、酒店（均需经营状态）、土地

可以A项目的物业抵押融资，然后提供资金给B项目做拿地配资或其他资金用途，或者A项目需求拿地配资，B公司物业提供补充抵押

4.2 土地抵押贷款条件

以初始土地登记作为前提，领取土地使用证；以划拨、租赁或入股方式取得的土地使用权

4.3 在建工程抵押贷款条件

1）在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金

2）在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证

3）在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

4）投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期

4.4 融资金额

按照抵押物评估价值的5-6成

4.5 融资成本

年化在16%-18%不等

4.6 融资期限

一般按照资金用途来设计期限，在1-3年不等

No.5

融资+代建

5.1 代建类型

1）商业代建：与土地确权的房地产项目对接，由委托方提供土地并承担全部或主要的投资，代建方根据项目方需要向项目输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发任务，提升产品的市场价值，并为符合要求的部分项目提供融资服务

2）资本代建：与各类专业进行房地产投资的金融机构对接，代建方为其投资项目提供全过程开发管理服务，实现“资本+代建”双赢

3）政府代建：代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。利润相对较低，可获得较多的社会资源

5.2 融资方式

1）基金提供资金时，通过发行产品入股项目公司，让与担保或明股实债的方式持有项目公司股权，并提供后续开发建设的资金支持

2）融资租赁，主要以委托方及其管理公司的设备设施类资产提供融资性售后回租的方式定向用于项目开发

3）商业保理则通过反保理的方式，代项目公司支付其代管代建费、工程款、设计费等款项，项目公司的收款方将对项目公司的债权转让给保理公司，合同到期后，项目公司向保理公司支付资金

4）其他合作机构资金主要是本公司股东层面或合作方资金，以债权方式或明股实债方式投入项目公司，并通过委派董事、财务，监管证照，股权质押等方式为项目提供融资

5.3 融资成本

根据项目阶段10%-18%不等

5.4 融资期限

1）项目建设管理事项：项目定位、设计、施工、销售方面的决策权等的约定，具体包括包括编制项目开发生产计划、规划方案设计确定、施工图设计及审核、三通一平工作、建设用地地质勘探、桩基施工管理、供应商的考察与确定、签施工协议、组织总包资源单位进场及施工、协助委托方完成工程款支付、工程竣工验收、销售排期及售价等

2）办理政府部门相关手续：包括办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《工程验收报告》、《单项验收合格文件》等

3）项目成本控制：对项目建设资金使用计划、项目建设预算编制、工程量清单及招标参考价编制与审核、工程变更及洽商的测算与审核、工程竣工结算等作出约定

4）品牌输出：项目可以使用代建方的品牌

5）利润分享：通常模式为代建方收取固定管理费，同时对于利润部分分成作出约定

6）公司控制权：涉及法定代表人及公司高管人员任免权、股东委托投票权、公司账册和印章的管理权等

7）融资事项：代建方负责为项目公司融资，通常会为此提供增信

8）管理团队：委托方派驻项目公司的管理人员与委托方签订劳动合同，并向项目公司收取此部分费用